В течение ближайших десяти лет самарская строительная «Корпорация „Кошелев”» планирует построить жилой микрорайон на 350 тыс. жителей, рассчитывая, что за это время население Самары увеличится почти на треть. О том, за счет чего удается сохранить объемы продажи жилья в условиях кризиса, о самом кризисе и его причинах, председатель совета директоров корпорации Владимир Кошелев рассказал корреспонденту „Ъ” Елене Донкиной.
Фото: Коммерсантъ / Игорь Черников
Фото: Коммерсантъ / Игорь Черников
Фото: Коммерсантъ / Игорь Черников
— Вы были участником недавней встречи президента Путина с промышленниками и предпринимателями. О чем шла речь на этом совещании? Каковы были основные темы?
— Это была встреча президента с представителями компаний и предприятий несырьевого сектора экономики. С теми, кто занимается либо «высокой» переработкой, либо выпускает какую-то свою продукцию. Модерировал встречу уполномоченный по защите прав предпринимателей при президенте РФ Борис Титов. Была очень доброжелательная атмосфера. Встреча проводилась на площадке «Общероссийского народного фронта» под лозунгом «Страна живет, когда работают заводы».
Обсуждались самые разные проблемы промышленных предприятий: финансирование, влияние валютных курсов и цены нефти, подключение к инфраструктуре и многое другое. Прозвучало довольно много интересных предложений. В частности, один из участников предложил рассмотреть вопрос о возможности субсидирования подключения к инфраструктуре. Владимир Путин это предложение поддержал. Его суть заключается в том, что при модернизации или строительстве нового предприятия средства, которые промышленник вкладывает в подключение к инженерной инфраструктуре, возвращаются потом из НДС. Участники встречи представляли практически все регионы страны. В основном мы обсуждали проблемы крупного бизнеса, но были и люди, которые представляли малый бизнес. Поднимались вопросы экологии, вопросы, касающиеся ФАС. Обсуждалась и проблема кадастровой переоценки земель. Все прекрасно понимают, почему это происходит, и Владимир Путин об этом сказал. У регионов есть возможность не повышать коэффициенты при оценке стоимости, но они этой возможностью не пользуются. То есть это был такой разговор по делу. На встрече присутствовали члены правительства страны, помощник президента по экономическим вопросам. Так что это был своего рода мозговой штурм.
Когда мы прощались, президент нам сказал: «Поймите, мы хотим сделать так, чтобы было лучше, хотим вас слышать, нам ваше мнение важно». Практически каждому выступающему предлагали включиться в профильный экспертный совет. То есть для президента крайне важно услышать мнение промышленников.
— Участники совещания как-то определяли ту экономическую ситуацию, в которой мы сейчас находимся? Какая она?
— Ровная. По мнению главы государства, в ближайшие два года цена на нефть останется в нынешнем диапазоне. Время не «жирное», но абсолютно спокойное, никаких серьезных потрясений быть не должно.
— А как бы вы определили положение в строительной отрасли, в частности, в сфере строительства жилья? Падают ли продажи?
— Спрос сохраняется. Он достаточно устойчивый и высокий. Мы сегодня запустили программу «Президентская ипотека под 5,5 %». Ежедневно получаем от 300 до 500 звонков. Мы видим заинтересованность людей, видим то, что спрос существует. Насколько мне известно, есть проблемы на рынке вторичного жилья, которое не поддерживается льготными программами ипотечного кредитования. Но у нас таких проблем нет.
Кризисы — это одно из обычных состояний экономики, и если внимательно посмотреть, то они происходят с завидной регулярностью. Мне кажется, у нас уже установились некие синусоиды, колебания экономики. И пики этих колебаний близки к пятилетним-шестилетним циклам. А люди такие вещи психологически тяжело переживают, это понятно. Накапливается некая эйфория, люди привыкают к тому, что все более или менее хорошо. А потом идет спад экономики. Причем у спадов могут быть абсолютно разные причины. Вспомните предыдущий кризис, 2008–2009 годов, начавшийся с острого кризиса американского рынка ипотеки. Казалось бы, какое отношение к России имеет американская ипотека, но у нас почему-то жилье тоже не продавалось. Все ждали какого-то снижения цен, каких-то невероятных скидок. Но этого не произошло, потому что затраты у производителей не меняются.
В период кризиса, как правило, «схлопываются» компании-пузыри, компании, которые сильно закредитованы, у которых много долгов. В принципе, это нормально: рынок очищается.
Думаю, что в России нынешний кризис носит больше психоэмоциональный характер. Вроде бы, по большому счету, ничего не меняется, но почему-то все вдруг начинают экономить, уменьшать затраты, оптимизироваться. Хотя в случае со строительством людям нужно жилье независимо от кризисных явлений. У нас в области большое количество людей нуждаются в своем жилье.
— Вам не кажется, что такое понимание нынешнего кризиса связано с тем, что «Кошелев‑проект» занимается относительно недорогим жильем, и в этом секторе спад чувствуется не так сильно?
