|
Сколько тысяч стоит сотка |
 |
| Покупатели земельных участков стали более требовательны: теперь они выбирают только охраняемые объекты |
Земля или дом?
Первый вопрос, который предстоит решить любителю живой природы: чему отдать предпочтение — готовому дому или земельному участку для последующего строительства? Менее проблемный, но более дорогой вариант — покупка коттеджа. В настоящее время существует более 300 коттеджных поселков самых разных размеров на расстоянии не более 50 км от МКАД. Цены за кв. м готового жилья варьируются в зависимости от направления, размера и качества объекта и развитости инфраструктуры. Так, полностью оснащенный дом площадью до 300 кв. м в современном коттеджном поселке на престижной Рублевке можно купить за $700-800 тыс.
Руководитель отдела загородной недвижимости на Большой Садовой АН "Новый город" Владимир Лебедев считает, что в последние три года рынок дорогого загородного жилья стабилизировался. Одновременно возрос уровень требовательности клиентов. Распространенное раньше желание иметь "домик в деревне" теперь уступает место необходимости переехать в "замок средь мохнатых елей". По словам Владимира Лебедева, теперь все больше внимания покупатели уделяют объектам, удовлетворяющим западным критериям: эстетика, экология, сложившееся окружение, архитектурный рационализм, безопасность, надежность коммуникаций, а также удаленность не более 30 км от Кольцевой автодороги и удобный подъезд. Как правило, предлагаемые сейчас к продаже дома не соответствуют всем перечисленным требованиям к дорогому загородному жилью, проигрывая по меньшей мере по одной из составляющих: либо дом находится на большом расстоянии от Москвы или подъездные пути к нему не отвечают современным требованиям для автотранспорта, либо не устраивает окружение поселка — промышленные предприятия или старые жилые районы. Такие дома и стоят меньше. Так, за $120-150 тыс. можно купить небольшой домик (площадью до 100 кв. м) в стародачном поселке на южном или юго-восточном направлении.
По мнению директора управления загородной недвижимости компании "Миэль-недвижимость" Савелия Орбанта, спрос на загородные дома останется высоким до конца года. Однако сейчас наблюдается некоторое снижение — пик спроса на загородные дома приходится на период с февраля по май, а летом продажи традиционно замирают. Поскольку предложений на этом рынке явно недостаточно, а те, что есть, редко соответствуют ожиданиям клиентов, для платежеспособных покупателей все более актуальным становится вопрос о покупке земли с дальнейшим строительством.
Terra incognita
Допустим, вы поняли, что хороший готовый дом вам не купить, и решили строить сами. Тогда вам предстоит решить следующий вопрос: где? Исторически сложилось так, что наиболее привлекательным и дорогим является западное направление, включая Рублево-Успенское, Можайское и Минское шоссе. Недавно к ним добавилось еще и Новорижское шоссе (к северо-западу от Москвы), помимо хорошей экологии привлекающее потенциальных покупателей высокоскоростной трассой. Но, к сожалению, выбор земельных участков здесь ограничен — как правило, они продаются в рамках существующих коттеджных поселков, которых гораздо меньше, чем желающих в них поселиться.
Еще одним фактором при выборе участка является его удаленность от МКАД. Участки, расположенные на расстоянии 15-30 км от Кольцевой, в среднем на 30% дешевле тех, что расположены на расстоянии до 15 км от нее. Еще на 20-40% дешевле обойдется земля за 30-м километром.
Влияет на стоимость участка и такой фактор, как его близость к водоему и лесу. Стоимость земли в 200-метровой зоне от подмосковных водохранилищ может превышать цены на участки в километре от воды чуть ли не впятеро. Причем количество таких участков тоже ограничено, и стоимость оставшихся постоянно растет. В частности, в 2001 году цены на наиболее удачно расположенные участки на Клязьминском и Учинском водохранилищах выросли почти вдвое. Впрочем, и здесь не все просто. Если купленный участок становится вашей собственностью, то водоем как был, так и остается народным достоянием. К тому же близость к воде чревата обилием летающих и ползающих насекомых, ночными лягушачьими серенадами и бурной светской жизнью днем.
Значительно, почти вдвое, увеличивает стоимость участка и наличие развитой инфраструктуры, под которой обычно подразумеваются оснащение электричеством, водопроводом и канализацией, близость магазинов, ресторанов, фитнес-центров и т. д. Стоит иметь в виду, что инфраструктура имеет тенденцию к постоянному развитию и очень гибко реагирует на запросы потребителей. Так, в старых дачных поселках и садоводческих товариществах уже появляются магазины, аптеки и милицейские посты. В дорогом секторе быстро удовлетворяется спрос на услуги ландшафтных архитекторов.
