Миллионы долларов, уплачиваемые за особняки в Беверли-Хиллз или родовые замки европейских аристократов, не удивляют никого. Однако когда сопоставимые суммы запрашивают за загородные дома в Подмосковье, возникает естественный вопрос: а, собственно, за что? Корреспондент Ъ ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ посетил несколько выставленных на продажу особняков и пришел к выводу, что цена на элитные подмосковные усадьбы вполне соответствует их качеству.
Место действия
В Подмосковье нет ни Лазурного берега, ни Ривьеры, ни Беверли-Хиллз. Зато есть Рублево-Успенское шоссе, у обитателей домов на котором есть не только загородное жилье, но и репутация людей из высшего общества. Поэтому неудивительно, что самые дорогие усадьбы расположены именно там.Жуковка-3, один из поселков, патронируемых управлением делами президента, по престижности входит в пятерку лучших. Однако престижность далеко не всегда является синонимом качества: до Москвы недалеко, всего 7 км, но в часы пик Рублевка становится одним из самых загруженных шоссе; поселок расположен в тихом сосновом бору, но все последние годы в нем не утихают строительные работы; подъемные краны, грузовики со стройматериалами и обилие рабочих серьезно портят пейзаж. Еще один недостаток обусловлен высокой стоимостью земли — даже самые дорогие особняки в Жуковке имеют участки не более 0,5 га, а разъехаться двум машинам на узких улицах поселка зимой не так уж и просто. В одной такой мини-пробке пришлось постоять и нам.
Впрочем, когда мы поехали смотреть особняк в Глаголево (Киевское шоссе, около 30 км от МКАД), недостатки Рублевского шоссе, изобилующего кафе, магазинами, постовыми милиционерами и другими признаками цивилизации, показались нам не столь серьезными. С каждым поворотом дорога становилась все уже и уже, фонарей в сгущавшихся сумерках все меньше и меньше, а сомнений в том, что в такой глухомани может находиться особняк стоимостью $2 млн, все больше и больше. Как нам потом рассказали, Умар Джабраилов, присматривающий себе еще один особнячок, по этим же причинам отказался от осмотра, не доехав до дома 5 км. Однако, приехав на место, мы убедились, что сделал он это зря. На 2,5 га был разбит великолепный парк. Подсвеченные огнями фонарей аллеи, в конце которых виднелись небольшие флигели (винный павильон, домик охраны и баня), замерзший ручей и сверкающий, как новогодняя игрушка, дом посередине парка произвели на нас неизгладимое впечатление.
Что ж, состоятельным покупателям не позавидуешь. Мучительная альтернатива: скромный участок в престижном районе рядом с Москвой или собственное лесопарковое хозяйство на периферии элитного сектора Подмосковья.
Архитектурный парад
Времена тотальной застройки Подмосковья однообразными коробками из красного кирпича безвозвратно отошли в прошлое. Состоятельные покупатели воротят нос от подобной безвкусицы и требуют эксклюзивной архитектуры. И им есть из чего выбирать: барокко, классицизм, ампир, шале a la Suisse и коттеджи в староанглийском стиле стали неотъемлемой частью подмосковного ландшафта. Однако если отвлечься от изысков архитекторов и дизайнеров, то все особняки, находящиеся в семизначной ценовой категории, условно можно разделить на два типа — дворцовый и коттеджный.Дворцы, как это и положено дворцам, видны издалека. В поселке Барки своеобразный ремейк петербургского Зимнего дворца поднимается в высоту почти на 25 м — расположенные рядом коттеджи кажутся домиками для прислуги. Стилистика соблюдена не во всем: закругленным окнам, лепнине и колоннам коринфского ордера явно не хватает больших и малых скульптурных форм. Впрочем, этот недостаток с лихвой компенсируется интерьерами. В залах (высота потолков до 9 м) и покоях (потолки 4-5 м) есть все: и расписные потолки, и пьедесталы для пока не установленных статуй, витражи и невообразимое количество лепнины (по свидетельству строителей, на грифонов и вьющийся по стенам виноград ушло несколько тонн гипса).
В Жуковке хозяева особняка в стиле классицизма решили сохранить только внешнее сходство с историческим прототипом. Портик с колоннадой, высокие окна и гранитный цоколь вполне заслуживают бронзовой доски с надписью "Памятник архитектуры. Охраняется государством". Однако интерьеры отнюдь не музейные, уютные комнаты скорее напоминают гостиничные апартаменты современного пятизвездного отеля.
Впрочем, претенциозному великолепию дворцов большинство состоятельных покупателей предпочитают скромную коттеджную архитектуру. Внешняя роскошь — портики, колоннады, гигантские потолки — в этом случае с успехом компенсируется комфортом. Современная архитектура предполагает большую свободу планировочных решений, более эффективное расположение коммуникационных сетей, а отдыхать на террасе "швейцарского" шале в любом случае приятней, чем на ступенях античного портика. Именно поэтому на рынке элитных особняков на каждый дворец приходится около десяти скромных коттеджей, основные достоинства которых скрыты внутри.
