Падение объемов жилищного строительства побудило мэрию Новосибирска к решительным действиям. Власти активизировали борьбу с застройщиками — должниками муниципалитета по аренде земельных участков, самовольным строительством и долгостроем. Бизнес считает шаги власти разумными, а планы по регулированию строительного рынка достижимыми. Но предрекает дальнейшее снижение темпов жилищного строительства, которое в 2017 году может достигнуть 30%.
Фото: Валерий Титиевский, Коммерсантъ
Дома, которые не сдаются
По итогам первого полугодия 2016 года строительные компании Новосибирска ввели в эксплуатацию 537 тыс. кв. м жилья. Это на 200 тыс. кв. м меньше, чем в 2015 году. «В этом году по объективным причинам реализация квартир замедлилась, что сказалось на объемах ввода нового жилья. Тем не менее динамика, которую демонстрирует рынок, и тот задел, который есть, вселяют уверенность, что по итогам года мы уверенно преодолеем планку в 1 млн кв. м, введя 1,35 млн кв. м многоквартирного жилья и 50 тыс. кв. м индивидуального»,— комментирует мэр Новосибирска Анатолий Локоть. По его словам, в первом полугодии в городе введено 45 многоэтажных жилых домов, из них 38 — на участках комплексной застройки. Больше всего жилья сдано в Октябрьском и Кировском районах. В прошлом году мегаполис прирос рекордными 1,71 млн кв. м (132 многоквартирных дома и 1 464 малоэтажных и индивидуальных строения).
На этапе строительства в Новосибирске находятся 470 многоквартирных домов общей площадью более 4 тыс. кв. м. «Это серьезный задел, и резерв не уменьшается. Только в планах жилого комплекса „Ясный берег“ (застройщик ООО „Аква cити“) развитие жилищного строительства на участке в 40 га. И это не единичный пример»,— подчеркивает начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев. Главной проблемой отрасли он считает нехватку оборотных средств у строительных компаний, это ведет к безденежным расчетам с поставщиками стройматериалов. Доля бартерных сделок оценивается в 10–20%, в кризис 2008–2009 годов она достигала 60–70%.
Мониторинг состояния стройплощадок города, который мэрия провела в первом квартале, выявил 46 долгостроев, из которых 21 объект требует особого внимания властей. Из-за низких темпов строительства существует опасность, что «застройщики не выдержат условия договора долевого участия, где четко прописаны сроки ввода объекта», пояснил глава строительного ведомства. «Сформирован список из 14 объектов, которые требуют в обязательном порядке дополнительных инвестиций, то есть сбора средств жителей не хватит, чтобы достроить объекты. Сформированы ЖСК. Показательная площадка — „Неоград“, где три ЖСК представили сметы, они выверяются управлением капитального строительства города, мы готовим проведение конкурсов»,— отметил Алексей Кондратьев. Обманутыми дольщиками ООО «Неоград-bнвест» признаны более тысячи человек. По словам господина Кондратьева, 24 из 46 долгостроев считаются самодостаточными: чтобы их достроить, хватит досбора средств членов ЖСК и субсидий из областного и городского бюджетов. На подключение объектов к сетям тепло-, электро- и водоснабжения в 2016 году муниципалитетом предусмотрены субсидии в размере 85 млн руб.
До конца текущего года мэрия планирует сдать 16 долгостроев, что решит жилищную проблему 1,6 тыс. обманутых дольщиков. В прошлом году строители ввели в эксплуатацию 18 долгостроев. «Понятно, что самые простые дома, где наиболее простые проблемы, мы в первую очередь решили и решаем сейчас, а дальше будут с каждым шагом более емкие, более тяжелые, более запутанные истории. У каждого своя»,— подчеркнул Анатолий Локоть.
Впредь власти намерены не допускать появления долгостроев. «Перед департаментом строительства поставлена задача сделать все необходимое, чтобы в городе не появлялось новых проблемных объектов. Во всяком случае, стабилизировать эту ситуацию»,— говорит мэр. «В одночасье решить проблему долгостроя невозможно, это требует слишком больших вложений. Но не допустить появления обманутых дольщиков в будущем — это реально. И необходимые меры к этому в городе приняты»,— считает председатель комиссии по градостроительству совета депутатов Новосибирска Дмитрий Дамаев.