Выделяя сумму для покупки земли, стоит учесть и следующий момент. Чтобы самостоятельно выбрать участок под строительство дома, требуется опыт. К примеру, под приглянувшейся вам лужайкой проходит теплотрасса или кабель правительственной связи, а вы можете этого не знать. Поэтому лучше воспользоваться услугами риэлтерской фирмы. Вам понадобится также помощь юристов, чтобы ускорить процесс получения разрешения на застройку участка или согласование проекта. Разумеется, гонорары помощникам увеличат ваши расходы. А если вы собираетесь решать эти вопросы самостоятельно, готовьтесь к тому, что у вас это займет до трех-четырех месяцев.
Бесценная сотка
В зависимости от укомплектованности вышеперечисленными признаками престижности цена загородной сотки в этом году колеблется от $600 до $25 тыс. Эксперты уверяют, что в прошлом году на земельном рынке был успешно преодолен психологический барьер $10 тыс. за сотку. Таким образом, начало было положено — теперь и к более дорогой земле покупатели относятся нормально.
По верхней границе оцениваются земли по Рублево-Успенскому направлению. Речь идет о таких местах, как Барвиха, Жуковка, Горки-9. Зато в поселках-новостройках, спутниках знаменитых стародачных мест типа Николиной Горы, цены подросли меньше (примерно на 30%) и составили $3-7 тыс. за сотку (в сравнении с $2-5 тыс. в прошлом году).
Немного дешевле стоят земельные участки, расположенные вдоль Можайского и Минского шоссе. Верхний предел ($10 тыс. за сотку) — земли по соседству с Переделкиным.
Участки других трасс западного направления подорожали на 30-40% к прошлогоднему уровню. Если в прошлом году цены неосвоенных участков по этому направлению находились в пределах $800 за сотку, то этим летом они поднялись до $1050-1150 за сотку.
Этим летом значительно отстают от западного направления цены на земельные участки на юго-западе Подмосковья — стоимость сотки здесь составляет в среднем $900-2800.
Земли на севере и северо-востоке от столицы привлекают внимание благодаря расположенным в этих районах водохранилищам. Именно этот фактор сыграл роль в росте стоимости сотки земли вдоль Дмитровского, Осташковского, Алтуфьевского шоссе до $4 тыс. (против прошлогодних $2 тыс.).
Более доступным по цене по-прежнему остается восточное направление, но и здесь есть свои элитные места. Цена за сотку в стародачных поселках типа Малаховки и Кратова доходит до $3 тыс.
Что же делать тем, кто не укладывается в данную ценовую вилку? Может быть, вас утешит мнение пресс-секретаря компании "Миэль-недвижимость" Евгения Редькина, полагающего, что на расстоянии более 30 км от Москвы рынка земли как такового не существует. Разумеется, и там заключаются сделки по купле-продаже участков, но это происходит стихийно: цены не сложились, отсутствуют организаторы. Поэтому если вам повезет и вы договоритесь с местными властями какой-нибудь дальней деревеньки, то сможете купить приличный участок ну не за ящик водки, конечно, но за вполне символическую цену.
Надо брать
Сейчас спрос на доброкачественные участки превышает предложение в десять раз, и эксперты прогнозируют, что цены на них будут только расти. В частности, цены нынешнего года в этом сегменте рынка опережают прошлогодние на 40-50%. Во многом на это повлиял и недавно принятый Земельный кодекс. Возможность выкупать землю в собственность, декларируемая кодексом, позволила многим инвесторам почувствовать себя увереннее. Теперь они охотно вкладывают деньги в покупку участков, надеясь впоследствии реализовать их с прибылью. Больше всего (на 50-60%) подорожали участки площадью от 25 соток, с коммуникациями, вблизи водоема и леса.
Цены на менее престижные участки тоже выросли, но не так сильно. Разница с прошлым годом составляет 10-50% в зависимости от престижности направления и инфраструктуры. Впрочем, такие участки тоже на исходе. Специалисты прогнозируют, что в текущем году появится всего около трех десятков гектаров. Проблема в том, что основной поставщик земельных участков — областное руководство — до сих пор находится в раздумье, выделять земли или не выделять и если да, то кому именно. Выделяются преимущественно бывшие сельхозугодья без соответствующих коммуникаций. Чтобы получить право на застройку, нужно добиваться перевода их в категорию земли под строительство (что требует дополнительных денег и времени). А это равносильно переоформлению жилого помещения в нежилое и наоборот, а следовательно, увеличивает стоимость участка на 25-50%.
Поскольку новых участков недостаточно, цены на землю будут расти. Эксперты прогнозируют, что эта тенденция продолжится до конца сентября, а по окончании сезона возможен некоторый спад.
ЕЛЕНА ШУВАЛОВА
Таблица. Средняя стоимость сотки по направлениям в пределах 30 км от МКАД ($)*
|