— Думаю, что дело не в этом. Дело в подходах и форматах того, что вы предлагаете потенциальному покупателю. Если формат определен верно, то и кризис вас затронет куда в меньшей степени, чем конкурентов. Когда мы начинали наш проект, у людей не было не то что веры, но даже понимания того, что в Самаре на большой площади может появиться отдельный жилой анклав со своей социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками, детскими площадками. Когда мы начали свой проект, в городе появилось несколько километров новых улиц. Новому району нужны были остановки, туда необходимо было запустить общественный транспорт, нужно было здесь открыть новые полицейские участки. Ведь это отдельный городской район. Подобные проекты за последние 20–25 лет в Самаре не реализовывались, их просто не было. Такое было при советской власти, но с тех пор прошло уже много времени. Даже у городских властей, которые выдают разрешения на строительство, вводят дома в эксплуатацию, даже у них не было осознания того, что в городе появился новый район, он растет и туда заезжают люди.
Сейчас это понимание пришло. И главное, оно пришло к нашему покупателю. И когда мы говорим, что вот здесь появится школа, здесь — детский сад, тут мы построим театр, покупатель это уже понимает, он уверен, что так и будет. Поэтому и квартиры в нашем проекте продаются хорошо.
Когда мы говорим о больших продажах, нужно понимать, что мы строим много. А есть часть застройщиков, которые строят совсем немного — им хватает небольших продаж. Но эти небольшие продажи в ситуации кризиса «схлопываются» резче. И для таких застройщиков кризис гораздо ощутимее. Так много, как мы, мало кто строит. Потому что это принципиально новый формат стройки.
— Как изменилась маржинальность строительства, ведь цены на все ресурсы выросли?
— На самом деле и цены на жилье выросли. За эти пять лет, что мы реализуем наш проект, цены подросли. Но мы остаемся в нормальной наценочной себестоимости, не запредельной, не завышенной.
— Как вел себя спрос в конце прошлого года, когда резко выросли курсы доллара и евро?
— Тогда возник ажиотажный спрос. Он был такой просто какой-то нездоровый. После этого фиксировался естественный провал. Сейчас все выравнивается и динамика нам понятна.
— Как в настоящее время развивается ваш проект в Самаре? Каковы его перспективы?
— В Самаре мы продолжаем наш проект на той же площадке. Мы строим большой, новый, современный город. Сейчас приступили к возведению новой очереди. Она будет существенно отличаться от той части, которую мы уже реализовали. Здесь будут построены скоростные трассы, которые свяжут район с Московским шоссе и улицей Карла Маркса. Будет построен большой транспортно-пересадочный узел, где разместится центральный автовокзал. Сюда будет прибывать скоростная электричка, будут построены перехватывающие парковки. Здесь запланировано строительство четырех школ и восьми детских садов.
Помимо трехэтажных домов мы начнем строительство пятиэтажек, домов переменной этажности в 5–10 этажей, 24-, 33‑ и 55‑этажных высоток. Есть участок, на котором будут строиться коттеджи, будет лесопарковая зона. Новые очереди рассчитаны на 150–200 тыс. жителей.
— Когда планируете начать строительство высотных домов?
— Сейчас мы проводим тендеры. На строительство высоток будем привлекать иностранцев, специалистов, владеющих технологиями скоростного строительства многоэтажек. Это отдельный серьезный бизнес. Есть несколько технологий строительства высотных домов: каркасно-монолитный дом, а может быть и полносборный высотный дом, который готовится заранее. В Китае есть такие фабрики, которые готовят все материалы, а на месте ведется только сборка с отделкой. Мы еще не определились с субподрядчиками. Думаю, что через пару лет уже начнем строить. Архитектурную часть разрабатываем мы. У нас есть свое архитектурно-планировочное бюро, есть и архитекторы, которых мы привлекаем к реализации наших проектов на аутсорсинге.
На реализацию этого проекта отводим лет пять. Здесь около 3 млн кв. м. По количественным показателям эта застройка почти в три раза больше того, что у нас уже построено. Проект планировки практически готов — мы вносим последние штрихи и направляем его для утверждения в мэрию Самары.
Мы также заявились по госпрограмме. Магистрали будут строиться в том числе за счет федеральных средств. На строительство дороги в этом году будет направлено 339 млн руб.; эти средства уже подтверждены. В текущем году мы получим первые транши — на строительство дороги и еще одного детского сада. В будущем году еще и школу построим.
— Стоимость жилья в высотках будет выше, чем, скажем, в 3‑этажных домах?
— Да, они будут дороже. Потому что такой дом выше по стоимости, по всей инженерии.
— В каких регионах вы уже работаете или планируете начать работать в ближайшее время?
— Нас приглашают как минимум в девять регионов, но мы пока копим силы. Сегодня работаем в Самарской, Ульяновской и Калужской областях. Это довольно затратно по людям. Чтобы принимать решение о выходе в следующий регион, должна быть сформирована команда. В нашей команде сегодня работает много людей, причем не только из Самарской области, у нас есть специалисты из Тюмени, Екатеринбурга, даже из Германии и Ливана. Заход в другую область — это всегда командный заход. Кроме того, когда ты выходишь на региональный уровень, это всегда некий политический риск. Когда мы зашли в Калугу, сумасшедший поток грязи был на нас вылит. Понятно, что сопротивление чему-то новому — это нормальная и обычная реакция. Мы и в Самаре это проходили. Но это только до поры до времени. Потому что люди привыкают, и мы вроде бы уже и не чужаки. Проекты начинают развиваться. Сегодня мы идем только на те площадки, где власть на самом деле заинтересована в том, чтобы у них появилось доступное жилье.
