Все большее число квартир элитного класса сдается с финишной отделкой. Однако в среде специалистов по-прежнему нет единого мнения о том, насколько устойчив этот тренд.
Ремонт в жилье премиум-класса требует особого подхода
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Специалисты рынка все чаще возвращаются к обсуждению вопроса о необходимости строительства элитных объектов с полной отделкой. Одни утверждают, что покупатели элитной недвижимости стремятся к индивидуальности и обычно приглашают архитекторов-дизайнеров, делают перепланировку и ремонт по уникальному проекту. Другие выступают в защиту общей мировой практики, свидетельствующей о востребованности готовых к проживанию элитных квартир с уже выполненным качественными материалами ремонтом.
Юрий Александров, заместитель директора строительного департамента холдинга AAG, полагает, что премиальный ремонт всегда уникален, ведь его задача — отразить мировоззрение собственника жилья. Поэтому в верхнем ценовом сегменте предложение жилья с чистовой отделкой остается скорее исключением. "Из последних проектов в Петербурге можно вспомнить "Леонтьевский мыс", Hovard Palace и One Trinity Place. Главное отличие от масс-маркета в том, что затраты непосредственно на работы занимают не более 30% от бюджета. Основной объем времени и средств тратится на выбор и утверждение дизайн-проекта, материалов, мебели, освещения, инженерной начинки и бытовой техники. Соответственно, основные игроки — это дизайн-бюро, интерьерные студии и архитекторы со своими сформировавшимися исполнителями по видам работ",— отмечает господин Александров.
"Серьезным недостатком объектов нового строительства является тот факт, что на момент ввода объекта в эксплуатацию, 40-50% площадей остается непроданным и еще в течение трех-пяти лет ведутся активные ремонтные работы в объекте, что не способствует комфорту в проживании, даже при соблюдении временного режима для ведения шумных работ. В объектах, в которых все отделочные работы выполнены, неудобства в виде шума, строительного мусора и ощущения "жизни на стройке" отсутствуют",— отмечает Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
Первые элитные проекты с отделкой реализованы в Москве и также появились в Петербурге. А пока единой позиции нет, покупатель может выбрать между проектом с полной отделкой и самореализацией. Компаний, представляющих услуги по дизайну и ремонтным работам, большое количество, есть и ремонтные бригады, работающие частным образом и сотрудничающие с дизайнерами.
"Мы наблюдаем устойчивый тренд в сторону появления проектов с полной отделкой в верхнем ценовом сегменте и считаем, что в этом заключается профессионализм девелопера, занимающегося элитной недвижимостью: создать продукт, разработать проект и построить его с высочайшим качеством исполнения, чтобы ни у кого не было сомнений и желания что-либо переделывать",— говорит госпожа Немченко.
В одном месте
Полина Яковлева, директор по развитию компании ProExpert, полагает, что компаний, которые делают ремонт "под ключ", в премиальном классе немного. Как правило, практика такова, что клиент обращается к дизайнеру, который уже привлекает знакомых и проверенных строителей, закупает мебель в салонах. "Но сегодня запросы клиентов меняются, они хотят получить услугу в одном месте и потратить как можно меньше времени на строительство и комплектацию",— говорит она.
По словам госпожи Яковлевой, профессиональная компания должна обладать штатом сотрудников, которые способны закрыть полный цикл проектирования, строительства, комплектации, организовать логистику и закупку не только в России, но и в европейских странах. Сегодня клиент хочет получить готовую квартиру, а не жить в доме, в котором идет ремонт.
"Услугами частных ремонтников чаще пользуются клиенты в среднем классе, в элитном же предпочитают работать с юрлицами. Стоимость ремонта за квадратный метр в элитной квартире может достигать стоимости метра его продажи и даже превышать, все зависит от аппетита клиента. Уже появляются дома с отделкой "под ключ", покупают квартиры и в недавно построенных элитных домах. На данный момент в Петербурге представлено всего два проекта (One Trinity Place и Hovard Palace) с отделкой "под ключ", и в некоторых проектах есть шоурумы, которые также можно приобрести, например, в ЖК "Леонтьевский мыс". В Москве гораздо больше таких проектов, но радует, что тенденция уже появилась и в Северной столице, мы стремительно растем, в ближайшее время таких проектов будет все больше",— замечает госпожа Яковлева.
Дмитрий Макеев, генеральный директор СК "Домино", говорит: "Ремонт в жилом помещении премиум-класса требует особого подхода. В 90% случаев заказчик хочет сперва получить дизайн-проект с качественными визуализациями, обычно в нескольких различных вариантах. Многие заказчики сначала обращаются к дизайнерам, а потом с готовым проектом ищут тех, кто воплотит задумку в жизнь. Почти всегда ремонт связан с изменением планировок, сносом и возведением перегородок, что практически не встречается в ремонте жилья эконом-класса". Также отличительной особенностью является долгий срок выполнения заказа: нередко заказчик выбирает эксклюзивные отделочные материалы, производимые под заказ, и ремонт может растянуться на год и более. В ремонте эконом-жилья ключевой фактор — это время: обычно на период ремонта жильцы снимают квартиру или переезжают к друзьям или родственникам, что связано с определенными неудобствами, поэтому очень важно выполнить заказ точно в срок. Средний срок ремонта в эконом-классе редко превышает два-три месяца.
Особые требования
Господин Макеев обращает внимание на то, что работа с дорогими отделочными материалами предъявляет определенные требования к квалификации работников, к используемому инструменту. Поэтому в основном на этом рынке присутствуют ремонтно-строительные компании, которые имеют возможности приобретать дорогостоящее профессиональное оборудование, а также держать в штате дизайнеров. "Попытка сэкономить и нанять частную бригаду обычно не заканчивается ничем хорошим, так как качество работ не устраивает заказчика и приходится переделывать. В последние несколько лет нам доставались несколько объектов, на которых приходилось проводить демонтаж и начинать все заново",— объясняет господин Макеев.