Самострой оставят сносом
Другая важная задача, стоящая сегодня перед мэрией Новосибирска, — пресечение незаконного строительства. В середине июля муниципалитет заключил соглашение с управлением Росреестра по Новосибирской области о дополнительной проверке вводимых в эксплуатацию жилых домов. «Мы столкнулись с проблемой, что у Росреестра нет возможности выявлять на этапе анализа документов, насколько правомерно и корректно возведен объект, подлежащий государственной регистрации. В первую очередь это касается незаконной застройки многоквартирными домами участков земли, выделенных под индивидуальное жилищное строительство»,— пояснил Алексей Кондратьев. Теперь при получении документов на регистрацию объекта Росреестр должен запрашивать у отделов архитектуры в районных администрациях сведения о том, выдавались ли разрешения на строительство этих домов. Особое внимание чиновники будут проявлять к объектам, площадь застройки которых превышает 40% от земельного участка, а количество этажей — больше трех (включая цокольный этаж). «В случае если разрешение на строительство этого объекта не выдавалось, информация от администрации районов в онлайне передается в службу Росреестра. И он отказывает в регистрации объекта»,— говорит господин Кондратьев.
Одновременно с этим районные администрации будут добиваться в суде сноса самовольно построенных объектов. «Мы провели консультацию со службой судебных приставов. Они готовы максимально оперативно эти решения отрабатывать»,— заметил Алексей Кондратьев. Хотя чиновник оговаривается: на практике процедура сноса объекта очень длительная.
Одна из последних громких историй, связанных с незаконным строительством, — пересмотр решения о сносе трехэтажного самостроя по адресу ул. Крестьянская, 40, в Дзержинском районе Новосибирска. Суд внял просьбам 27 семей незаконно построенного в частном секторе многоквартирного дома не сносить здание. Среди жильцов оказались семьи, потратившие на покупку квартир материнский капитал и сертификат военнослужащего.
«На мой взгляд, самовольные застройщики не просто нарушают законодательство, но еще тут моральная некая сторона присутствует: они сталкивают интересы новосибирцев и создают конфликтные ситуации, которые дальше предлагают решать властям»,— посетовал Анатолий Локоть.
Среди проблем долга
И, наконец, власти намерены усилить давление на застройщиков — должников по аренде земельных участков. «На 1 июля общая задолженность строителей перед муниципалитетом составила 3,32 млрд руб. Долги по аренде за земельные участки — около 2 млрд руб. К сожалению, не все застройщики-арендаторы ведут себя добросовестно. Понимаю, есть экономические сложности, но если кто-то думает, что сможет прикрыть ими свои долги перед городом, то это не так. Решать свои проблемы за счет бюджета Новосибирска мы никому не позволим»,— заявил 21 июля на встрече с представителями СМИ Анатолий Локоть. Уже осенью градоначальник пообещал принять меры, которые позволят решить проблему задолженности застройщиков перед муниципалитетом. «У нас очень серьезные намерения»,— подчеркнул мэр, добавив, что новый регламент работы с должниками разрабатывается совместно с советом депутатов Новосибирска.
В начале года начальник департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска Георгий Жигульский констатировал, что проблема задолженности строителей перед муниципалитетом усугубляется. Тогда нереальными к взысканию муниципалитет признавал почти 1,5 млрд руб., из которых 500 млн руб. — долги предприятий-банкротов и еще столько же — задолженность по договорам аренды земельных участков, на которых расположены долгострои. А еще 230 млн руб. — долги, возникшие из-за введения осенью 2014 года двойного коэффициента арендной платы за участки, где застройщик не уложился в трехлетний цикл строительства. Двойной коэффициент власти отменили, и теперь проигрывают судебные дела по взысканию этих долгов. В списке крупнейших должников — лидеры рынка жилищного строительства.
«Считаю, что нужно разделять задолженность, которая образовалась в предшествующие годы, и текущую. Если застройщик выполняет текущие обязательства, но не признает прежнюю задолженность, то эта ситуация вполне нормальная: суд решит, кто прав, кто виноват. Но если строитель уклоняется от уплаты текущих платежей — эта проблема, которая требует незамедлительного вмешательства властей»,— убежден Дмитрий Дамаев. Отслеживать динамику формирования и погашения долгов на строительном рынке он предлагает ежеквартально. Среди других инициатив депутатского корпуса — запретить участвовать в торгах застройщикам, которые имеют задолженность перед муниципалитетом, а также повысить продуктивность работы судебных приставов. «От всей задолженности, которая признается судом, взыскивается лишь 10%. Это плохая статистика, которая указывает на недостаточно эффективную работу судебных приставов»,— говорит господин Дамаев.
