На фоне масштабных объемов застройки в Воронежской области эксперты отмечают значительный спад спроса на жилую недвижимость. Объемы выданных жилищных кредитов за 10 месяцев нынешнего года на 36% ниже аналогичного периода в 2014 году. Ввод новостроек в 2015-м запланирован на уровне не менее 1 млн кв. м. Риелторы оптимистично указывают на эффект отложенного спроса и постепенное ограничение предложения из-за снижения объемов строительства в следующем году. Участники рынка склонны к пессимистичным прогнозам.
Воронежцы резко снизили объемы инвестиций в жилую недвижимость
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
По данным управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Росреестр), за 11 месяцев 2015 года в регионе было зарегистрировано 31,5 тыс. записей об ипотеке. За тот же период 2014 года — 37,6 тыс. сделок. В ежемесячной динамике в 2014 году количество сделок в ноябре составило почти 3,2 тыс., в ноябре 2015 года — 3 тыс. сделок. Аналогичны показатели количества договоров долевого участия. За 11 месяцев 2015 года было зарегистрировано 12,5 тыс. договоров, тогда как в 2014 году — 12,9 тыс. Ежемесячная отчетность также показывает снижение показателя — с практически 1,5 тыс. договоров в 2014 году до 1,2 тыс. в ноябре 2015-го. Октябрь нынешнего года и вовсе стал «провальным» по сравнению с 2014-м: 956 договоров долевого участия против 1,4 тыс. договоров в октябре прошлого года.
По данным Центробанка, в октябре нынешнего года количество и объем выданных жилищных кредитов в стране снизился по сравнению с сентябрем на 3,28 и 6,68% соответственно. Всего в октябре 2015 года было выдано 1,06 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 1,478 млрд руб. Если сравнить с октябрем 2014 года, то снижение по количеству составляет почти 26%. Объемы выданных кредитов за десять месяцев нынешнего года на 36% ниже аналогичного периода в 2014 году. По количеству выданных кредитов за тот же период разница составляет 33%.
По данным аналитической службы агентства недвижимости Infoline, с начала года по конец ноября новое жилье в Воронеже подешевело на 3%, или 1,4 тыс. руб. за квардратный метр. За аналогичный период прошлого года стоимость воронежской недвижимости снизилась на 0,3% (квадратный метр на конец ноября стоил 47,4 тыс. руб.). Новостройки в ноябре подешевели на 0,5%. Стоимость квадратного метра в новых и строящихся домах составила 44,2 тыс. руб. (снижение на 227 руб. за кв. м). С начала года новостройки подешевели на 2,8% (снижение на 1,27 тыс. руб. за кв. м). Вторичный рынок аналогично показал снижение на 0,9% (на 430 руб. за кв. м в ноябре). Средняя стоимость на вторичном рынке составила 47,6 тыс. руб. за кв. м. С начала года недвижимость в данном сегменте подешевела на 3,5% (1,7 тыс. руб. за кв. м).
По итогам 2014 года в области было введено 21,7 тыс. квартир общей площадью 1,56 млн кв. м, что на 15% выше уровня 2013 года и на 31% выше планового значения, установленного для Воронежской области Министерством регионального развития. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме построенного жилья по области составляет 34%, или 535 тыс. кв. м.
Замедление темпов роста в строительной сфере отмечают и в управлении Федеральной налоговой службы по Воронежской области. «Платежи снизили практически все компании. Есть, конечно, объективные причины, но есть и те, в которых мы хотим разобраться. Очевидно, для этого сектора наступили не самые лучшие времена с точки зрения продаж, но цены же завышенные!» — полагает руководитель УФНС Сергей Дуканов. «Мы несколько лет наблюдали приход на строительный рынок региона новых игроков. Причем не только профессионалов, но и удачливых любителей. Очевидно, в перспективе останутся только первые, те, кто сможет обеспечить наименьшую стоимость квадрата жилья», — резюмировал господин Дуканов.
Коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова оценивает снижение покупательской активности на рынке жилой недвижимости как минимум на 50% даже на фоне предновогоднего оживления. Впрочем, «существует эффект отложенного спроса, а продажи стимулируют как меры господдержки, так и сами застройщики, предлагающие дополнительные опции, софинансирование ипотечного кредитования и прочее». При этом, по мнению эксперта, активного демпинга цен на отдельные позиции в Воронеже «практически нет»: «В дальнейшем можно ожидать поступательный рост цен на недвижимость, в том числе и на фоне постепенного ограничения предложения на рынке новостроек из-за снижения объемов строительства в следующем году».
Учредитель компании «Эльтаро» Михаил Комаров также отмечает двукратное падение рынка «с начала этого года». По его оценке, на данный момент в Воронеже в свободной продаже стоит «не менее 500 тыс. кв. м квартир, и эта цифра сильно плавающая, из-за ввода крупного объекта может существенно увеличиться». Сейчас рынок стабилизировался как на уровне цен, так и на уровне спроса, считает собеседник „Ъ“: «Рынок стал более “жестким”, покупателя интересует не цена квадратного метра, а цена квартиры, причем заведомо неудачные квартиры не продаются». По мнению Михаила Комарова, в 2016 году снижения цены квадратного метра не будет, так как «падать ей некуда», но стоит ожидать снижения «цены предложения»: «Если в начале года квартир с ценником квадратного метра ниже 35 тыс. руб. было не более 5%, то в 2016 году их будет уже более 30% из-за крупной квартальной застройки на периферии города».
Депутат Воронежской облдумы Анатолий Шмыгалев (контролирует местное ООО «Инстеп», реализующее строительные проекты в нескольких регионах Черноземья), отмечая «более-менее стабильный ноябрь» по числу продаж жилья, полагает, что декабрь может «провалиться»: «Люди либо не хотят тратиться, ожидая после праздников более сложных экономических условий, либо ждут снижения цен на недвижимость».