Строительный штиль

Минувший 2013 год стал для нижегородского рынка жилой недвижимости годом посткризисного равновесия. Несмотря на несущественный рост объемов вводимого жилья, впервые за несколько лет цены за квадратные метры остались практически на уровне начала года. По мнению аналитиков, тенденция сохранится: в 2014 году цены вырастут в пределах инфляции, а объем ввода жилья будет соответствовать показателям нынешнего года.

Рыночное спокойствие

Всего, по данным Нижегородстата, в 2013 году в регионе построили 1,5 млн кв. м жилья. Это лишь на 1,9% больше по сравнению с 2012 годом. Предприятия, индивидуальные предприниматели и жители региона построили 7,8 тыс. домов на 17,9 тыс. квартир. Традиционно большая часть жилья (72,3%) была построена в городах — 1,1 млн кв. м (рост на 12,5%). При этом почти половину всего объема ввели в Нижнем Новгороде — 694,3 тыс. кв. м (рост по сравнению с прошлым годом на 14,4%). По типам строящегося жилья 73% пришлось на новостройки эконом-класса, 25% — бизнес-класса и 2% — на элитное жилье. Проблема долгостроев в 2013 году решалась только за счет ввода уже заселенных, но не сданных домов — в эксплуатацию ввели три таких объекта. ­Таким образом, всего в Нижнем Новгороде осталось 24 долгостроя. В 2013 году продолжилась реализация программы по «волновому переселению» жителей аварийного и ветхого фонда: в рамках данного проекта построено два дома и строится еще восемь муниципальных домов на 1,2 тыс. квартир.

Что касается спроса, то по сравнению с последними годами он не изменился — наиболее востребованными остались однокомнатные квартиры небольшой площади 17–25 кв. м. Например, малогабаритные квартиры в домах «антикризисной» серии от компании «Жилстрой-НН» в ЖК «Водный мир», «Юг». Купить их на рынке практически невозможно, застройщик по-прежнему продает квартиры исключительно по предварительным спискам, сформированным на год вперед.

К трендам 2013 года следует отнести заметный рост заинтересованности нижегородцев к «двушкам», которые обеспечивают более комфортную жизнь, при том что в итоге стоимость квадратного метра в них дешевле, нежели в однокомнатных квартирах. «Сейчас горожане предпочитают более комфортное жилье, — поясняет руководитель отдела оценки и аналитики агентства недвижимости „Кварц“ Елена Олифер. — Двухкомнатные квартиры сейчас популярнее, чем однокомнатные. Небольшая доплата позволяет обеспечить больший комфорт для семьи».

Также эксперты указывают на то, что в 2013 году заметно увеличился интерес к квартирам в домах на окраинах города, поскольку к ним прилагается и продуманная инфраструктура.

Что касается индивидуального жилья, то покупательский интерес сейчас концентрируется в географической зоне, расположенной не далее 30 км от Нижнего Новгорода. «Наибольшей популярностью пользуются земельные участки площадью 10–15 соток — по 25–30 тыс. руб. за сотку при наличии электричества и 60–100 тыс. руб. с электричеством, газом, водопроводом и канализацией», — рассказала руководитель информационно-аналитической службы группы «Триумф» Ирина Солнцева. Безусловными фаворитами считаются дома площадью 80–150 кв. м по цене от 2,5 до 5 млн руб. Что касается малоэтажного жилья в черте города, то здесь следует отметить возросший интерес к застройкам ­«таунхаусного» типа — домам в два-три этажа с размещением в них двух-десяти квартир. Цены на таунхаусы варьируются от 2,9 млн руб. (Малая Ельня) до 12,5 млн руб. (ТСЖ «Верхнепечерское»).

