Вторичному рынку подобрался рост

Жилье на вторичном рынке снова начало дорожать. После четырех лет падения цен в 2018 году средняя стоимость квартиры в Москве и Подмосковье выросла на 5%, в отдельных районах рост составил до 19%. Рынок обновил значения и, как прогнозируют риэлторы, может остаться на этом уровне в ближайшие несколько лет.

За январь—сентябрь 2018 года квартиры на вторичном рынке в Москве и в ближайшем Подмосковье выросли в среднем на 5%, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 6%. В других крупных городах (с населением более 300 тыс. человек) средняя прибавка в стоимости составила 2%. Такие данные предоставил “Ъ” ЦИАН.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов называет одной из причин новой тенденции следующий фактор: продавцы в Москве стали быстрее реагировать на развитие транспортной инфраструктуры и выставлять квартиры на продажу с учетом этих улучшений, поэтому с рынка быстро уходят ликвидные лоты. В итоге средняя цена на вторичном рынке столицы за три квартала текущего года выросла на 5% (до 194,8 тыс. руб. за кв. м) по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Самое заметное подорожание произошло в Новомосковском округе — на 19%, до 133,4 тыс. руб. за кв. м. На втором месте — Восточный округ, где рост составил 10%, до 172 тыс. руб. за кв. м. Средняя цена квартир на вторичном рынке в ближайшем Подмосковье выросла на 5%, как и в Москве, сейчас она достигает 90 тыс. руб. Здесь максимальное для региона подорожание произошло в Ленинском районе — на 25%, до 107,7 тыс. руб. за кв. м.

По словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергея Шломы, подорожание произошло на фоне того, что совпал ряд фундаментальных факторов. Например, окончание четырехлетнего цикла падения цен на жилье на вторичном рынке, которое произошло наряду с изменениями на рынке новостроек (порядок работы девелоперов жилья полностью изменится в июле следующего года — в соответствии с поправками в отраслевое законодательство), ведущими к росту стоимости квартир в новых домах в среднем на 15%. Пока квартиры на вторичном рынке дешевели — их стоимость с 2014 года упала на 30–40% (данные «Инком-Недвижимости»). На первичном рынке возникли предпосылки для структурных изменений, так как не все действующие застройщики смогут выполнять требования изменившегося законодательства. «Потенциально объем нового строительства будет сокращаться, так как застройщиков станет меньше»,— прогнозирует эксперт.

Вторичный рынок быстро отреагировал на произошедшие перемены: в начале 2018 года ускорилась продажа недорогих квартир, к августу объем предложения сократился почти на 25%. «В начале этого года условную типовую однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы можно было приобрести за 4,2–4,5 млн руб., сейчас цена 5 млн руб.»,— указывает Сергей Шлома.

Рост спроса подтверждается статистикой Росреестра, который по итогам восьми месяцев 2018 года зафиксировал около 94 тыс. сделок на вторичном рынке Москвы,— это в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. «На первичном рынке темпы скромнее, прирост сделок составил около 27%»,— отмечает Алексей Попов. В Подмосковье похожая ситуация, но цифры другие: число сделок на вторичном рынке не изменилось, а на первичном рынке упало на 6%. По словам господина Попова, еще один признак оживления вторичного рынка — снижение срока экспозиции, он сократился на 20–25%.

Текущее подорожание квартир на вторичном рынке не означает, что цены будут расти ежемесячно. «Рынок обновил ценовой уровень, который может сохраняться до пяти лет»,— отмечает Сергей Шлома, добавляя, что динамику будет корректировать изменение ставок по ипотеке. Они уже сейчас приближаются к психологически важному уровню 10%.

Екатерина Геращенко