Там, внутри
В загородном особняке стоимостью несколько миллионов долларов должно быть все, что необходимо для отдыха после тяжелых трудовых будней. И надо сказать, что подмосковные усадьбы в этом нас не разочаровали. В Жуковке стилизованный под дворянское гнездо дом общей площадью 1700 кв. м скрывал небольшую (70 кв. м) гостиную, три спальни, укомплектованные персональными санузлами с джакузи, зимний сад с видом на теннисный корт, бассейн (около 80 кв. м), домашний кинотеатр, тренажерный зал, бильярдную с баром и энное количество прочих помещений, в которых без опытного гида вполне можно заблудиться. Рядом с усадьбой, как и положено, гостевой флигель и баня, помещение для охраны и инженерный домик.Соседний коттедж изяществом архитектуры и обилием площадей похвастать не мог, однако впечатлил нас своими интерьерами. Столовая (около 150 кв. м) была со вкусом обставлена антикварной мебелью XVI-XVII веков, на стене — гобелен той же эпохи, а за установленным посреди зала дубовым столом могли легко разместиться три десятка человек. Отделка гостиной (около 60 кв. м) навевала ассоциации с эпохой Людовика XIV, однако мраморный пол (в отличие от предыдущего дома) был лишен подогрева и потому слегка подпортил общее благоприятное впечатление.
Что касается технического оснащения, то элитные дома Подмосковья вполне могут составить конкуренцию более именитым местам обитания заграничных богачей. Собственные трансформаторные подстанции, небольшая дизельная электростанция (на всякий случай), два-три бойлера для автономного подогрева воды, две-три телефонные линии с прямым московским номером и, разумеется, спутниковое телевидение. Стоит ли говорить о таких мелочах, как регулируемое освещение, пожарная сигнализация или кондиционирование! Впрочем, в одном из домов нам удалось увидеть нечто особенное: рядом с блоком селекторной связи с охраной была вмонтирована большая красная кнопка. На вопрос о ее назначении наш гид ответил, что таким образом хозяин дома может в любой момент включить установленные на приусадебной территории динамики сирены громкостью 200 децибел. Что ж, каждый развлекается по-своему.
Вся королевская рать
Содержать элитные подмосковные усадьбы — дело хлопотное и совсем не дешевое. Стоимость вооруженного поста охраны составляет $2-3 тыс. в месяц. Садовник, кухарка, горничная обойдутся еще в $300-500 в месяц каждый. За исправным состоянием техники (от лампочек до газового котла) тоже кому-то нужно следить, а это еще $300. Немалые суммы набегают за пользование электричеством — бассейны, полы с подогревом и кондиционеры заставляют счетчик крутиться со сверхзвуковой скоростью. Прочие коммунальные услуги хоть и менее затратны, но тоже вносят свою лепту в формирование итогового счета. В сумме расходы на содержание дома могут достигать $5 тыс. в месяц.Впрочем, большинству владельцев домов удается экономить. В Жуковке-3 все коммунальное обеспечение и милицейская охрана обходятся в $300 в месяц с домовладения — сказывается забота управделами президента. Конечно, там нет персональных охранников, круглосуточно наблюдающих за мониторами видеонаблюдения, и услуги садовника и горничной оплачиваются отдельно. Но большинство жителей Жуковки-3 с этим дискомфортом мирятся стиснув зубы.
В другой усадьбе, расположенной за пределами жуковского оазиса, весь штат домработников, за исключением охраны, домовладелец соединил в одном лице — коменданте. За скромные $500 в месяц комендант Сергей содержит в чистоте и порядке дом площадью 2 тыс. кв. м, следит за тем, чтобы химический состав воды в бассейне всегда соответствовал экологическим требованиям хозяев, летом подстригает траву и подметает дорожки, зимой убирает снег. В трудной работе Сергея есть и еще одно неприятное обстоятельство: за последние три года хозяева жили в доме не более двух недель, все остальное время одиночество коменданта скрашивают только покупатели, приезжающие время от времени на просмотры.
Жилье для знатных металлургов
Несмотря на очевидную дороговизну, спрос на подмосковные особняки с ценой, записываемой семизначными цифрами, в последнее время растет ударными темпами. Риэлтер Юрий, уже три года работающий в отделе элитных коттеджей Panny Lane Realty, смог похвастаться тремя сделками, заключенными за последние полгода. На вопрос о личностях клиентов Юрий, посмеиваясь, ответил: "Банкир, нефтяник, металлург" — и добавил, что "ребята не из знаменитостей, просто умеют хорошо работать".Работать российским банкирам, нефтяникам и металлургам скоро придется еще лучше. Оценивая сопоставимые лоты, Юрий с уверенностью заявил о росте цен с начала года на 25-30%. Правда, тут же оговорился, что касается это только домов, действительно претендующих на элитный статус. Отсутствие бассейна, теннисного корта или ухоженного парка может всерьез осложнить реализацию усадьбы.
Ценовой диапазон предложений в элитном сегменте подмосковного рынка — $1,5-5 млн. Правда, бывают лоты и подороже — как правило, в тех случаях, когда к дому примыкает участок в несколько гектаров, причем не в 20-30 км от МКАД, а в элитном поселке в непосредственной близости от кольцевой (Кунцево-4, Барвиха). Часть эксклюзивных особняков сдается в аренду. Цены божеские, среднемесячная арендная ставка, как правило, равна 1% от стоимости домовладения. Так что если у вас нет $5 млн, вам вполне достаточно $50 тыс., чтобы хотя бы месяц отдохнуть в человеческих условиях. (О ситуации с арендой элитного жилья в Москве см. стр. 17, 20.)
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