В Подмосковье назрел дефицит элитных домов, сдаваемых в аренду. Всего 10% владельцев таких объектов готовы заселять гостей. По данным компании Kalinka Group, особенно остро нехватка предложений наблюдается в коттеджных поселках на расстоянии до 10 км от МКАД. Во сколько оценивается упущенная выгода собственников? И какие объекты ищут арендаторы? Выясняла Аэлита Курмукова.
Фото: Александр Любарский, Коммерсантъ / купить фото
Упущенная выгода собственников загородных объектов измеряется миллионами, а иногда десятками миллионов рублей в год. Возьмем для примера дом в пределах 10 км от МКАД, в Жуковке или Раздорах площадью 600 кв. м на участке 20-25 соток. В среднем в зависимости от состояния и ремонта его можно продать за $4-$5 млн, а сдать за $10 тыс. в месяц. В год получается $120 тыс. Однако владельцы таких объектов предпочитают не сдавать их в аренду, когда они уже выставлены на продажу, и самостоятельно оплачивать счета за пустующее жилье.
При этом срок экспозиции таких объектов составляет два-три года, говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Однако, по ее словам, риски при аренде такой недвижимости можно минимизировать: «Риски, связанные со сдачей дома в аренду, можно закрыть с помощью страховки, выбора арендатора с помощью гарантийных депозитов, которые могут составлять два-три месяца и которые могут полностью покрыть риски, связанные с порчей имущества. Необязательно дом страховать целиком, можно застраховать отдельно движимое имущество или ремонт».
Правило, что любой актив должен приносить прибыль, не работает, когда речь идет о недвижимости, построенной для себя. Убытки иногда могут быть гораздо больше, чем доход от аренды, отмечает управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс: «У моих клиентов был случай, когда их элитную недвижимость разнесли практически в щепки — в камин стоимостью $10 тыс. засовывали петарды и пускали их через дымоход. После этого детки чиновника, не буду называть имена, смотались из дома, а папа, естественно, заплатил за весь ущерб. Через суды же вы можете очень долго получать компенсацию в случае причинения материального ущерба. То есть, конечно, де-юре ответственность есть, но де-факто ее нет».
По данным участников рынка, 70% собственников, продающих свои дома, не сдают их, опасаясь за ремонт и предметы интерьера. Однако есть и другая причина, почему эти объекты не выставляются, говорит директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов.
«Когда подписываются договоры аренды загородного жилья, как правило, объект обязан быть снят с продажи. То есть его владелец не сможет показывать дом на период сдачи в аренду. Тем самым люди фактически замораживают свои деньги. Сейчас мы наблюдаем такую тенденцию — за год, по нашим подсчетам, продается порядка 700-800 элитных домов, из них порядка 70-80 объектов уходят совершенно по демпинговым ценам», — рассказал эксперт.
Именно по этой причине на загородном рынке достаточно сложно найти по настоящему интересный объект с дорогим интерьером, говорит совладелец компании Point Estate Павел Трейвас: «На Рублевке есть дом площадью 1,4 тыс. кв. м. Он хорошо сделан, для ремонта использовались дорогие материалы, в обстановке — дорогая мебель. Стоимость его аренды — 1,5 млн руб.
Есть дефицит особняков, в ремонт которых владельцы вкладывали серьезные деньги, $2-$3 тыс. за метр.
То есть делали его, так сказать, для себя. Вот таких объектов на рынке немного, их можно пересчитать на пальцах двух рук».
По неофициальной информации, среднестатистический бизнесмен из списка Forbes владеет пятью домами в разных странах. Однако российские объекты крайне редко попадают на открытый рынок аренды. Олег Тиньков, пожалуй, пока единственный предприниматель, кто заявил открыто, что зарабатывает на своей недвижимости. Он сдает четыре дома во Франции, Италии и Астрахани. Если снять его российскую дачу, например, с этой пятницы по воскресенье, то проживание обойдется в 1,1 млн руб. Судя по брони, желающих пожить у Тинькова в Астрахани не много. А вот его палаццо в Форте деи-Марми забронирован почти до конца сентября. Из свободных дат осталось только начало августа — цена вопроса €100 тыс. за неделю.