АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) с третьей попытки удалось реализовать на аукционе два смежных участка для жилищного строительства общей площадью 4 га в Советском районе Орла на улице Генерала Родина. Единственным участником торгов признан крупнейший застройщик области — ПАО «Орелстрой», выкупившее земли по начальной общей цене — 25,8 млн руб., или почти в девять раз меньше их кадастровой стоимости. Эксперты полагают, что такая разница может объясняться низким интересом местных застройщиков к участкам со сложным рельефом.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
О том, что именно ПАО «Орелстрой» стало победителем в аукционах АИЖК по продаже двух участков для жилищного строительства площадью по 2 га на улице Генерала Родина (Советский район), говорится в документации агентства. Торги признаны несостоявшимися, так как заявку на участие подала одна компания. Начальная цена лотов составляла 14,5 и 11,3 млн руб., величина повышения — 150 тыс. руб. Таким образом, «Орелстрой» приобрел участки, находившиеся в федеральной собственности, по начальной цене общей стоимостью 25,8 млн руб.
Согласно действующим правилам землепользования и застройки, участок находится в функциональной зоне Ж10 — развития многоэтажной жилой застройки. В регламентах указанной зоны предусмотрен условно разрешенный вид использования — для размещения объектов торговли, рассчитанных на большой поток посетителей, более 500 кв. м общей площади. Также участок расположен в границах охранной зоны инженерных коммуникаций. Вид разрешенного использования — многоквартирные жилые дома 5–18 этажей и 19–22 этажей. Согласно публичной кадастровой карте, кадастровая стоимость каждого участка составляет 94,6 млн руб.
В «Орелстрое» вчера оперативно прокомментировать свои планы по освоению актива не смогли. Но в компании раскрыли намерения по развитию на 2018 год, предусматривающие увеличение объема ввода жилья до 100 тыс. кв. м. Среди анонсированных объектов в Орле — развитие площадки на улице Игнатова, разработка проектно-сметной документации по участку на Московском шоссе площадью 7 га (там планируется микрорайон «Московский парк»). Также компания продолжит застройку микрорайонов Зареченский и Болховский. В 2017 году застройщик, по собственным данным, заключил почти на 20% больше договоров на покупку квартир, чем в 2016 году. За 11 месяцев сдано около 75 тыс. кв. м, рост к уровню прошлого года составил 10% (в 2016-м — 69,8 тыс. кв. м жилой площади и 500 кв. м офисных площадей). Выручка в прошлом году составила 1,53 млрд руб. (1,41 млрд руб. по итогам 2015-го), чистая прибыль — 324,51 млн руб. (400,67 млн руб.). За первое полугодие 2017-го компания получила 178,2 млн руб. чистой прибыли, увеличив показатель на 38%, выручка выросла в полтора раза — до 854,5 млн руб.
По данным Kartoteka.ru, 33% акций «Орелстроя» принадлежат физлицам, формально являющимся миноритариями компании, в их числе и Егор Строев с пакетом в 1,47%. Причем владельцами 0,031% являются граждане Азербайджана и Белоруссии. 11,91% — у ООО «АСК», 16,77% — у ООО «Белый парус», 18,32% — у ООО «Олеся», остальные 20% — в региональной собственности (власти планируют их приватизацию в 2018 году). Председатель совета директоров «Орелстроя» — внук бывшего губернатора Строева Александр Рогачев, ему принадлежит ООО «Олеся».
Годом ранее выставленные на аукцион участки по тому же адресу в составе лота общей площадью 7,5 га (включая третий площадью почти 3,5 га) не привлекли застройщиков, повторный аукцион АИЖК в марте 2017 года также был признан несостоявшимся. В последнем, декабрьском, предложении АИЖК два участка были разделены по разным лотам, а третий не торговался (согласно публичной кадастровой карте разрешенное использование этих 3,5 га — размещение объектов среднего и высшего профессионального образования, а по документам аукциона — дома на 5–18 и 19–22 этажей).
Один из участников местного строительного рынка рассказал „Ъ“, что отсутствие ажиотажа на участки на улице Генерала Родина может быть связано с прежними проблемами с документами на землю, которая ранее якобы находилась в пользовании Орловского агроуниверситета. В микрорайоне даже был построен многоквартирный дом для преподавателей вуза и сотрудников АО «Протон» (производитель оптоэлектронной техники) на базе жилищно-строительного кооператива с государственной поддержкой «Молодежный». Участок площадью 1 га был передан под застройку АИЖК в 2014 году, возведение дома общей площадью 4,6 тыс. кв. м завершилось в декабре 2016-го. Себестоимость квадратного метра оценивалась в 26,6 тыс. руб.
В региональном агентстве недвижимости «Город» „Ъ“ уточнили, что микрорайон осваивается неактивно: «Построено только три точечных здания комфорт-класса. Напротив проданных участков расположен парк агроуниверситета». Стоимость квадратного метра жилья в районе эксперты оценили примерно в 35 тыс. руб.
Управляющий партнер экспертной группы VETA Илья Жарский также отметил, что участкам на улице Генерала Родина еще пять лет назад впервые искали застройщика. «Главной причиной отсутствия интереса со стороны девелоперов являлось качество земель. Это овраг и прилегающие к нему территории, пояснил эксперт. — Размещение объектов капстроительства здесь в целом возможно и технически осуществимо, но только при условии значительных вложений в подготовку, а эти расходы неминуемо закладываются в стоимость квадратного метра. По мнению господина Жарского, даже с учетом крайне низкой стоимости участков «строительство бюджетного жилья на них будет просто нерентабельным» из-за их сложной географии. «Возможно, “Орелстрой” приобрел участки для дальнейшей перепродажи», — предположил эксперт.