Земельный кодекс, разрешивший частную собственность на землю, в Москве пока не действует из-за того, что не принят городской закон, уточняющий порядок применения федеральных норм. Москва всегда старалась идти своим путем в деле распоряжения собственностью, и земля не стала исключением. До конца ноября во втором чтении закон будет принят, но из него следует, что широкой продажи столичной земли ждать не стоит. Об этом в интервью корреспонденту "Ъ-Дома" НИКОЛАЮ ЛЯМИНУ рассказал заместитель председателя Московского земельного комитета ОЛЕГ РЫЖКОВ.
Земля и арендаторы
— В рассматриваемом Мосгордумой законопроекте есть положение: "В случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность передачи земельного участка в собственность, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города Москвы". Значит, с надеждой получить землю в собственность инвесторы могут распрощаться?— Да, в основном пользователям городских земель придется довольствоваться арендой. Хотя это касается в большей степени районов уже сложившейся застройки. Для нового строительства возможен выкуп земли в собственность. Перед началом работ земля тоже будет оформляться в аренду, но в случае успешного выполнения инвестиционного контракта в законе предусмотрена возможность передачи земли в собственность инвестору на льготных условиях.
— Какая часть городской земли приобретет частных владельцев в "обязательном порядке" в соответствии с Земельным кодексом?
— Это 3-5% без учета земли, которая входит в состав кондоминиумов.
— Сейчас есть в городе земля, которая оформлена в частную собственность?
— Пока только один участок в Зеленограде, проданный нами в качестве эксперимента.
— Могут ли стать собственниками нынешние арендаторы?
— С переоформлением в собственность земли, которая используется по договору аренды, у арендаторов могут возникнуть проблемы. Договор аренды может быть расторгнут только по предусмотренным самим договором или законом основаниям. Такого основания, как выход Земельного кодекса, нет. Поэтому все договоры аренды продолжают действовать до момента их окончания.
— Получается, что те, кто оформлял договор аренды на длительный срок, оказались в проигрыше?
— Не факт, что в проигрыше. Никто не может предсказать, какой в долгосрочной перспективе будет ставка налога на землю. Возможно, он будет превышать нынешнюю арендную плату. Кроме того, любое оформление в аренду на длительный срок сопровождалось выкупом права аренды. И теперь, если арендаторы захотят прекратить договор, получается, что заплаченные деньги они потеряют.
— Собственник недвижимости получает право на землю, которая под этой недвижимостью расположена?
— Здесь как раз та ситуация, которой мы хотели избежать, но которую нам навязывают на федеральном уровне. Если ты собственник завода, ты имеешь право на землю. А как быть, когда завод и не работает давно и не нужен никому? Земля будет пропадать. Пример: завод копировальной бумаги. В старом жилом районе около метро "Маяковская". Кому эта бумага сейчас нужна? Кроме того, вредное производство, а кругом жилые дома. И если строго следовать ЗК, завод имеет право эту землю выкупить в собственность. Земельный кодекс не только Москву, он многие города ущемил в этом отношении.
Земля и кондоминиумы
— Что после принятия городского закона изменится в ситуации с землей, входящей в состав кондоминиумов?— По существу для них ничего не изменится. Просто на уровне закона будет закреплена та схема, которую мы используем в рабочем порядке. На уровне московских законов утверждается, что при формировании кондоминиума как объекта имущества в его состав включается и земельный участок — теперь этот участок законно будет переходить в собственность.
— Для этого и нужен московский закон?
— Московский закон описывает, как получить этот самый земельный участок. Пока еще существуют проблемы с границами. До революции вся Москва была поделена на земельные участки. Они сохранились только в виде границ уборочных территорий. И когда приходит представитель кондоминиума требовать свой участок, никто не может сказать, где проходит граница. Получить земельный участок можно только в результате межевания квартала в целом. Теперь эта процедура станет обязательной в силу закона. Кроме того, закон предусматривает бюджетное финансирование этого процесса.
— В законопроекте нет ответа на многие конкретные вопросы. Например, есть участок, который полагается включить в конкретный кондоминиум, но на землю, которая вокруг дома, существует уже договор аренды — с соседним магазином, предприятием и т. п. Получается, что товариществу остается только площадь застройки?
