Цены на жилье на первичном рынке возвращаются к росту: в Москве в ближайшие два-три квартала они вырастут на 10-12%, а в Подмосковье — на 6-8%. Но сокращение метража квартир и вывод их на продажу на этапе котлована, поддерживавшие спрос в кризис, уже не работают. Теперь девелоперы рассчитывают стабилизировать доходы за счет продажи квартир в высокой степени готовности.
Фото: Денис Вышинский, Коммерсантъ / купить фото
Экспонируемые цены на жилье в новостройках Москвы в ближайшие два-три квартала вырастут на 10-12%, а в Подмосковье — на 6-8%, говорится в исследовании ЦИАНа. "С учетом неизбежных акций и скидок рост в Москве составит 7-9%, в Подмосковье — 3-5%",— уточняет глава аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов.
В последнее время цены, напротив, падали. Средняя цена 1 кв. м в новостройке Москвы, по данным на конец третьего квартала, составляет 182,4 тыс. руб., в Новой Москве — 95 тыс. руб., в области — 78,2 тыс. руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года цены снизились на 9,5% в Москве и на 3,7% в Новой Москве, а в области — незначительно.
Но тренд уже меняется, уверен господин Попов. Так, август 2016 года по количеству заключенных договоров долевого участия на 6% превзошел пиковые значения декабря 2014 года, и застройщики подняли цены. По данным ЦИАНа, 1 кв. м подорожал в 67 из 245 московских новостроек, в 164 — цены не изменились, в 14 — упали. В ближайшие два-три квартала на рост цен повлияют отложенный спрос, ожидаемое снижение ставок по ипотеке до психологически важного уровня 10%, а также рост качественного предложения квартир в высокой стадии готовности, считают в компании. Сейчас в готовых домах предлагаются к продаже около 20% квартир.
При этом факторы, поддерживавшие спрос и цены в 2014-2016 годах, уже не работают. Среди них — господдержка ипотеки, которая не будет продлена в 2017 году, сокращение метража квартир, запуск крупных проектов в бывших промышленных зонах вблизи новых станций Московского центрального кольца и демпинг. "Бесконечно увеличивать количество маленьких студий и однокомнатных квартир застройщикам невыгодно, так как возникают дополнительные обязательства по обеспечению домов парковочными местами и падает коэффициент полезных площадей — они теряются на коридорах и вертикальных коммуникациях",— объясняют в ЦИАНе. Вывод на продажу большого объема квартир на этапе котлована увеличивает срок реализации проекта и грозит затовариванием рынка. Наконец, демпинг становится неактуальным из-за роста себестоимости строительства.
Опрошенные "Ъ" девелоперы пока закладывают в расчеты увеличение цен только за счет строительной готовности проекта, отмечая, что других предпосылок для стабильного роста пока нет. Так, ФСК "Лидер" ориентируется на рост цен на 25-30% за весь период строительства, то есть полтора-два года, говорит заместитель директора по стратегическому маркетингу компании Ксения Цаплина. В перспективе полугода-года цены вырастут на 7-9% и 12-19%, если не изменятся внешние экономические условия, считает она, не исключая, что динамика может быть более интенсивной, "если рынок начнет расти". Директор департамента розничных продаж группы ПСН Екатерина Тейн закладывает рост цен на 10% в год для жилья комфорт-класса и на 15% — для элитного.
За лето средняя стоимость 1 кв. м в Москве выросла на 4,1%, до 147 тыс. руб., говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Но предложение на первичном рынке жилья за год выросло более чем в два раза и, несмотря на хорошие показатели спроса, превышает его, констатирует она. В условиях роста цен на стройматериалы можно рассчитывать на рост цен на 1-1,5% в месяц до конца года, а в 2017 году стоимость 1 кв. м в массовом сегменте сохранится на уровне 145-150 тыс. руб. за 1 кв. м, считает госпожа Литинецкая.