Неделю назад одному из покупателей недвижимости в лофт-комплексе Loft Time, строящемся на Часовой улице, удалось в Савеловском районном суде Москвы признать право собственности на свои квадратные метры. Кроме того, суд посчитал притворным заключенный ранее между покупателем и девелопером Red Development предварительный договор купли-продажи помещений. Судья фактически признал, что сделка совершалась в рамках федерального закона N214, регулирующего долевое строительство, сообщил "Ъ" старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников (представляет интересы покупателей недвижимости Loft Time).
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Таким образом, суд вынес беспрецедентное решение. Если через несколько месяцев оно устоит в Мосгорсуде и вступит в силу, то может стать переломным в сложившейся судебной практике. Раньше суды не становились на сторону покупателей лофтов и апартаментов и по заключенным предварительным договорам купли-продажи недвижимости квалифицировали истцов не как дольщиков, а как покупателей, которые в случае банкротства застройщика становились кредиторами третьей очереди. Соответственно, после проведения процедуры банкротства застройщика покупатели апартаментов оставались без денег и недвижимости.
По словам покупателей лофтов, Red Development заключала с ними предварительные договоры купли-продажи готовой недвижимости, так как компания не строила объект, а занималась его реконструкцией. "Фактически на месте бывшей фабрики появляется здание с апартаментами,— говорит господин Гусятников.— Поэтому формально заключение предварительных договоров покупки недвижимости не противоречит законодательству, но, по сути, подобные сделки притворны и заменяют собой договоры участия в долевом строительстве". В случае Red Development в предварительных соглашениях купли-продажи помещений факт реконструкции не был отражен, и юристам покупателей пришлось доказывать его косвенно: запросами в Мосгосстройнадзор, архивными фотоотчетами, где на старых фото видно, что у здания пять этажей, а апартаменты продаются на семи этажах.
А теперь лайфхак для тех, кто планирует приобретать лофты и апартаменты. Опрошенные "Ъ" юристы утверждают, что для дальнейшего обоснования своего статуса дольщика в суде покупатели лофтов должны запрашивать у застройщика всю проектную документацию, обязательно требовать заключения договора долевого участия, несмотря на все отговорки компании. Если застройщик отказывается это делать, как минимум необходимо настоять, чтобы в договоре предварительной купли-продажи было указано, что объект недвижимости подлежит реконструкции именно на средства покупателя. Иначе переломить негативную судебную практику может и не получиться.