Коротко


Подробно

Фото: Reuters

Руммейт по-московски

Как рынок аренды возродил коммуналки

от

Предел мечтаний советского человека, как известно, машина, квартира, дача. Сегодня мечты несколько видоизменились, но аренда квартиры у людей старшего поколения до сих пор считается уделом неудачников. А вот их взрослые дети с радостью переезжают на съемные квартиры, причем снимают их в складчину — возрождают коммуналки и не видят в этом ничего зазорного.


МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА


«Ищем некурящую соседку. Комната 12 кв. м, есть полуванна. В комнате кровать, тумбочка, комод, небольшой письменный стол и кресло». Объявление выглядит совершенно обычным, если не считать того, что соседку для аренды квартиры в складчину разыскивают не в Москве и даже не в России. Комната сдается в доме площадью 3 тыс. кв. футов, который находится в районе Shadow Creek в Пирленде, штат Техас.

Сообразили на троих


На сайте сервиса EasyRoommate, где публикуются объявления о сдаче жилья в совместный наем в разных странах мира — от США, Великобритании, Германии до Сингапура,— размещены объявления 50 тыс. владельцев домов и квартир. Сервис позволяет найти потенциальному арендатору комнату и заодно познакомиться с будущими соседями. Судя по данным EasyRoommate, за время существования сервиса с его помощью люди арендовали 5 млн комнат по всему миру.

Аудитория EasyRoommate преимущественно молодая, 25–30 лет, но бывают и объявления от людей в возрасте 45–52 лет. Например, сейчас двое разнополых соседей 40 и 45 лет, специалисты, некурящие, ищут третьего арендатора для проживания в кондоминиуме, расположенном в лучшем районе Сан-Диего — South Mission Beach. Цена вопроса — $1,1 тыс. в месяц плюс оплата коммунальных услуг.

В Москве явный тренд на рост совместной аренды отмечался еще пару лет назад. В 2015-м на рынке появилось множество арендаторов, которые в качестве антикризисной меры решили разделить расходы на съемное жилье с новыми соседями. Причем если до кризиса 2014–2015 годов основной аудиторией, которая шла на совместную аренду жилья, были студенты и трудовые мигранты, приезжавшие в Москву на заработки, то к концу 2015-го выросло число семей, даже среди москвичей, вынужденных сдавать свои квартиры и арендовать вместе с родственниками другое жилье. Либо просто жить в коммуналке.

Сегодня, судя по числу объявлений в профильных группах в Facebook, совместный съем стал еще популярнее. Так, по оценкам «Инком-Недвижимости», многокомнатные квартиры в предложении 2015 года занимали 20%, а сегодня — лишь 13%. При этом если в 2015 году в совместный наем передавалось 65% сдающихся многокомнатных квартир, то сейчас — 80%!

Средняя стоимость найма в массовых сегментах жилья в Москве (октябрь 2018 года)

1-комнатные (руб.) 2-комнатные (руб.) 3-комнатные (руб.) 4-комнатные (руб.)
ЦАО 33 000 40 000 53 000 65 000
ЗАО 31 000 38 000 48 000 61 000
ЮЗАО 30 000 38 000 48 000 61 000
САО 29 000 36 000 45 000 61 000
СЗАО 28 000 36 000 43 000 58 000
СВАО 28 000 35 000 43 000 54 000
ВАО 26 000 34 000 40 000 48 000
ЮАО 25 000 32 000 37 000 48 000
ЮВАО 25 000 32 000 37 000 48 000

По словам заместителя директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, многокомнатные квартиры вымываются с этого рынка. Зато доля «двушек» за рассматриваемый период практически не изменилась: так, в октябре 2015-го на двухкомнатные объекты приходилось 29% рынка, сегодня — 28%. В Москве именно «двушки» больше всего подходят для совместного найма.

По оценкам «Инком-Недвижимости», 67% двухкомнатных квартир в экспозиции на массовом рынке аренды снимают в складчину (в 2015 году — не более 40%).

