Квартира с готовой отделкой — идеальный вариант для тех, кто планирует как можно скорее въехать в новую квартиру и начать там спокойную жизнь без постоянного шума, грязи и посторонних людей в доме. Она также подходит для инвесторов, нацеленных на сдачу квартиры внаем, правда, при этом косметический ремонт квартиры придется обновлять после каждого арендатора. Сегодня до 30% строящегося жилья сдается с финишной отделкой.
Согласно различным измерениям, в зависимости от региональных особенностей доля жилья с отделкой в общем объеме предложения первичного рынка варьируется сегодня в диапазоне 15-30%. Преимущественно объекты с отделкой представлены в низком и среднем ценовом классе объектов недвижимости. По некоторым оценкам, для Санкт-Петербурга сейчас характерна высокая доля проектов с отделкой, показатели формируются ближе к верхней границе диапазона. Саша Лукич, управляющий директор и главный архитектор проектного бюро Portner Architects, полагает, что доля такого жилья в Петербурге даже несколько выше — более 40% предложения. Он говорит: "Квартиры с чистовой отделкой пользуются гораздо более высоким спросом, чем это было еще два-три года назад, поскольку с тех пор качество отделки значительно возросло, стали предлагаться различные варианты фактуры и расцветок материалов".
Устойчивый рост
В целом можно отметить, что в последние годы наблюдается устойчивый рост доли проектов с первичной отделкой или отделкой "под ключ". "В среднесрочной перспективе данный показатель продолжит расти. Эти процессы развиваются под влиянием нескольких ключевых изменений на рынке. Во-первых, несмотря на то, что рынок недвижимости по большому счету остается рынком продавца, уровень конкуренции все-таки постепенно растет. На наиболее насыщенных локальных рынках качественная отделка, несмотря на некоторую премию к цене, вполне может стать значительным конкурентным преимуществом. При этом стоит учитывать, что, оперируя большими объемами отделочных работ, за счет эффекта масштаба застройщик добивается в целом конкурентных цен на ремонтные работы и может сделать конечному покупателю довольно выгодное предложение. Во-вторых, стоит учитывать, что за последние несколько лет серьезно выросла доля сделок с привлечением ипотечного кредита — на их долю приходится в среднем уже примерно треть всех покупок жилой недвижимости. В значительной части случаев при приобретении недвижимости в ипотеку большое значение играет возможность получить уже полностью готовое для проживания жилье. Это значительно снижает возможные дополнительные издержки, связанные с длительным ремонтом и вынужденной арендой временной жилплощади. Дополнительный фактор — довольно высокая доля инвестиционных покупок жилой недвижимости, ориентированных на извлечение рентного дохода. В этом случае готовый ремонт "под ключ" также является конкурентным преимуществом", — рассуждает Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".
В среднем наценка за отделку в крупных проектах составляет сейчас 8-10 тыс. рублей за "квадрат".
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", рассказывает: "Готовая отделка квартир у нас обычно представлена в качестве дополнительной опции. Стоимость отделки начинается от 8,8 тыс. рублей за кв. м, включая сантехнику и светильники. По опыту нашей компании, отделку заказывают нечасто — 90% покупателей предпочитают самостоятельно разрабатывать дизайн своей будущей квартиры. Однако в последнее время наметилась обратная тенденция: квартиры с отделкой становятся более востребованным товаром на рынке. Увеличение интереса потребителей мы связываем с растущим качеством отделки помещений, использованием более качественных материалов. Многие застройщики сегодня сдают с отделкой целые жилые корпуса — причем не только в экономклассе, но и в более высоких ценовых сегментах. И все они находят своего покупателя".
Ограниченное предложение
Что касается полной отделки, то подобное предложение на петербургском рынке ограничено. "Этот сегмент может быть интересен для покупателей в премиум-сегменте, когда предлагается квартира с индивидуальной отделкой от знаменитых дизайнерских звезд, но таких предложений мало, поскольку себестоимость вырастает примерно на €500 за кв. м только за проект, плюс €2,5-4 тыс. за отделку и столько же за мебель и декор. Такая практика пока в России применяется для отделки пентхаусов и клубных домов с небольшим количеством квартир в подъезде", — рассказал господин Лукич.
Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы Solo, уточняет: "В ЖК "Гранвиль" предоставляется услуга по отделке квартир. Примерный порядок цен за услугу в нашем объекте варьируется от 15 до 24 млн рублей. Для предоставления данной услуги Solo сотрудничает с петербургскими и итальянскими дизайнерами. При покупке квартиры клиенту предоставляется бесплатно на выбор один из трех дизайн-проектов отделки: классика, ар-деко и минимализм. Если он пожелает воспользоваться предложением, то дальше составляется смета, где указаны конкретные марки, техники и материалы. Клиент также может заказать уникальное оборудование, мебель или паркет, привезенный из какой-нибудь страны, или найти аналог в салонах и магазинах города. После утверждения перечня материалов и сметы заключается договор. Если же клиент приходит со своим дизайнером, то мы просим познакомить его с нами еще на стадии строительства, чтобы объяснить и показать ему расположение коммуникаций в квартире".
В последнее время все больше развивается тенденция к использованию экологичных и натуральных материалов, а также современных инженерных решений.
Растет вместе с покупателем
Кроме того, сам рынок отделочных материалов очень активно развивается, и, соответственно, как и сами покупатели, так и застройщики стараются идти в ногу со временем и применять новинки. "Появилось много интересных элементов на основе дерева: деревянные панели в отделке стен, потолков; деревянные полы высококачественной выделки с экзотическим рисунком и с разнообразными формами досок. Все больше и больше используется в интерьерах сочетание современных экологичных материалов и интересных световых решений", — рассказывает Людмила Тэор.
Основной минус жилья с отделкой — это прежде всего отсутствие возможности выбора и реализации собственных идей в контексте собственного жилого пространства. Именно по этой причине жилье с отделкой больше представлено в объектах эконом- и комфорт-класса, где покупатели ориентированы на скорейшее заселение. У покупателей элитного жилья обычно есть время и средства на то, чтобы заниматься отделкой самостоятельно.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg, полагает, что в элитном сегменте около 9% объектов предлагаются с полной отделкой. "В то время как в бизнес-классе высока доля объектов с предчистовой отделкой (подготовка под чистовую отделку: стяжка на полу, выровненные и оштукатуренные поверхности стен и потолка, гидроизоляция в санузлах, разводка электричества, отопительные приборы, металлические входные двери) — 23% предложения. В эконом-сегменте в последнее время набирает популярность предложение квартир с чистовой отделкой (44% предложения). Это повышает привлекательность объекта для потенциального покупателя. Жилье массового спроса, как правило, приобретается населением с целью дальнейшего проживания, поэтому возможность получения квартиры с готовым ремонтом ускоряет процесс переезда в новую квартиру, а также снижает затраты на отделку (поскольку отделка от застройщика дешевле, чем ремонт "своими силами")", — говорит госпожа Попова.