Законодательное собрание Петербурга в весеннюю сессию планирует принять закон "О природных заказниках и памятниках природы". Смольный обещает увеличить число таких охранных зон в Петербурге и ужесточить правила городской застройки.
Сейчас в Петербурге существует четыре памятника природы — Комаровский берег, Стрельнинский берег, Дудергофские высоты (геологический феномен к юго-западу от Петербурга) и парк Сергиевка, а также два заказника — Юнтоловский и Гладышевский. Несмотря на то что все они имеют региональный статус, их градостроительное развитие регулируется федеральными законами — "Об охране окружающей среды" и "Об особо охраняемых природных территориях".
По словам заместителя председателя городского комитета по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности (КП) Олега Крупнова, федеральные законы не учитывают местной специфики, поэтому руководствоваться ими очень сложно. "Федеральное законодательство гласит, что на территории ООПТ можно вести ограниченную хозяйственную и градостроительную деятельность. Но в законах не прописана степень этих ограничений. Говорится, например, что эта деятельность не должна нарушать природоохранной функции заказника или памятника природы. Это положение можно толковать по-разному. Поэтому кто-то получает разрешение на строительство дома в ООПТ, кто-то нет. Когда появится местный закон, мы сможем на его основе разработать четкие регламенты застройки всех охранных территорий", — пояснил господин Крупнов.
Проект закона "О природных заказниках и памятниках природы" был разработан комитетом по природопользованию еще в прошлом году. Сейчас он проходит экологическую экспертизу и может быть уже нынешним летом принят ЗакСом. В сентябре-октябре КП планирует совместно с комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА) разработать основные градостроительные регламенты для этих территорий. По словам господина Крупнова, они будут более жесткими с природоохранной точки зрения, чем действующие сейчас правила застройки.
Как и прежде, в районе ООПТ нельзя будет строить промышленные предприятия. Для них будет установлена санитарная зона с определением радиуса опасности предприятия: чем вреднее производство, тем дальше оно должно находиться от границы ООПТ. Ужесточатся и правила жилой застройки. Если сейчас законодательство лишь рекомендует оснащать локальными очистными сооружениями индивидуальные жилые дома, строящиеся в зоне ООПТ или рядом с ней, то по новым регламентам это положение станет обязательным. Экологи планируют всерьез взяться и за автостоянки, расположенные на землях, прилегающих к заповедникам. "Почти на границе Юнтоловского заказника обустроено множество автостоянок, грязные стоки с них через речку Черную попадают в озеро Лахтинский разлив. Из-за этого некоторые виды животных озера вымирают. Нужно ликвидировать такие автостоянки или отодвинуть их от заказника", — считает научный сотрудник Петербургского научно-исследовательского центра экологической безопасности РАН Валерий Кулибаба.
Кроме того, комитет по природопользованию планирует присвоить статус ООПТ еще нескольким городским территориям. К концу этого года появится новый заказник — плавни Лисьего Носа. Следующими могут стать Шуваловский, Ораниенбаумский, Парголовский парки, Осиновая Роща, форты Кронштадта, земли в устье реки Красненькой и другие территории. По мнению господина Кулибабы, уже сейчас нужно ограничить доступ на эти территории, чтобы не наносить ущерб природе. "Около 70 га в устье реки Красненькой — это непригодная для жилой застройки земля. Она используется под свалки и пляжи. Их надо ликвидировать", — считает ученый.
Петербургские застройщики и риэлтеры пока довольно осторожно строят прогнозы относительно того, как новые правила повлияют на ситуацию на рынке. С одной стороны, ужесточение правил жилой застройки приведет к удорожанию жилья в таких районах. Ценовой коридор в сфере коттеджного строительства сейчас очень велик: $20-400 тыс. за дом. Установка локальных очистных сооружений повысит цены на $2-5 тыс. Для некоторых покупателей эта сумма значительна и может отпугнуть с рынка часть клиентов. Впрочем, по оценкам компании "Олимп-2000", которая продает дома во Всеволожском, Курортном и Приозерском районах, среди покупателей коттеджей уже немало представителей среднего класса, которые интересуются домами по цене $40-80 тыс. Для них расходы на установку очистных сооружений будут незначительными. С другой стороны, привлекательность территорий, прилегающих к экологически чистым ООПТ, повысится. Следовательно, вокруг новых заповедников обязательно сформируются новые зоны элитной коттеджной застройки, а стоимость земли повысится.