Опять двойка

В пределах 2% объемы строительства жилья в Нижегородской области растут уже третий год. В 2011 году показатели ввода выросли на 1,4% до 1,47 млн кв. м, в 2012 году — на 1,2% до 1,49 млн кв. м. При этом региональные власти рассчитывают, что в ближайшие годы эти цифры возрастут в разы. «Нам надо выйти на уровень порядка трех с половиной миллионов квадратных метров жилья в год — это перспектива ближайших лет», — заявил губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев. Достичь желаемых результатов планируется, в частности, и за счет комплексного освоения земельных участков за пределами города. По словам министра строительства региона Владимира Челомина, одна из самых крупных площадок, где в настоящее время реализуется комплексная жилая застройка, — это территория в районе поселка Новинки в Богородском районе. «На данном участке площадью 1,2 тыс. га будет построено более 2 млн кв. м жилья», — подчеркнул министр. Планируется, что ввод в эксплуатацию первых квадратных метров жилья состоится уже в 2014 году.

На первичном рынке присутствует огромное количество инвестиционных квартир, которые могут повлиять на спрос в будущем. Это неплохой способ сохранения денежных средств. Но на спрос может повлиять введение налога на недвижимость, и люди предпочтут отказаться от подобных вложений

В целом, оценивая перспективы по увеличению объемов жилищного строительства более чем в два раза, руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» Алексей Чемоданов считает, что Нижнему Новгороду и области по силам ввести заявленное количество домов. По словам эксперта, рост возможен за счет строительства социального жилья: для очередников, бюджетников, жителей ветхого и аварийного фонда, а также строительства малоэтажного жилья. По мнению господина Чемоданова, областным и городским властям будет проще добиться поставленных результатов, контактируя с крупными застройщиками, постепенно монополизирующим строительный рынок, — ООО «Старт-строй» (входит в группу «Столица Нижний»), ООО «Жилстрой-НН» и группой компаний ­СУ-155. «С другой стороны, необходимо построенное жилье продать, и с этой точки зрения я бы емкость рынка не переоценивал, — отмечает Алексей Чемоданов. — Доходы жителей нашей области не позволят проглотить такой объем жилья». «Если мы наращиваем объем предложения в два раза, надо подумать о том, кто будет это покупать», — соглашается директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. «За 2013 год цена квадратного метра в среднем выросла всего на 6,9%. Косвенным образом это говорит о том, что платежеспособность остановилась на определенной отметке и ее дальнейший активный рост, даже при развитии ипотечных программ, не предвидится», — рассуждает она.

Между тем в начале 2013 года эксперты предполагали, что квадратные метры продолжат дорожать хотя бы в силу инерции и рост за год составит 12–15%. Напомним, в 2012 году Нижний Новгород стал лидером России по росту цен на жилье: квадратный метр на первичном рынке подорожал на 22%, на вторичном — на 21%. Однако прогнозы не оправдались. По данным господина Чемоданова, за 2013 год цена изменилась на 5%. Выросла средняя стоимость готового жилья — до 64 тыс. руб. за 1 кв. м, на 0,3% подорожали квартиры в строящихся домах — до 62 тыс. руб.

Прогноз на стройке

Директор агентства недвижимости «Чекни» Анатолий Рябинин полагает, что в 2014 году спрос на покупку жилья в регионе снизится, а вслед за ним упадут и цены. «На первичном рынке присутствует огромное количество инвестиционных квартир, которые могут повлиять на спрос в будущем. Это неплохой способ сохранения денежных средств. Но на спрос может повлиять введение налога на недвижимость, и люди предпочтут отказаться от подобных вложений», — отмечает эксперт. Количество вводимого жилья также скажется на снижении цен. В этом году планируется массовая сдача жилья в ЖК «Юг», «Бурнаковский», «Цветы», «Седьмое небо». Группа СУ-155 выходит на новые площадки — улицы Украинская, Родионова, деревню Ольгино. Активно развивается и рынок малоэтажного строительства в пригороде. По мнению же Алексея Чемоданова, цены все-таки продолжат расти, и в 2014 году стоимость 1 кв. м. жилья может увеличиться еще на 8–9%.

Антон Прусаков