12.09.2001, 00:00

Миллиарды для миллионов

Полоса 051 Номер № 36(340) от 12.09.2001

Московский рынок недвижимости — не просто фаворит столичного бизнеса. Ежегодный оборот в $10-15 млрд и непосредственное участие миллионов людей делают его исключительным явлением российской экономики. Начиная с этого номера "Деньги" будут регулярно знакомить своих читателей с происходящими на нем изменениями. В первом обзоре — события прошедшего месяца: отмена риэлтерских лицензий, монолитные дома вытесняют панельные, построен первый небоскреб в "Москва-Сити", продолжается рост цен на жилье.

События
Прошедший месяц стал богатым на события, которые могут иметь далеко идущие последствия для всех участников рынка недвижимости. Прежде всего это решение об отмене лицензирования риэлтерской деятельности. 8 августа президент подписал новую редакцию закона "О лицензировании отдельных видов деятельности", в соответствии с которым с 12 января 2002 года осуществлять риэлтерскую деятельность на территории РФ можно без лицензий. Потенциальным покупателям недвижимости отмена лицензирования позволит экономить на оплате услуг риэлтеров, которые наверняка снизят на них расценки: легализовавшиеся "черные" маклеры усилят конкуренцию на рынке. Однако с отменой госконтроля может появиться множество нечистоплотных фирм.

Гендиректор агентства Penny Lane Георгий Дзагуров не исключает, что арендные ставки на офисную недвижимость могут существенно возрасти

Вторым по значимости событием стали обнародованные чиновниками столичной мэрии планы изменения концепции жилищного строительства. Сначала руководитель департамента инвестиционных программ строительства города (ДИПС) Леонид Краснянский заявил о необходимости существенного увеличения объемов монолитного строительства (в отличие от панельных, монолитные дома характеризуются большим сроком эксплуатации, более высоким качеством и, естественно, более высокой стоимостью). Затем вице-мэр Владимир Ресин поддержал инициативу господина Краснянского, сообщив, что город должен строить ежегодно не один, а два миллиона квадратных метров жилья в монолитных домах. Наконец, в начале сентября Юрий Лужков заявил, что в Москве необходимо строить дома со сроком эксплуатации не менее 100 лет (срок жизни "панели" не более 60 лет, "монолита" — не менее 150). Для потенциальных покупателей эти заявления могут означать только следующее: в ближайшее время в Москве будет строиться все меньше относительно дешевого панельного жилья (следовательно, цены на него будут расти) и все больше монолитных домов, которые сейчас считаются дорогими.
На рынке ипотеки тоже произошли серьезные изменения. 25 августа постановлением правительства РФ были утверждены правила предоставления государственных гарантий по заимствованиям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Теперь у АИЖК появился реальный шанс привлечь до 2 млрд руб., гарантии по которым предусмотрены госбюджетом, на финансирование федеральной ипотечной программы. В рамках программы предполагается массовое предоставление дешевых рублевых кредитов на покупку жилья. Однако они вряд ли дойдут до населения в ближайшее время — этому мешают как бюрократические проблемы, так и неясность с источниками финансирования программы.

По мнению эксперта агентства МИАН Ирины Бобко, быстрее всего растут арендные ставки на дешевые квартиры в "спальных" районах Москвы

       В свою очередь, фонд "США--Россия", реализующий в России ипотечную программу "ДельтаКредит", объявил, что не намерен ограничиваться выделенными на эти цели деньгами конгресса США и в ближайшее время начнет работу по привлечению средств с международных финансовых рынков. Для этих целей, как заявил 5 сентября президент фонда Джеймс Джоунс, у американской корпорации J. P. Morgan Co. приобретается ее российский банк "Дж. П. Морган".
       На рынке офисной недвижимости наиболее значительным событием последнего месяца стала сдача 7 августа в эксплуатацию первого высотного здания, возведенного в рамках проекта "Москва-Сити". 34-этажный бизнес-центр "Башня-2000" (набережная Тараса Шевченко, 23а) сдан с опозданием в один год от первоначального графика (у застройщика, ОАО "Москва-Сити", после кризиса 1998 года были проблемы с финансированием). Однако сейчас проект развивается весьма успешно: проданы опционы на право аренды около 80% офисных площадей (арендная ставка — от $450 за кв. м в год, минимальный срок аренды — пять лет). Общая площадь построенного комплекса — 61,1 тыс. кв. м, из них 26 тыс. кв. м офисных площадей.
       Не обошлось в прошедшем месяце и без скандалов. Контрольно-счетная палата Москвы (КСП) провела проверку соблюдения инвесторами условий инвестиционных контрактов на строительство жилых домов в Западном административном округе. В ходе проверки КСП выявила многочисленные нарушения, которые, по мнению чиновников, привели к финансовым потерям города в размере около $350 млн. Особенно недовольна КСП результатами сотрудничества с группой компаний ППСК ТЭЦ-25. Еще одной скандальной темой прошедшего месяца стали слухи о скором банкротстве одного из лидеров панельного строительства Москвы ОАО ДСК-1. Вице-мэр Владимир Ресин выступил по этому поводу со специальным заявлением, в котором рассеял подозрения относительно финансового неблагополучия домостроительного комбината.