«Многие арендаторы считают двухкомнатные лоты более удобными для совместного найма, нежели многокомнатные, прежде всего по причине более низкой "населенности" квартиры. С другой стороны, ассортимент "двушек" в предложении шире выбора многокомнатных лотов (28% и 13% соответственно)»,— рассказывает Полякова.

Правда, в последнее время риэлторы не наблюдают ни резкого всплеска предложения, ни взрывного спроса на совместный наем. «Активное объединение арендаторов происходило в разгар кризиса, когда многие искали разные способы сэкономить, в том числе и на найме жилья,— объясняет Оксана Полякова.— Большинство арендаторов нашли для себя экономичные варианты и больше не мигрируют внутри столичного рынка. Сегодня рынок можно назвать стабильным».

Коммуналки в головах


Между тем серьезные изменения в сегменте аренды произошли, и прежде всего в том, что касается отношения арендодателей к совместному найму. Если три года назад многих владельцев столичных квартир пугала сама мысль о сдаче своей недвижимости в совместный наем, то сегодня отсутствие платежеспособного спроса сделало хозяев куда лояльнее.

«В начале кризисного периода арендодатели еще не адаптировались к новым реалиям, им было трудно передавать свои объекты в аренду группе людей. Но некоторые, отчаявшись найти единоличных арендаторов (снимать большую жилплощадь одному или одной семье накладно), старались сдавать квартиру покомнатно (то есть разным съемщикам, заключая с каждым отдельный договор найма комнаты), считая такой вариант более безопасным»,— делятся наблюдениями в «Инком-Недвижимости».

Конечно, из тех, кто сдавал квартиру в совместную аренду, да и снимал одну из комнат, положительный опыт получили не все. По словам управляющего директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, в практике ее компании был курьезный случай, когда собственник пытался (правда, безуспешно) сдавать квартиру восьмерым людям одновременно, планируя с каждого взимать арендную плату в размере 15 тыс. руб. в месяц.

Но какая-то доля арендодателей пришла к выводу, что, хотя сдача в совместный наем — дело хлопотное, на такую аренду есть спрос и она выгоднее для владельца квартиры.

Согласно оценкам специалистов «Инком-Недвижимости», арендная ставка при совместном найме на 10% выше, чем при единоличном.

С учетом сегодняшних ставок для двухкомнатных квартир в Москве даже этот минимум в 10% в годовом выражении приносит владельцу своеобразную «тринадцатую зарплату».

Арендаторам, впрочем, тоже повезло. Благодаря активному строительству массового жилья в Москве на рынок аренды стали выводиться объекты современного жилого фонда. Поскольку объем арендного предложения в современных домах растет и сегодня занимает 40% от общего объема, совместный наем там увеличивается. При этом, несмотря на улучшение качества арендного жилья, у арендаторов появляется больше вариантов для экономии за счет выхода на рынок инвестиционных квартир на столичных окраинах и в Новой Москве. «В целях экономии выбираются объекты в новых домах, расположенных в отдаленных районах, тем более что привлекательные по цене варианты можно найти в пешей доступности от недавно открытых и открывающихся станций метро»,— отмечает Оксана Полякова.

Что касается привлекательности — если почитать объявления о поиске соседей для совместного найма, то выясняется, что стоимость аренды жилья в Москве по такой схеме может составлять от 5 тыс. руб. в месяц. Правда, это уже такой вариант, когда люди делят не квартиру, а комнату.

С другой стороны, речь не идет о проживании десятка угрюмых мужчин в ватниках, плохо говорящих по-русски. Соседей, которые также хотят сэкономить на жилье, сейчас ищет много представителей, скажем так, интеллигентных профессий: врачи, педагоги, работники вузов. Большинство авторов объявлений — люди до 30 лет.

За миллениалами


Совместная аренда для молодежи — мировой тренд, связанный с несколькими важными факторами. Ключевой из них — поколение миллениалов, люди, рожденные в конце 1980-х и до 2000 года, которые долго учатся, позже женятся, выстраивают карьеры ради удовлетворения своих амбиций. Таким людям важнее логистика — чтобы жилье было близко к месту учебы или работы. А наличие соседа некритично, главное — экономия. Для них квартира может быть тем же самым гостиничным номером, куда они будут приходить переодеться, перекусить и переночевать. И им не нужно обрастать мебелью, телевизорами и коврами.

