В феврале мы опубликовали прогноз развития ситуации на столичном рынке недвижимости, сделанный ведущими риэлтерами (см. "Коммерсантъ-Деньги" #4). Тогда они сочли, что ниже 400 $/м2 цены в этом году не снизятся. И уж тем более никто не мог предположить, что стоимость жилья на вторичном рынке сравняется со стоимостью на первичном. Или окажется еще ниже. Тем не менее именно это и случилось.
Цифры, потрясшие риэлтеров
Комиссия по ипотеке при Московской ассоциации-гильдии риэлтеров с апреля по июнь проводила исследование, задачей которого было уточнить, почем реально продаются квартиры. Ни для кого не секрет, что стоимость недвижимости, указанная в рекламных объявлениях, заметно отличается от суммы реальной сделки. Поэтому около 10 ведущих риэлтерских фирм столицы — "Миэль", Московская центральная биржа недвижимости (МЦБН), "Лаурел", "Юго-Запад" и др. — объединили в общую базу результаты своих продаж. Результаты превзошли все ожидания.
Ирина Радченко, руководитель комиссии по ипотеке: Никто не ожидал, что разница между реальной ценой и ценой предложения составит 10-40% от стоимости квартиры. До кризиса эта разница составляла всего 3-5%. Также оказалось, что пользующиеся спросом квартиры уже подешевели на 30%. А дешевое жилье, прежде всего "хрущевки", упало в цене вдвое.
Впервые с 1994 года жилье на вторичном рынке оказалось дешевле новостроек. Больше всего с сентября прошлого года потеряли в цене квартиры на севере, северо-востоке, востоке, юге и юго-востоке столицы. Например, приличную однокомнатную квартиру (общая площадь — 40 м2, кухня — 10 м2) в 12-этажном доме в этих районах можно приобрести за $15 тыс. (375 $/м2). Двухкомнатную — за $22 тыс. А трехкомнатные, например, в Алтуфьеве стоят от $26 тыс. Есть варианты еще дешевле. Так, однокомнатные квартиры в пяти- или девятиэтажных домах на окраине Москвы стоят около $13 тыс. Правда, таких предложений пока мало, но само их появление уже показательно.
Цены на новое жилье также не стоят на месте. Евгений Гасиловский, гендиректор агентства ЖСТ: Сейчас самые дешевые новостройки — это дома в Марьино. Квартиры там можно приобрести по $330 за метр. Правда, заселиться в них можно будет только через один-два месяца, когда дома будут сданы в эксплуатацию. Это так называемые зачетные квартиры, которые строители получают в качестве платы за выполненную работу. Строители готовы еще опуститься в цене, лишь бы побыстрее избавиться от квартир, получив взамен живые деньги.
Также заметно потеряли в цене элитные квартиры — как в новых, так и в строящихся домах. Реконструированные объекты или квартиры в цековских, дорогих сталинских и других элитных домах в самом центре города стали дешевле на 40%. Например, квартиры без отделки в элитном доме в Токмаковом переулке сейчас стоят $1600 за метр. До кризиса дешевле $2500 они не продавались. Такая же ситуация в других престижных районах. Например, "Дон-строй" предлагает квартиры в строящемся доме напротив гостиницы "Украина" по $1000 за метр. Для сравнения, 2 года назад квартиры в соседнем (недостроенном тогда) доме стоили $3000 за метр. Да и у самого "Дон-строя" дома сходного качества на северо-западе можно было купить не дешевле $1800.
Заявления, потрясшие город
"Незапланированное" снижение цен риэлтеры объясняют как рыночными, так и политическими причинами. Прежде всего, цены упали из-за возросшего предложения: сегодня покупателей на рынке в 20-30 раз меньше, чем продавцов. Во-первых, снизился платежеспособный спрос, во-вторых, к обычному объему предложения сейчас добавились квартиры, владельцы которых приобретали их до кризиса с инвестиционными целями, а теперь решили срочно конвертировать недвижимость в наличность.
На ситуацию на рынке оказывают влияние и приближающиеся парламентские выборы. Сергей Жидаев, генеральный директор Московского центрального агентства недвижимости: За несколько месяцев перед выборами президента в 1996 году объемы продаж выросли в несколько раз, затем наступило полное затишье. Нынешняя ситуация напоминает ситуацию трехлетней давности. Сейчас на рынке некоторый ажиотаж, многие уже отчаявшиеся продать свои квартиры наконец находят покупателя. Но так как покупателей все равно мало, ближе к зиме объемы продаж, возможно, сократятся, а цены упадут еще больше.
Однако, пожалуй, самое сильное впечатление на рынок произвело майское заявление мэра Москвы Юрия Лужкова о том, что квартиры в Москве должны стоить $200 за метр (см. "Коммерсантъ-Деньги" #18). После этих слов владельцы квартир стали в панике отдавать свое жилье первому попавшемуся покупателю. Зачастую за сутки между предварительными и окончательными договорами квартира дешевела на 15-20%. Анонимный риэлтер: После заявления мэра Москвы о том, что столичное жилье будет стоить $200 за метр, на нашу компанию обрушился шквал звонков от покупателей. Правда, все хотели приобрести жилье за те же $200, а не за $400, как они стоили на рынке в тот момент. Многие сделки были отменены, так как покупатели отказались покупать квартиры в ожидании дешевого жилья. Через неделю нашим сотрудникам надоело объяснять, что квартир по таким ценам в настоящее время нет. Желающих узнать, когда они будут, мы отправляли в мэрию.
