В Сочи подрядные организации приступили к сносу двух многоэтажных самостроев, находящихся недалеко от Олимпийского парка. С 2016 года владельцы незаконных объектов пытались легализовать их через суд, однако последний встал на сторону мэрии курорта. В течение месяца администрация Сочи планирует снести еще несколько нелегальных многоэтажек, а всего в судах находится около 70 дел по сносу самостроев в городе. Юристы считают, что застройщики имеют теоретическую возможность к легализации объектов после начала их возведения, однако им придется доказать в суде правомерность строительства и изменения параметров объекта, если они послужили причиной отзыва разрешения.
Фото: Павел Смертин, Коммерсантъ / купить фото
В Сочи приступили к сносу самовольно построенного пятиэтажного здания площадью 2268 кв. м на улице Ружейной в Имеретинской низменности. Изначально оно возводилось как многоквартирный жилой дом. В администрации Сочи рассказали, что застройщик попавшей под снос пятиэтажки — частное лицо и изначально разрешение на строительство было выдано под трехэтажный объект ИЖС. Впоследствии была превышена этажность и пятно застройки на 226 кв. м. В краевом Управлении службы судебных приставов уточнили, что демонтажу строения, находящегося возле Олимпийского парка, предшествовали многочисленные судебные заседания и попытки владельца самостроя узаконить его. Суды велись с 2016 года. В итоге иск сочинской мэрии был удовлетворен. Снос организован с привлечением сторонней организации. По словам мэра курорта Анатолия Пахомова, если застройщик не компенсирует расходы подрядчика на снос, то арестованный земельный участок будет передан этой подрядной организации. Параллельно в Адлерском районе Сочи идет снос еще одного незаконно построенного объекта незавершенного строительства площадью 338 кв. м, который также осуществляет сторонняя строительная организация.
Как ранее сообщал „Ъ-Кубань“, о решении передавать в аренду земельные участки подрядчикам, которые сносят самострои, глава Сочи рассказал в конце марта этого года. По словам господина Пахомова, речь в первую очередь идет о гостевых зонах курорта, в частности — Имеретинской низменности. Привлекать частные строительные организации в администрации решили, чтобы ускорить процесс сноса. Компания будет за свой счет производить демонтаж здания, после чего администрация передаст ей в аренду освободившуюся землю, расторгнув договор с предыдущим арендатором.
Всего на сегодняшний день власти курорта Сочи добиваются сноса 70 незаконно построенных объектов. По заверению мэрии курорта, к середине мая текущего года в городе будет принудительно снесено несколько многоэтажных самостроев. Как отмечает первый вице-губернатор Кубани Андрей Алексеенко, краевые власти уже выработали алгоритм, который сократил время от обнаружения незаконной стройки до обращения в суд до 15 дней. Раньше этот срок составлял несколько месяцев.
В УФССП по краю сообщили „Ъ-Кубань“, что сегодня на исполнении в ведомстве находится 1726 производств по демонтажу незаконно построенных в крае объектов. 1616 должников — это физические лица, 61 — юридическое лицо и 49 — индивидуальные предприниматели. «Только с начала 2018 года в крае было окончено 134 исполнительных производства по сносу самостроев. Это в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года»,— подчеркнули в службе судебных приставов. В ведомстве уточнили, что, как правило, владельцы мелких самостроев — гаражей, торговых павильонов и т. д. сами производят их демонтаж, опасаясь штрафных санкций. Владельцы капитальных объектов отказываются делать это до последнего, и исполнять решения суда приходится сторонним организациям.
Старший юрист компании BGP Litigation Олег Хмелевский констатирует, что в последнее время русский авось редко сходит с рук застройщикам.
«После объединения высших судов в 2014 году президиумом Верховного суда было рассмотрено лишь одно дело, касающееся внесения изменений в ранее выданное разрешение на строительство. Во внесении этих изменений было отказано по тем мотивам, что такие изменения должны быть объективно необходимыми, а увеличение этажности, пятна застройки и так далее к таким объективно необходимым обстоятельствам не относится»,— говорит эксперт. По его словам, вероятность того, что объект будет сдан в установленном порядке, если его строительство было начато без разрешения либо если разрешение было выдано на возведение объекта с другими техническими характеристиками, конечно, существует. Но здесь ключевую роль играет принципиальная возможность строительства объекта с такими параметрами на земельном участке. Если разрешение уже после начала строительства все же будет получено, то застройщику грозит всего лишь административная ответственность (штраф от 500 тыс. до 1 млн руб. или приостановление его деятельности до 90 суток).
По словам адвоката Московской областной коллегии адвокатов Любови Киселевой, сейчас сложилась судебная практика, в соответствии с которой самовольно возведенные объекты могут узаконить, если застройщик докажет в суде, что он пытался построить здание в соответствии с требованиями градостроительных норм. «Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию»,— говорит адвокат.
По словам юристов, наличие на самовольно построенном объекте квадратных метров, которые приобрели физические лица (например, дольщики), учитывается при принятии решения о сносе самостроя, но не является юридически значимым обстоятельством.