Столичные застройщики в течение года повышали цены на квартиры в строящихся домах, параллельно выводя совсем новые проекты на максимально ранней стадии с низкими ценами. Общим продажам такая тактика не помогла: в Москве и области количество сделок с жильем снизилось на 7%. Тем не менее по итогам года участники рынка рассчитывают выйти в плюс.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Продажи жилья в новостройках Московского округа (Москва и область) в сентябре сократились на 7% по отношению к августу, подсчитали в аналитическом центре ЦИАН на основе данных Росреестра. Такая динамика несвойственна для этого времени года. «В сентябре, с начала делового сезона, активность покупателей обычно выше»,— объясняет руководитель центра Алексей Попов. В Подмосковье количество сделок упало на 11%, в старых границах Москвы оно осталось на том же уровне, в Новой Москве — сократилось на 2%. В августе средний рост числа сделок по покупке квартир в новостройках по всему Московскому региону составил 10%. Отдельные застройщики отчитывались о росте в 57% к августу 2017 года.
Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая говорит, что в Московской области в течение года число сделок падало в среднем на 7% ежемесячно, что повлияло на средний показатель по региону. «Но отдельно в Москве в сентябре этого года сделок было на 42% больше, чем за тот же месяц в прошлом году»,— отмечает она.
Директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина считает, что сентябрьское снижение было ожидаемым на фоне высоких результатов августа. На показатели мог влиять и технический фактор. «В сентябре было на три рабочих дня меньше, чем в августе, то есть меньше времени на регистрацию сделок»,— объясняет господин Попов.
Главной рыночной причиной снижения числа сделок стал рост цен в строящихся проектах. За счет него девелоперы регулируют спрос, чтобы не продать по начальным ценам больше квартир, чем предусмотрено экономикой проекта. По оценке ЦИАН, в первой половине 2018 года количество сделок с квартирами в новостройках в Московском регионе росло на 30–40%, а цены за то же время выросли в среднем на 5–6%. В Москве средняя стоимость квадратного метра сейчас составляет 196,5 тыс. руб., в Новой Москве — 108,5 тыс. руб., в области — 79,8 тыс. руб.
Объем совсем нового предложения в целом по Москве и области в сентябре увеличился на 1,3 млн кв. м. Это на 15% больше показателя августа и в 1,6 раза превышает рост сентября 2017 года. Около 60% этого объема приходится на проекты в старых границах Москвы. В области было выведено почти в три раза меньше новых корпусов — 258 тыс. кв. м. По оценке руководителя «ИРН-консалтинг» Татьяны Калюжной, средняя цена квадратного метра в новостройках, вышедших на рынок в третьем квартале, была на 23,6% ниже заявленного среднего уровня цен в более ранних проектах.
Нетрадиционная сезонная динамика не повлияла на ожидания участников рынка — девелоперы и риэлторы ждут положительных результатов по числу сделок за весь 2018 год. «Активность покупателей будет расти из-за ожидаемого повышения ставок по ипотеке и волны девальвации рубля, которая принесла прибыль держателям валюты»,— прогнозирует госпожа Литинецкая. Также, по ее мнению, экономическая и политическая нестабильность будут торопить тех, кто откладывал покупку жилья, сделать это до конца года.
Директор по маркетингу и разработке продукта ГК А101 Дмитрий Цветов убежден, что продажи жилья возобновят рост уже в этом месяце. Мария Литинецкая полагает, что по итогам года количество зарегистрированных договоров долевого участия в Москве может превысить результаты прошлого года на 20%. В 2017 году в столице было зарегистрировано 54,2 тыс. ДДУ.
Дорогое жилье поддержало рынок
Конъюнктура
Суммарная выручка застройщиков на рынке Московского региона в сентябре по сравнению с августом выросла с 82 млрд до 83 млрд руб. Это связано с рекордно высокими объемами продаж квартир в премиальных сегментах — прирост к августу составил 32%. В аналитическом центре ЦИАН в качестве причины называют ужесточение санкционной риторики, стимулирующей возвращение капиталов в Россию. По данным «БЕСТ-новостроя», высокий спрос на дорогое жилье сохранялся на протяжении всего третьего квартала, прирост числа сделок за июль—сентябрь составил 29%. Объем предложения за это время сократился на 10% по количеству лотов, и на 13% по общей площади лотов в экспозиции. Екатерина Геращенко