Как технологии делают выбор архитектурных и инженерных решений осознанным и зачем переплачивать на этапе проектирования зданий, корреспонденту BG Владе Гасниковой рассказал генеральный директор Cespa Group Сергей Семенов.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Как меняется проектирование с развитием технологий?
СЕРГЕЙ СЕМЕНОВ: Главное новшество в проектировании — это BIM (Building Information Modeling). Это проектирование в 3D-модели, которое сразу позволяет оценить, как на здание будут влиять среда и окружающие его постройки, как внутри на микроклимат будут воздействовать все коммуникации, сети, вплоть до мебели. Влияет множество факторов: количество сотрудников, сколько и какой будет техники, с какой стороны и во сколько встает и садится солнце, какие рядом находятся здания. Такая оценка позволяет сэкономить на строительстве, а главное — на эксплуатации сооружения.
При обычном проектировании есть вещи, которые невозможно учесть. Здание построили по нормам, но выяснилось, что рабочие места находятся на солнечной стороне и на ней нестерпимо жарко. Придется тратиться на покупку, установку и эксплуатацию кондиционеров. BIM позволяет просчитать эти тонкости и избежать лишних трат. При строительстве больших объектов удается сэкономить миллионы рублей за счет того, что строительные конструкции и инженерные системы учитывают все эти факторы и сразу создаются оптимальные решения.
BG: Неужели это инвестиции в то, чтобы людям было комфортно работать или жить в здании?
С. С.: BIM-проектирование позволяет не только просчитать это, но и экономить на эксплуатации здания. Когда в1990-е годы началось бурное развитие, часто считали только стоимость приобретения строений, но не использования. Сейчас бизнес учится просчитывать затраты на владение: даже в тендеры закладывает требование к таким расчетам.
В жилом строительстве такой осознанности меньше: при покупке дешевого жилья люди редко прогнозируют, во сколько им обойдется жизнь в нем. Часто она дорогая, потому что при строительстве сэкономили на качественном отоплении и системе кондиционирования. Но технологии "умного" дома развиваются — и это значит, что они станут доступнее. В домах в Финляндии или Норвегии редко встретишь отопление с помощью традиционных источников энергии. Они используют геотермальные насосы, которые закапываются в землю на определенную глубину и обогревают дома с помощью тепла, выделяемого землей. Не только жилые, но и промышленные и коммерческие здания. Мы тратим газ, которого в стране много, а они используют энергоэффективные технологии.
BG: Сколько стоит BIM-проектирование?
С. С.: Мы предлагаем его как дополнительную опцию к традиционному. Для небольшого склада площадью 10 тыс. кв. м — от 500 тыс. до 1,5 млн рублей. При этом проектирование самого склада обходится от 8 до 10 млн рублей. Чем больше факторов, влияющих на условия эксплуатации здания, тем сложнее расчеты — и, соответственно, выше стоимость. В офисных и жилых зданиях больше людей, техники и приборов, которые нужно учитывать.
Пока технология недешевая, потому что специалистов мало и программы, в которых они работают, требуют мощных компьютеров и дорого стоят. Но я уверен, что через два-три года технология будет доступнее и все проектирование начнет выполняться с помощью BIM. Это позволит сильно сократить сроки проектирования и строительства, а также видеть весь цикл жизни объекта до момента его реконструкции или утилизации. Стоимость же будет снижаться за счет появления специалистов и удешевления программ.
BG: Когда я строю склад, я готова к увеличению стоимости проектирования на 10%, потому что знаю, как они отобьются во время его использования. Возможно ли такое отношение в жилом строительстве, учитывая, что после продажи квартир застройщик не имеет отношения к тому, насколько комфортно и дорого будет людям жить в них?
