В нынешнем году цены за аренду жилья могут вырасти больше, чем в прошлом. Помимо традиционных факторов появилось «отягчающее» обстоятельство: чтобы избежать крупного штрафа или еще хуже — не лишиться свободы, сдающим квартиры придется платить налоги. Вопрос в том, за чей счет они будут это делать: за счет квартирантов или из своего кармана
В прошлом году в Москве аренда квартир эконом- и бизнес-класса, по данным компании «МИЭЛЬ-недвижимость», подорожала на 9 — 20% в зависимости от округа. Что ждать в нынешнем, когда «рантье»-налоговые уклонисты подпадают под уголовную статью? Риелторы в своих прогнозах отнюдь не единодушны.
«Если государству все-таки удастся взять под контроль уплату налогов и владельцы квартир начнут их платить, то возможны три варианта развития событий в зависимости от качества квартиры, — считает директор департамента управления аренды жилых помещений «МИЭЛЬ-недвижимость» Владимир Голдин. — Дешевые квартиры эконом-класса подорожают процентов на пятнадцать, владельцы будут платить налоги за счет арендатора. Например, однокомнатная квартира на юго-западе Москвы вырастет в цене с $500 до $575. И это только из-за налогов, не говоря уже о том, что цены подрастут еще и за счет инфляции, курса доллара и так далее. В среднем ценовом сегменте — бизнес-классе — хозяева и жильцы, скорее всего, будут делить сумму налога пополам, т.е. квартиры подорожают на 5 — 7%. А вот владельцы элитного жилья будут расплачиваться с казной сами».
Далеко не все разделяют этот пессимизм. Дело в том, что клиенты не готовы платить больше. Если все арендодатели сейчас дружно поднимут цены на 10 — 20%, то многие станут снимать жилье другого класса или вообще откажутся от найма, считают в МИАНе. Рынок хлопнется, и арендодатели прогорят, квартиры просто повиснут.
А арендаторы будут стоять на своем.
«Я могу успокоить арендаторов — массового повышения цен из-за ужесточения ответственности за неуплату налогов не будет, — уверяет руководитель направления аренды ЗАО «Корпорация МИАН» Ирина Бобко. — На цены влияют совершенно другие факторы — инфляция, рост цен на услуги ЖКХ, курс доллара, соотношение спроса и предложения. Да, цены будут плавно расти: спрос на дешевые квартиры до $450 почти в три раза превышает предложение, а желающих снять жилье до $600 в полтора раза больше, чем желающих его сдать. Но по крайней мере до лета резких колебаний в этом сегменте рынка не будет».
Какой прогноз сбудется, станет известно уже очень скоро. 1 апреля заканчивается срок подачи налоговой декларации. Но есть и еще одно обстоятельство, на которое стоит обратить внимание. Хозяева квартир будут стремиться минимизировать свою «налогооблагаемую базу», что, в общем-то, понятно. А арендатор не должен попасться на этот крючок, чтобы не стать стороной пострадавшей.
«Да, я буду платить налоги, — рассказала «Огоньку» хозяйка квартиры на Кутузовском, — и не буду поднимать цену, но официально в контракте укажу меньшую сумму. А с жильцами договорюсь». Но риелторы предупреждают, что подобный способ минимизации налогов чреват последствиями. «Это опасно для арендатора, — говорит Ирина Бобко. — Допустим, квартира реально стоит $500, а в договоре проставлено $200. Как арендатор сможет доказать, что платит всю сумму? Занижение суммы контракта опасно и для хозяина квартиры, потому что если жилец — большой шутник, то может начать платить столько, сколько указано в контракте».
Как прогнозируют риелторы, часть арендодателей уйдет в тень и откажется от услуг посредников. Это может обернуться тем, что заключаемые договоры могут оказаться юридически уязвимыми. Более того, хозяева могут вообще не заключать никаких контрактов с квартирантами. И это очень опасно. «С теми, кто вообще ничего не подписывает, нельзя иметь дело и соглашаться жить в квартире даже бесплатно», — предупреждают в МИАНе.
И все же если рынок и «почернеет», то ненадолго. Желающих спать спокойно, заплатив налоги, становится все больше. Рынок аренды жилья медленно, но все же движется из тени к свету. «Налоговый уклонист уязвим. В случае конфликта квартирант может шантажировать хозяина квартиры визитом в налоговую инспекцию. Желающих снизить эти риски становится все больше. Другой вопрос, что у нас пока нет эффективных механизмов, которые позволяли бы отслеживать неплательщиков. Даже договор о найме не доказывает, что человек получает доход», — рассказывает Владимир Голдин. Налоговый закон просто не работает — поэтому и не платят. Если изменится механизм — и закон заработает.
Гузэль ФАЗУЛЛИНА