На Западе поколение миллениалов изменило не одну отрасль. Рынок недвижимости не стал исключением. Впрочем, именно в этом сегменте у отечественных и западных миллениалов жизнь заметно различается. К примеру, средний возраст покупателя, приобретающего недвижимость в Лондоне, вырос с 27 лет в 1980-х годах до 37 лет в 2015 году.

В России же, наоборот, средний покупатель недвижимости в последние годы заметно помолодел.

Так, согласно данным «Инком-Недвижимости», за последние пять лет число покупателей московской «вторички» поколения Y (люди в возрасте 28–35 лет) выросло вдвое — до 40%. В то же время доля покупателей в возрасте 36–60 лет, то есть поколения Х, наоборот, сократилась с 80% до 60%. И все из-за разницы в отношении этих поколений к ипотеке: молодежь видит в ипотеке возможность купить сейчас, в то время как люди старшего поколения предпочитают годами копить.

Плюс свою роль в межстрановых отличиях играет фактор цены и, главное, трат на содержание жилья. В России граждане получили квартиры в ходе бесплатной приватизации. Да и рыночный налог на недвижимость, равно как и взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов, россияне также начали платить совсем недавно.

Аренда для неудачника и «недособственники»


Тот факт, что молодые и амбициозные россияне все-таки предпочитают покупать жилье, а не арендовать, даже влезая в ипотеку на 15–30 лет, может иметь разные негативные последствия. Но прежде всего это самый явный маркер того, что нормального рынка аренды в России нет. Люди предпочитают покупать клетушки в 20 кв. м и платить ипотеку, потому что не хотят в один прекрасный день оказаться на улице, если у арендодателя внезапно испортилось настроение. В том же Лондоне, например, достаточно зайти на сайт городских властей, где размещена «карта аренды», запущенная еще бывшим мэром Борисом Джонсоном. Она показывает среднюю стоимость аренды в том или ином районе города.

Совершенно очевидно, что и у нас вопрос давно назрел. Еще одно доказательство тому — на конференции «Политика обновления городов: поиск баланса между доступностью жилья и устойчивым развитием», прошедшей 10 октября в Высшей школе урбанистики им. А. А. Высоковского, говорили в том числе о проблеме аренды. В частности, там обсуждался вопрос государственной поддержки развития арендного жилья, однако «рецепта счастья» не прозвучало.

Попытки государственного участия в этой сфере есть. В Москве, в частности, как минимум три проекта реализовано с участием «Дом.РФ» (бывшее АИЖК). Однако доля подобных проектов и их экономика настолько незаметны на рынке, что говорить о каком бы то ни было успехе явно преждевременно.

По мнению заведующего лабораторией прогнозирования региональной экономики ИНП РАН Кирилла Янкова, рассуждая о развитии рынка арендного жилья, стоит учитывать еще один важный аспект. У нас, отмечает Янков, не очень популярно арендное жилье, потому что в глазах широких масс населения аренда — это статус неудачника. «Если у тебя есть собственность, квартира, лучше — дом, то жизнь удалась, а если ты неудачник, значит, живешь всю жизнь в арендованном»,— заметил заведующий лаборатории прогнозирования региональной экономики ИНП РАН Кирилл Янков на конференции.

Во многом, по его мнению, это связано с тем, что за 70 лет отсутствия в нашей стране частной собственности у граждан развился некий комплекс отсутствия собственности. Начиная с 1990-х годов он был сглажен тем, что появилась возможность приватизировать квартиры.

При этом Янков считает, что россияне получили взамен некую недособственность в виде жилых помещений. Во многих странах помещения (не важно, жилые или нежилые) вообще не могут считаться отдельными объектами собственности — таковыми там могут быть только здания и сооружения.

Комментарии

Наглядно

валютный прогноз