— Какова роль Кошелев‑банка в деятельности корпорации? Как родилась эта идея? Как банк работает сегодня?
— В первую очередь это удобство. Для нашего банка, как и для всей корпорации, ключевое понятие — это человек, для которого мы работаем. Нам надо «залезть» в голову к нашим клиентам: понять, какая у них зарплата, кто эти люди, что они себе могут позволить. Мы вышли на рынок с новым продуктом и нашли клиентов, которые раньше думали, что не могут позволить купить свое жилье, а могут только снимать. И мы им дали альтернативу. Они, внеся первоначальный взнос, выплачивают ежемесячные платежи за квартиру, которые у нас часто даже не отличаются от средней стоимости аренды квартиры в Самаре.
Идеология банка такая же, как идеология корпорации: мы работаем для покупателя. Мы делаем тот продукт, который будет удобнее для людей. Чтобы человеку даже коммунальные платежи через этот банк было удобнее платить, чем через какой-то другой.
— За счет каких ресурсов получена такая низкая ставка — 5,5 %?
— Я считаю, что в сегменте доступного жилья ипотечная ставка должна быть от 5 до 8 % — не должен человек переплачивать. 5,5 % — это наша ставка. Государство пошло навстречу покупателям, снизив ставку до 12 % годовых, мы, в свою очередь, тоже взяли на себя часть финансового бремени. Получилось 5,5 % годовых. Это такое неформальное частно-государственное партнерство: государство со своей стороны субсидирует, мы — со своей.
— Такие условия предлагаются только для людей, покупающих ваши новостройки, или для всех?
— Только для наших покупателей. Мы не можем субсидировать за счет корпорации чужие строительные компании. Банк работает и с другими застройщиками, но на других условиях и по другим программам. Это другой бизнес, банковский.
— Как можно сегодня оценить размеры Кошелев‑банка? Насколько он крупный, каковы его основные параметры?
— У нас на днях состоялось годовое собрание акционеров с участием представителей Центробанка. ЦБ нас хвалил за один из самых лучших показателей динамики роста. Банк у нас молодой. Мы приобрели «чистый» маленький, локально расположенный в Нижнем Новгороде банк, который находился в «спящем режиме». У него не было вкладчиков, выданных кредитов — были уставный капитал и лицензия. Раньше он назывался «Онэксим-Волга», потом «РосБанк-Волга», принадлежал французской группе Societe Generale. Банк очень серьезно развивается сегодня. Он занимается не только обслуживанием корпоративных программ, но и работает на внешний рынок.
— Что происходит с вашими производственными активами?
— Они работают. Например, в Калуге сложилась такая ситуация, что у нас там есть большое количество своих железобетонных заводов, кирпичных производств. Но все равно, когда есть сезонные перебои, мы «подпитываем» свои стройки продукцией со своего завода железобетонных изделий. Опять же, свой завод помогает нам регулировать цены. Бывает, что предприятия стройкомплекса в других регионах, скажем так, организованно поднимают цены: мол, девелоперам все равно строить нужно, никуда не денутся, купят. А мы берем и привозим со своего завода. Это позволяет нам создавать рыночные условия.
— То есть в Калуге вы не планируете создавать собственный завод?
— Планируем поставить железобетонный завод, который будет работать и на Калугу, и на Москву. Там в большей степени инвестиционный проект, который связан с реализацией продукции в Московской области. Сейчас условия благоприятные, так что, может быть, уже в следующем году мы проект реализуем. Объемы продукции планируем такие же, как в Самаре. А здесь у нас сейчас идет серьезное расширение производства. Мы открыли новую производственную линию — домостроительный комбинат на 0,5 млн кв. м готового жилья ежегодно. Новые дома будут на 90 % производиться именно на заводе. Стоимость проекта — порядка 3 млрд руб.
— Планируете ли вы участвовать в программе развития застроенных территорий в Самаре?
— Это не совсем наш формат, там слишком маленькие площади застройки. У нас иная «заточка», мы другие вещи хорошо реализуем. В перспективе в ближайшие десять лет за счет реализации нашего проекта Самара прирастет огромным районом, на 350–400 тыс. жителей. Фактически город вырастет в полтора раза.
— На каком этапе находится проект строительства транспортного центра в Крутых Ключах, который вы уже упомянули?
— У нас было подписано трехстороннее соглашение с РЖД и правительством Самарской области. Там очень большой комплекс будет построен. В рамках этого транспортно-пересадочного узла к ЧМ‑2018 будут построены перехватывающие парковки, автовокзал, станция железнодорожного экспресса. Это достаточно большой логистический пассажирский узел. Мы готовим земельный участок и инвестируем в проектирование. Реализовываться это будет за федеральные и областные деньги.