Центральный аутсайдер

В Петербурге пять районов относятся к центральным. Адмиралтейский среди них считается аутсайдером — несмотря на преимущественно историческую застройку, район не пользуется большим спросом у состоятельных покупателей жилья. Тем не менее элитные проекты есть и там.

Вероника Абрамян

Адмиралтейский район — один из самых старых районов города. Большая часть его территории, между Большой Невой и Фонтанкой, входит в историческое ядро Петербурга, планировка которого сложилась главным образом в первой половине XVIII века. Здесь сосредоточены основные памятники архитектуры, что относится к плюсам района. Также сильными его сторонами являются центральное расположение, хорошая транспортная доступность.

Промышленно-исторический контраст

По данным Colliers International в Петербурге, подавляющее большинство домов в районе (90%) — здания старого фонда (построены до 1917 года), прошедшие капитальный ремонт или существующие без него. Немного домов "сталинского" типа (около 5%). Между Большой Невой и Мойкой среди благоустроенных доходных домов много особняков и дворцов. В районе Коломны, Измайловских рот и Семенцов преобладают однообразные в архитектурном отношении бывшие доходные дома с дворами-колодцами. Большое количество промышленных зон и ветхого жилья является основным минусом района, считают аналитики.

Когда-то на месте нынешнего Адмиралтейского района были промышленный Ленинский и более дорогой и насыщенный архитектурными памятниками Октябрьский. Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит: "По своей структуре район неоднороден, так как фактически он представлен как престижной исторической частью, захватывающей частично "золотой треугольник", так и частью, где уже расположены верфи и менее развитые районы исторической городской застройки в районе Обводного канала. Поэтому в целом потенциал для развития у района остается еще довольно высоким, хотя процесс идет медленно".

Самый немногочисленный

Площадь района — 1382 га. Население 161,3 тыс. человек. По численности населения район занимает одно из последних мест в городе. Наиболее высокая плотность в районе Коломны, где из-за плотной исторической застройки отсутствуют современный торговые и офисные центры. Кроме того, эта часть района находится далеко от станций метро и деловая активность там низкая.

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака", говорит: "Значительная доля жилой недвижимости обладает неплохими видовыми характеристиками благодаря близости к каналам, площадям, паркам или памятникам архитектуры". Район расположен на девяти островах, омывается водами семи рек и шести каналов. Здесь 56 мостов.

При этом Адмиралтейский район является лидером по количеству коммуналок в Петербурге. Зато может похвастаться довольно развитой социальной инфраструктурой. На территории района действует много общеобразовательных школ, лицеев, детских садов. Хватает и учреждений дополнительного образования. Также Адмиралтейский район буквально наводнен высшими учебными заведениями: Технологический институт (Технический университет), Национальный государственный университет физической культуры, спорта и здоровья им. Лесгафта, Университет аэрокосмического приборостроения, Балтийский технический университет, Высшее военно-морское училище. С медицинской помощью тоже нет проблем — к услугам горожан поликлиники, городские больницы, центры скорой помощи.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний "Финам", подсчитал, что в районе расположено 94 образовательных учреждения, 12 учреждений здравоохранения.

Адмиралтейский район обладает неплохой транспортной доступностью, к примеру, наземным транспортом можно напрямую добраться до любой точки города. "Но этот плюс перебивается большими пробками в часы пик", — отмечает начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова.

Альберт Харченко, генеральный директор East Real, говорит: "Основными плюсами Адмиралтейского района являются близость к Центральному району и удобная транспортная доступность до ЗСД, Московского проспекта, порта, аэропорта Пулково".

На территории района находится девять станций метрополитена: "Фрунзенская", "Технологический институт", "Сенная площадь", "Спасская", "Садовая", "Балтийская", "Пушкинская", "Звенигородская", "Адмиралтейская" и два действующих вокзала (Балтийский и Витебский).