— Эту ситуацию мы тоже рассматриваем. Но такие вопросы будут решаться на уровне правительства — в законе это не пропишешь. Процедура межевания будет выполняться в любом случае. При разграничении квартала не будут учитываться арендаторы — только так можно определить участки, которые потом перейдут в собственность. Единственный выход, который не ущемит интересы тех, кто уже оформил договор аренды, и в то же время оставляет перспективу для кондоминиумов,— по окончании аренды пересматривать границы в соответствии с имеющимися проектными удостоверениями.
— Почему нельзя переоформить договор аренды на товарищество собственников жилья, которое по кодексу имеет право на эту землю?
— Можно, но для этого нужно согласие арендатора. Однако, на наш взгляд, наиболее цивилизованный выход — подождать окончания срока действия договора аренды. После этого его можно будет продлить только с учетом новых границ.
— Использование земли, которая входит в состав кондоминиума, предполагает множество ограничений. С чем это связано?
— Когда мы только писали проекты законов, была распространена теория, что земельный участок кондоминиума может стать неким экономическим подспорьем для ТСЖ. Например, сегодня прибыль от размещенных вокруг палаток получает магазин, а завтра — кондоминиум. Такой ситуации быть не должно, потому что законом предусматривается, что земля переходит в собственность исключительно с целью эксплуатации жилого дома.
— Почему?
— Потому что это земельный участок, имеющий целевое назначение — эксплуатацию жилого дома.
— Каким образом определяется такое назначение?
— Если участок передается в состав кондоминиума, то это участок, занятый жилым домом и необходимый для его эксплуатации. Зарабатывание денег к эксплуатации жилого дома не имеет отношения. Кондоминиум свои экономические интересы по-другому поддерживает — за счет взноса жильцов.
— Нет ли в этом противоречий с соблюдением прав собственников?
— Любое право собственности в городе не может быть безграничным. Правовой механизм, который регулирует эти вопросы,— строительное зонирование. В соответствии с московским законом о зонировании определяются места, где возможно размещение торговли, а где нет.
— В законопроекте говорится о необходимости обеспечить доступ к инженерным коммуникациям. И вот в один прекрасный момент приехали, разрыли, нагадили, а у меня там цветочки или детская площадка...
— Есть взаимные права и обязанности. Инженерные службы имеют право доступа, а жильцы обязаны им его обеспечить. С другой стороны, ремонтники обязаны оставить после себя все в таком виде, в каком они это увидели. Хотя возводить разрушенные хоромы они не будут. Есть нормативы, что инженерные службы обязаны восстанавливать, что нет, но в эти нормативы входит какой-то минимум. Поэтому владельцы участка должны быть обязательно предупреждены о том, где какая коммуникация проходит. На основании этого они уже сами решают, сажать там экзотические цветочки или нет.
— Каким образом можно будет присоединить к кондоминиуму дополнительный участок сверх нормативов бесплатной передачи?
— Если вам нужна дополнительная земля, арендуйте у города на общих основаниях. Вообще, основным акцентом в законе является тезис о том, что в собственность необходимо передавать только минимально необходимые участки.
Земля и депутаты
— Какие претензии есть у депутатов к законопроекту?— О редакционной правке говорить можно слишком долго, всего было внесено около 300 поправок. Политические же поправки связаны в первую очередь с собственностью местного самоуправления. В рамках нашего закона не решается этот вопрос — он отнесен к ведению отдельного городского законодательства по местному самоуправлению.
Депутаты хотели, чтобы в законе было прямо записано, что часть земель выделяется органам местного самоуправления. На наш взгляд, этот вопрос — часть большой проблемы местного самоуправления, и она должна быть урегулирована в соответствующем законе.
Вторая претензия была у депутатов к положению, что город получает право определенным категориям арендаторов — не конкретным арендаторам, а именно категориям — устанавливать особые ставки арендной платы. Причем эти ставки могут быть как выше, так и ниже обычных. Например, до принятия Земельного кодекса мы религиозным организациям предоставляли землю в бессрочное пользование. А теперь мы установили такой порядок: с религиозными организациями будем заключать договор аренды за минимальную плату.
Поправки депутатов сводились к тому, чтобы зафиксировать прямо в законе перечень категорий, имеющих право на подобные льготы. Но у правительства здесь позиция достаточно жесткая: эти решения принимаются на уровне правительства Москвы с тем, например, чтобы иметь возможность ежегодно их пересматривать.