Тенденции

Офисный комплекс "Башня-2000" стал первым небоскребом амбициозного проекта "Москва-Сити"

       Заметных колебаний цен на рынке недвижимости, как и ожидалось, за прошедший месяц не произошло: на август традиционно приходится пик сезона отпусков. Естественно, покупателей становится меньше, цены ползут вниз. В свою очередь, начало сентября обычно знаменуется всплеском деловой активности — резко возрастает спрос, и цены начинают подниматься.
       Стоит напомнить, что с начала года средняя цена квадратного метра в панельных домах ежемесячно увеличивалась на 2%, в результате чего сентябрьские цены превышают январские почти на 20%. Сталинские дома и элитные новостройки тоже поднялись в цене, хотя и не столь значительно — прирост составил около 10%. Вырос и объем продаж: если в прошлом году Москомрегистрация фиксировала около 1000 сделок с квартирами, то средняя цифра первого полугодия этого года — 1200 сделок. Еще один показатель, демонстрирующий устойчивую тенденцию к росту цен,— снижение предложения на вторичном рынке. По данным риэлтерской компании "Инком-МЦБН", по сравнению с прошлым годом общее количество еженедельно рекламируемых вторичных объектов снизилось с 30 тыс. до 18 тыс.
       Рост цен на недвижимость обусловлен политической стабилизацией, которая вызвала активное предъявление отложенного спроса, и стабильным ростом экономики, приведшим к реальному увеличению доходов населения. Эти же причины будут определять и дальнейшее повышение цен, однако темпы могут существенно снизиться. По мнению руководителя департамента маркетинга агентства недвижимости МИАН Олега Репченко, до конца года рост цен составит не более 1% в месяц, а с января может вообще прекратиться, так как темпы роста платежеспособного спроса все больше отстают от темпов роста цен и объемов строительства.

Президент фонда "США--Россия" Дэвид Джоунс обещает российской ипотеке деньги международных финансовых рынков

       Рынок аренды квартир, следующий в кильватере рынка купли-продажи, демонстрирует фактически ту же ценовую динамику. За восемь месяцев этого года арендные ставки выросли в среднем на 10-15%. По словам руководителя отдела аренды агентства МИАН Ирины Бобко, в наибольшей степени повышение цен затронуло недорогие квартиры в спальных районах (20-25%). Что касается фешенебельных апартаментов в центре города, то цены на них фактически остались неизменными. В сентябре же риэлтеры ожидают очередного подъема, связанного с началом учебного года и кадровыми перестановками в компаниях, происходящими, как правило, после сезона отпусков.
       Цены на офисную недвижимость тоже растут, но не так стремительно. По данным Penny Lane Realty, с начала года средняя арендная ставка поднялась не более чем на 10%. Спрос остается абсолютно стабильным, а вот количество свободных площадей резко сокращается. Если в прошлом году вакантными были около 20% всех сдаваемых в аренду офисов, то сейчас не больше 5%. При этом рассчитывать на новое строительство потенциальным арендаторам не следует. Из 250 тыс. кв. м, которые планируется сдать в течение этого года, на рынок поступит не более 30%. Остальное или сдано на этапе строительства (как в случае с "Башней-2000"), или строится крупными корпорациями для своих нужд. По мнению гендиректора холдинга Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, в сумме эти факторы могут привести к увеличению темпов роста арендных ставок на офисную недвижимость вплоть до 2,5% в месяц. В этом смысле показателен пример девелоперской компании "Мосэнка", поднявшей с сентября арендные ставки во всех своих зданиях (около 0,5 млн кв. м офисных площадей класса А) на $50.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ


Стоимость жилья в панельных домах, $/кв. м (Москва, вторичный рынок)

Округ	Этажность
Округ	5 этажей	9-12 этажей	16-22 этажа и современные малоэтажные серии
Восточный АО	730	800	830
Юго-Восточный АО	640	650	660
Южный АО	710	720	706
Юго-Западный АО	820	850	870
Западный АО	840	860	880
Северо-Западный АО	770	820	870
Северный АО	820	970	860
Северо-Восточный АО	700	780	790
Центральный АО	1100	1450	1300
*Использованы данные компании "Инком-МЦБН".*