Он отмечает, что жилье премиум-класса чаще всего сдается без отделки, так как каждый собственник в дальнейшем предпочитает делать ремонт "под себя", но все чаще застройщики предлагают комплексную услугу: в штате появляются архитекторы, дизайнеры, которые готовы реализовать любое пожелание клиента. "Отдельно стоит отметить особенности ремонта на рынке вторичного элитного жилья. Некоторые наши заказчики приобретают элитную недвижимость, в которой капитальный ремонт был 10-15 лет назад. С тех времен многое изменилось, появились новые материалы, да и пожелания новых владельцев часто совершенно отличаются от предпочтений старых хозяев. Стоимость ремонта обычно начинается с отметки 27-28 тыс. рублей за квадратный метр и практически не имеет "потолка'', в среднем стоимость хорошего ремонта обходится в стоимость квадратного метра жилья эконом-класса",— говорит господин Макеев.
По словам госпожи Немченко, среднюю стоимость отделочных работ в проектах высокого ценового сегмента, в зависимости от спецификации выполняемых работ и применяемых материалов и оборудования, экспертно можно оценить в 150-250 тыс. рублей за квадратный метр.
"Цена на ремонт, по нашей оценке, не коррелирует со стоимостью недвижимости. К примеру, по оценке Prime Global Cities Index Q1, стоимость недвижимости в Петербурге с марта 2017-го по март 2018-го упала на 4%, а вот исполнители ремонтных услуг свой прайс-лист не меняли",— говорит Роман Деветьяров, руководитель строительного бюро "Основы комфорта".
Руководитель архитектурно-дизайнерской группы компании "Группа ЛСР" Оксана Андросова указывает на то, что рынок предлагает разнообразные решения — и индивидуальную отделку, и типовые пакеты проектов, отличающиеся по цветовому решению и виду материалов, но только не в элитном сегменте. В основном отделка востребована в масс-маркете и бизнес-классе. "В элите клиенты предпочитают индивидуальные дизайн-проекты. Угадать, что именно нужно каждому конкретному покупателю, просто невозможно,— рассуждает она.— А вот грамотное обустройство МОП ни одна компания не может игнорировать. Ведь именно холлы, лобби, ресепшн — лицо дома. Оформление этих пространств создает первоначальное впечатление о проекте и, безусловно, влияет на решение клиента о покупке квартиры. А если задействовано еще имя архитектора или бренд мастерской, зарекомендовавшей себя на рынке, то это говорит о высоком качестве всего проекта".
Самый стабильный
Владимир Дунин, директор по маркетингу компании "Ютта", полагает, что самый стабильный рынок ремонтно-отделочных работ — это ремонт в квартирах бизнес-класса. Стоимость там, как всегда, высока, и требования к качеству работ значительно выше. "Как правило, весь ремонт проводится по индивидуальным дизайн-проектам с 3D-графикой. Используемые материалы также имеют высокую стоимость и зачастую покупаются не в строительных магазинах Петербурга, а ввозятся из-за границы",— говорит он. Есть организации, которые специализируются на таком ремонте, но чаще всего в ремонтной компании существует отдельная бригада, "заточенная" под элитное жилье.
"Хочу отметить, что заказывают такой ремонт не по рекламе, а по сарафанному радио, посмотрев результат выполненных работ",— говорит господин Дунин. По его мнению, рынок элитного жилья от масс-маркета отличается очень серьезно — от используемых материалов и технологий, до трудовых ресурсов. "Наши бригады, которые ремонтируют жилье средней и ниже ценовых категорий, могут приходить на объекты в своей рабочей одежде. При ремонте элитного жилья — только фирменная. Чистый инструмент, перчатки, бахилы, уборка производится ежедневно, а не после окончания всех работ",— рассказал эксперт.
Роман Деветьяров уверен, что, несмотря на мировую тенденцию покупки квартир с готовой отделкой, многие обладатели элитного жилья не намерены отказываться от индивидуального ремонта. "Причина этого кроется не только в жажде эксклюзива, но и в том, что готовые объекты обладают типовым дизайном, да и качество некоторых работ оставляет желать лучшего. Поэтому, несмотря на рост доли апартаментов с финишной отделкой, рынок ремонтных услуг не сокращается. Во-первых, количество квадратных метров элитного жилья, введенного в Петербурге, ежегодно растет. По оценке консалтинговых компаний, в 2017 году он вырос на 10%. Во-вторых, активно себя чувствует рынок вторичной недвижимости, на котором приобретаются помещения в исторических домах в центральных районах Петербурга (Каменный остров, "золотой треугольник", Таврический сад), где выполняется дорогой дизайнерский ремонт. Эта практика особенно популярна у тех, кто намерен жилье сдавать или перепродать, в том числе иностранным гражданам".
"Аппетиты у петербургских владельцев дорогой недвижимости большие: тут и куполообразные потолки, и сусальное золото, и обязательная перепланировка, и полная звукоизоляция, и камины, и RGB-подсветка — в общем, все атрибуты luxury-ремонта. На протяжении нескольких лет мы замечаем еще одну интересную тенденцию: владельцы квартир среднеценового сегмента выбирают модерновый стиль интерьера, современную классику или скандинавский, а обладатели элитного жилья в массе своей предпочитают классические интерьеры с вензелями, лепниной, арками, хай-тек со сложной подсветкой или лофт, который до сих не теряет популярность",— рассказал господин Деветьяров.