"За последнее время экологическая обстановка Адмиралтейского района намного улучшилась, потому что прекратили работу многие промышленные предприятия. Основная доля загрязнений приходится на автомобильный транспорт, но это характерно для всего центра города в целом", — говорит госпожа Денисова.

На территории района расположено много скверов и садов: Измайловский, Александровский, Юсуповский, Никольский. Адмиралтейский район обладает огромным туристическим и культурным потенциалом: Исаакиевский собор, Мариинский театр, Медный всадник, здание Сената и Синода, Адмиралтейство, Троицкий и Никольский морской соборы. Общая площадь зеленых насаждений района, по данным властей, составляет 219 га.

Потенциал есть

Адмиралтейский район занимает третье место с конца по объему предложения жилья всех классов на первичном рынке. На начало марта 2016 года там не было введено ни одного объекта, а по итогам 2015 года там было построено и реконструировано 190 тыс. кв. м жилья — по объемам ввода он находился в середине списка городских районов.

Следует отметить, что долгое время Адмиралтейский район никак не развивался с точки зрения жилья, большая часть его территории считалась депрессивной. Да и до сих пор, за исключением его зон, близких к центру города, здесь еще много подобных территорий. При этом наиболее перспективными для дальнейшего освоения под многофункциональные комплексы является именно территории, близкие к центру.

В последние годы район получил новый импульс развития за счет редевелопмента промышленных зон и территории Варшавского вокзала, между Обводным каналом и Благодатной улицей. Настоящим толчком для развития района стали кварталы на Шкапина — Розенштейна ("Главстрой-СПб") и "Времена года" ("Меридиан Девелопмент"), считают эксперты консалтингового центра "Петербургская недвижимость".

Если говорить о перспективных территориях освоения, то в этом районе среди подобных объектов следует отметить в первую очередь Измайловскую перспективу, где уже заявлен крупный проект "Галактика" на 600 тыс. кв. м ("ЛенСпецСМУ"). Также предложение будет пополняться за счет новых очередей ЖК "Времена года".

Без колебаний

Как говорят аналитики, в настоящее время на рынке строящегося жилья Адмиралтейского района представлено девять жилых комплексов (17 объектов, включая новые очереди проектов). Преимущественно это комплексы классов комфорт и бизнес, однако присутствует и предложение класса элита — за счет строительства здесь апарт-отелей.

Основная новая жилая застройка в Адмиралтейском районе ведется вблизи станции метро "Фрунзенская", где реализуются уже упомянутые "Времена года", "Дом на Фрунзенской" (AAG), недавно закончены жилые комплексы "Новомосковский" ("ЮИТ Санкт-Петербург") и "Тапиола" ("Лемминкяйнен"). Цены в этих объектах — от 120 до 190 тыс. рублей за кв. м. Как говорят в Colliers International, в исторической части района сдан жилой комплекс элитного класса — апарт-отель "Монферран" и строится апарт-отель "Голландия". В зависимости от видовых характеристик и расположения квартиры в комплексе, цены здесь находятся в диапазоне от 160 тыс. рублей за кв. м (включая НДС) до 500-600 тыс. рублей.

Еще один крупный жилой проект, реализованный в Адмиралтейском районе, — ЖК "Панорама 360" от компании "Главстрой-СПб", расположенный на улице Шкапина. Средняя цена квадратного метра — 100 тыс. рублей.

Последние два года цены в районе держатся примерно на одном уровне. Сильных колебаний в этом классе жилья не наблюдается. Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer, говорит: "Средняя стоимость квартиры — 9,7 млн рублей, что превышает среднюю стоимость квартиры по городу примерно на четверть. Динамика цен слабая (не превышает 0,5% в мес.)"

По данным "Петербургской недвижимости", средняя цена в районе в сегменте масс-маркет — 134,4 тыс. рублей за кв. м., бизнес-классе — 148,9 тыс. рублей, в классе элита — 364,6 тыс. рублей.