Генеральный директор строительной компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко считает, что проблему задолженности застройщиков перед муниципалитетом решить вполне возможно. Решения должны быть предельно взвешенными, чтобы не допустить банкротства строительных компаний, и в особенности — лидеров отрасли. «Меня как участника рынка не радует, что бок о бок со мной работают компании, которые не платят за землю. Они снижают конкурентоспособность ответственных застройщиков, ведь мы-то платим! Но, конечно, в каждом конкретном случае нужно разбираться отдельно, что именно стало причиной формирования задолженности у застройщика»,— подчеркивает господин Сидоренко.
«Многие строители участвуют в госзаказах, строят социальные объекты. На мой взгляд, мэрия могла бы вместе с банками рассмотреть возможность перекредитования застройщиков. Чтобы застройщики получили возможность привлекать кредиты на погашение долгов по аренде земли, а потом возмещать их из средств, которые получают в рамках госконтракта. Всего то, что нужно, — желание и воля»,— считает Иван Сидоренко.
Упасть, чтобы стать дороже
Наметившееся с начала года падение объемов жилищного строительства продолжится, отмечают участники рынка. «В 2014 году объемы строительства нашей компании упали вдвое, и предпосылок для их роста нет. Более того, в личных разговорах коллеги по бизнесу говорят, что в следующем году сократят объемы ввода жилья еще на 20–30%. 2018 год может быть еще тяжелее,— говорит Иван Сидоренко.— Строительная отрасль очень инертна. Реальное падение рынка мы ощутим через год-полтора, ведь мало кто из застройщиков выходит на новые площадки. Новых проектов очень мало. Все ждут лучших времен. А этот год мы на старых дрожжах вытянем и сдадим ожидаемые 1,3–1,4 млн кв. м».
По данным Алексея Кондратьева, на 1 июля было заключено 14,5 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 21% меньше показателя за аналогичный период 2015 года (18,4 тыс. договоров). Тем не менее власти зафиксировали и позитивные изменения на рынке. «Благодаря программе государственного субсидирования число ипотечных сделок растет. По данным Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования, ипотечные кредиты в третьем квартале 2016 года будут предлагаться со ставкой 10,16%. Это еще на 1% ниже. Считаем, этот факт положительно повлияет на динамику заключения ипотечных договоров»,— подчеркнул господин Кондратьев. Доля ипотечных сделок на строительном рынке превышает 50%.
Положительную динамику на новосибирском рынке ипотечного кредитования подтверждают и банкиры. «В первом полугодии 2016 года Сибирский банк Сбербанка выдал ипотечных кредитов на сумму 6,1 млрд руб., что превышает объем выдачи жилищных кредитов в аналогичном периоде 2015 года на 8,5%. При этом средний чек ипотечного кредита с 2015 года практически не изменился и составляет около 1,5 млн руб.»,— отмечает заместитель председателя — управляющий новосибирским отделением №8047 ПАО «Сбербанк» Игорь Безматерных. Банк «Левобережный» по итогам года ожидает увеличения объема ипотечного кредитования на 30% по сравнению с 2015 годом. «В этом году банк пересмотрел процентные ставки по собственным ипотечным программам в сторону снижения»,— объяснила начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Дина Павлова. Как рассказала „Ъ“ директор по розничному бизнесу филиала «Новосибирский» Альфа-банка Марина Кокоулина, ставки по ипотечным кредитам для приобретения жилья в новостройках начинаются в банке от 11,5%.
«Если государство найдет способ снизить стоимость ипотеки до считаных процентов, то за счет мультипликативного эффекта от развития стройиндустрии оно сторицей вернет затраты в виде растущих налоговых поступлений в бюджет»,— убежден генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.
На фоне падения объемов строительства уже в следующем году эксперты прогнозируют рост стоимости новостроек — до 3% в квартал на жилье экономкласса.