В июне, через месяц после заявления мэра, последовали и первые решения — отпускные цены на муниципальные новостройки были уменьшены на 10%, что привело к дальнейшему падению цен. Сейчас ситуация немного стабилизировалась, но около половины клиентов риэлтерских фирм, желающих купить или обменять с доплатой свою квартиру, выжидают более выгодных условий.
Суммы, которые нас потрясут
Их ожидание может оказаться не напрасным. Нынешние цены, несмотря на всю их привлекательность,— далеко не предел. По мнению Бориса Шилина, управляющего делами МЦБН, к концу августа недвижимость в столице подешевеет еще на 6-10%. Затем наступит пора ожидания. Если не будет увеличения спроса среди региональных покупателей, или московское правительство еще опустит цены на новостройки (по неофициальной информации, очередное удешевление ожидается в конце августа--начале сентября и составит 15% от нынешних отпускных цен), то вторичное жилье продолжит падать в цене на 3-6% в месяц.
Нижним пределом, по мнению столичных риэлтеров, является цена $10-11 тыс. за однокомнатную квартиру в спальных районах. Плюс $5-6 тыс. — за каждую комнату сверх одной. То есть $15-17 тыс. — за двухкомнатную квартиру и $20-23 тыс. — за трехкомнатную. Возможно, такие низкие цены позволят риэлтерам сохранить объемы продаж на нынешнем уровне. Сегодняшние цены аналогичны ценам 1993-1994 годов, когда начался бум на столичном рынке недвижимости. Так что вполне вероятно, что именно низкая цена активизирует новых покупателей — представителей среднего класса, которые с начала 90-х смогли накопить $15-20 тыс. и готовы потратить их на квартиру, как только им представится такая возможность.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
--------------------------------------------------------
ЦЕНЫ НА СТОЛИЧНЫЕ КВАРТИРЫ УЖЕ СНИЗИЛИСЬ ПОЧТИ ВДВОЕ ПО СРАВНЕНИЮ С СЕНТЯБРЕМ ПРОШЛОГО ГОДА. И БУДУТ ПРОДОЛЖАТЬ СНИЖАТЬСЯ ПРЕЖНИМИ ТЕМПАМИ — ПО 3-5% В МЕСЯЦ
ЕСЛИ У ВАС ЕСТЬ ХОТЯ БЫ $20 ТЫСЯЧ, ВЫ УЖЕ МОЖЕТЕ ИСКАТЬ СЕБЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ. В УСЛОВИЯХ НЫНЕШНЕГО РЫНКА ЦЕНУ КВАРТИРЫ МОЖНО СБИТЬ НА 50%
--------------------------------------------------------
Средняя стоимость квадратного метра общей площади в июне 1999 года ($/кв. м)
| Направление | 5-эт., панель | 9-эт., панель | 10-16-эт. , панель | 17-22-эт. , панель | 6-13-эт., кирпич | от 14-эт. , кирпич | Среднее по направлению | Изм. за месяц (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Центр | 643 | 731 | 812 | 805 | 963 | 1089 | 905 | -3,1 |
| Северо-Запад | 520 | 585 | 635 | 613 | 635 | 883 | 666 | -5,4 |
| Запад | 546 | 617 | 775 | 776 | 947 | 1077 | 787 | -3,8 |
| Юго-Запад | 550 | 583 | 708 | 727 | 949 | 1010 | 757 | -4,9 |
| Юг | 497 | 530 | 584 | 599 | 635 | 728 | 585 | -5,0 |
| Юго-Восток | 469 | 517 | 529 | 510 | 612 | 712 | 532 | -4,0 |
| Восток | 488 | 530 | 609 | 614 | 683 | 786 | 603 | -4,6 |
| Северо-Восток | 518 | 560 | 657 | 720 | 768 | 851 | 669 | -5,2 |
| Север | 464 | 539 | 564 | 603 | 717 | 847 | 587 | -4,2 |
| В целом по Москве | 513 | 563 | 636 | 650 | 854 | 925 | 686 | -4,6 |
| Изм. с сентября | -38,9 | -36,4 | -29,7 | -27,5 | -26,0 | -20,1 | -28,0 | |
| 1998 года (%) |
Источник: агентство недвижимости "Сава".
Данные получены на основе обработки цен предложения 43 672 столичных квартир. Реальная же цена квадратного метра в среднем еще на 30% ниже. К тому же разница между этими двумя показателями ежемесячно увеличивается (в среднем на 2%). Поэтому снижение заявленной стоимости одного квадратного метра в среднем по городу на 4,6% означает, что в действительности в прошлом месяце падение цен составило 6,5%. А с сентября прошлого года (то есть за 9 месяцев) — 46%.
Подписи
Ирине Радченко, главе комиссии по ипотеке, остается только развести руками: цены на недвижимость упали на фантастически низкий уровень
Управделами Московской центральной биржи недвижимости Борис Шилин обещает, что к августу квартиры станут дешевле еще на 6-10%
Задумчивость Евгения Гасиловского, директора агентства ЖСТ, объяснить просто. С каждым днем доходы риэлтеров падают: ведь чем ниже стоимость квартиры, тем меньше комиссионные