С. С.: Все течет, все меняется. В начале 2000-х строили так, что без слез не взглянешь: голые стены и бетон. Потом застройщики стали делать черновую отделку: стены штукатурили, на полы наливали стяжку, ставили окна получше. Позже появился запрос от покупателей "создать внутреннюю и внешнюю инфраструктуру": застройщики стали делать закрытые дворы, детские площадки, использовать в отделке хорошие материалы — это конкуренция. Сейчас сдать квартиры без отделки даже в масс-маркете почти невозможно. Зачем покупать голые стены, если в соседнем доме сдают примерно по такой же стоимости с отделкой? Люди считают даже не деньги, а время, которое они выиграют: купят жилье с отделкой — и сразу смогут переехать, не тратя месяцы на ремонт. Требования покупателей растут — и рынок отвечает им.
BG: Как меняется уровень запросов заказчиков промышленных складов?
С. С.: Растет, но не таким темпами, как в жилищном строительстве. Предыдущие два-три года почти не вводили новых спекулятивных складов — их строят, чтобы сдавать в аренду. Большинство складов создавали по системе build-to-suit, то есть под конкретного заказчика.
Многие девелоперы стараются строить по западным стандартам и применяют современные технологии, которые экономят средства на этапе строительства и в дальнейшем — эксплуатации. Это качественные и современные склады класса А, а заказчики — зачастую западные компании, которые уже имеют площади в других странах и снижать уровень качества не готовы.
BG: Может ли восстановиться спрос на спекулятивные склады?
С. С.: Да, сейчас есть отложенный спрос на них. Был период, когда их почти не строили: спрос упал, финансирование стало слишком дорогим, многие проекты были заморожены. Сейчас старые склады почти полностью заполнены, а новые еще не построили. Поэтому спрос постепенно восстанавливается, и в следующие пару лет, я думаю, произойдет активное строительство складских комплексов и логопарков — как под конкретных заказчиков, так и для спекулятивных. Мы тоже планируем построить склад под аренду.
BG: Снимать склад выгоднее, чем иметь свой?
С. С.: Примерно 70% всех складских площадей в России сдается в аренду. Хотя такие крупные ритейлеры, как "Магнит", X5 и "Лента", стали строить собственные. Для них это инвестиции, но иметь свой склад надежнее. А часто это делается еще и потому, что в регионах не хватает современных и качественных площадок, но нет и крупных застройщиков, способных их построить. В Петербурге и Москве нет проблемы арендовать склад, а в других точках России выгоднее рассчитывать на себя.
BG: Где учатся ваши проектировщики, чтобы учитывать новые строительные технологии?
С. С.: Универсальных курсов нет. В основном мы перенимаем иностранный опыт во время работы с западными компаниями: они переносят сюда свои проекты, с самыми современными решениями и которые устраивают их по эксплуатационным затратам. Наша задача как проектировщиков — адаптировать эти решения в соответствии со всеми СНиПами и нормами нашего законодательства.
А технологии меняются очень быстро. Сейчас всего за четыре-пять месяцев можно возвести современный склад высотой до 12 метров, оборудованный стеллажными системами хранения и всеми инженерными коммуникациями. Применение новых технологий позволяет существенно снизить затраты на отопление, электричество и водоснабжение. Один наш клиент поменял старое освещение на светодиодные светильники и снизил потребление электричества в пять раз. Это позволило окупить работы по замене ламп меньше, чем за год. А у другого использование сэндвич-панелей с большей толщиной, чем обычно применяется в нашем климате, дало возможность зимой почти не пользоваться системами отопления.
BG: Его склад изначально был так продуман?
С. С.: Нет, этому складу уже более 15 лет, и эффект возник как раз из-за проектирования по старым правилам и стандартам. Мы занимались перепроектированием, потому что у клиента появился запрос на более эффективные инженерные системы. Упрощенный тепловой расчет показал, что на этапе проектирования не учли количество техники, персонала, грузооборот склада и тип хранения. В итоге тепла, выделяемого техникой, людьми и грузом зимой, хватало на поддержание в складе температуры в пределах +15°С. Перестраивать сложнее и дороже, чем с помощью BIM найти решения для экономии в новом проекте.