По данным агентства "Александр-недвижимость", при покупке коттеджа или участка под застройку для постоянного проживания клиенты выдвигают одни и те же требования: удобное и быстрое сообщение с городом, наличие газа и электричества, близость к водоему (заливу, озеру или реке) и лесу, благоприятная экологическая обстановка в районе. По словам исполнительного директора "Александр-недвижимости" Федора Дьячкова, предпочтения среди покупателей традиционны: Курортный район (особенно участок от Сестрорецка до Ольгино), Токсово, Ново-Токсово, район Суздальских озер, Коломяги, Каменка, Стрельна, Петродворец, Пушкин, Павловск, Красное Село.
Рынок очень быстро реагирует на изменения экологических условий. Например, в последние год-полтора немного сдал свои позиции Всеволожск — из-за планируемого строительства алюминиевого завода. По оценкам Русского фонда недвижимости, спрос на элитные коттеджи здесь упал на 50%. Тем не менее Всеволожский район по-прежнему входит в десятку самых востребованных. Вместе с тем традиционные районы застройки постепенно исчерпывают себя. В целом спрос сейчас в два-три раза превышает предложение (в Курортном районе — в шесть раз). В результате растут цены на землю. По данным риэлтеров, ежегодный прирост в среднем составляет 12%. Однако это весьма условная цифра. "Заметнее всего цены растут на дорогую землю. Например, в Курортном районе. А вот где-нибудь в Подпорожье сотка как стоила год назад $100-200, так и сейчас стоит", — говорит Федор Дьячков. В прошлом году в наиболее привлекательных местах Курортного района (берег озера Разлив, Сестрорецкий курорт) сотка земли продавалась за $10 тыс. Сейчас этот рекорд уже побит: стоимость сотки здесь доходит до $11-12 тыс. "Цены на землю и дома здесь выросли до такой степени, что строиться могут только очень обеспеченные люди", — считает генеральные директор агентства недвижимости "Вектор" Сергей Щигорец.
Более демократичны Красное Село, где можно приобрести участки по цене $0,5-1,5 тыс. за сотку, Репино, Комарово, Парголово, Пушкин ($2-3 тыс.), Зеленогорск, Стрельна ($2,5-4 тыс.). При ценообразовании очень многое зависит от того, подведены ли к участку коммуникации и оформлено ли право собственности. В зависимости от этого цены на землю в одном и том же поселке или городе могут различаться в несколько раз. Например, многие территории Курортного района не газифицированы. Это автоматически снижает их рейтинг.
По словам специалистов, отличительной особенностью последнего года является появление в продаже пионерских лагерей, санаториев и домов отдыха. Спрос на такие участки очень велик. Во-первых, к ним уже подведены необходимые инженерные сети, а во-вторых, они располагаются в экологически чистых местах с хорошими подъездными путями. Цены на эти объекты, как правило, очень высоки. Например, давно пустовавший пионерлагерь в поселке Громово (на Карельском перешейке) сейчас продается за $740 тыс.
Еще одна тенденция последнего года — увеличение спроса на землю. Готовые коттеджи продаются хуже, чем земельные участки, поэтому компании предпочитают скупать несколько десятков соток, а затем продавать землю по лотам или строить коттеджный поселок по индивидуальным проектам. Риэлтеры отмечают, что дома в поселках по 10-20 коттеджей люди покупают охотнее. "При существующем высоком спросе на элитное загородное жилье массовое строительство коттеджей сегодня не является рентабельным, — считает директор департамента загородной недвижимости корпорации "Петербургская недвижимость" Алексей Бражниченко. — У каждого покупателя запросы индивидуальны. Мы тоже считаем, что гораздо выгоднее скупать земли, а затем перепродавать их заказчику, одновременно выполняя функции застройщика".
Таким образом, приведение местного законодательства в соответствие с Земельным кодексом, вступившим в силу в конце 2001 года, позволяет предположить, что спрос на землю и стоимость сотки и впредь будут расти. Впрочем, находятся и скептики. Например, господин Бражниченко считает, что в ближайшей перспективе специалисты и потребители коттеджного рынка получат не новый двигатель прогресса, а только очередную инстанцию, с которой необходимо будет согласовывать проекты строительства. "До недавнего времени развитие рынка коттеджного строительства также очень тормозило отсутствие Земельного кодекса: закон был принят только в конце 2001 года, а активно использоваться начал лишь с этого года", — комментирует он.
ЛИЛИЯ ТРЕТЬЯКОВА