"Лояльные условия кредитования изменили бы облик строительного рынка"
Жилой комплекс "Платинум", строящийся на Свердловской набережной с 2007 года, будет введен в эксплуатацию в этом году. О непростой истории проекта, взаимоотношениях с городской администрацией и о планах на будущее в интервью корреспонденту BG КРИСТИНЕ НАУМОВОЙ рассказал генеральный директор компании "Квартира.ру Платинум" ДМИТРИЙ ЮЖИК.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Почему вы решили перенести офис из центра Петербурга в здание строящегося жилого комплекса "Платинум"?
ДМИТРИЙ ЮЖИК: Стройка выходит на завершающий этап, поэтому все сотрудники компании должны быть здесь, включая генерального директора. Может быть, это в меньшей степени удобно работникам, но, выступая в качестве застройщика и заказчика строительства, каждый член команды должен "жить на площадке" в буквальном смысле этого слова. А поскольку любая покупка сводится к показу и рассказу, то и наши партнеры, осуществляющие продажи, тоже переехали на площадку. В этом смысле перевести офис на стройку было правильным решением.
BG: Какие компании сегодня работают над проектом?
Д. Ю.: ООО "Квартира.ру Платинум" — это застройщик, владелец прав на земельный участок, на которого выдана вся исходно-разрешительная документация по проекту и технические условия. Теоретически мы могли бы провести ребрендинг, но это не принесло бы ничего, кроме дополнительных затрат. Мы не отказываемся от приставки "квартира.ру", потому что это свидетельствует о правопреемственности. Возможно, эта не самая лучшая правопреемственность. Но все, что "Квартира.ру" не сделала в этом проекте, мы, с божьей помощью, исправили.. Основное финансирование проекта идет через ООО "Платинум.ру", которое на кредитные средства приобретает у застройщика квадратные метры по договорам долевого участия и в дальнейшем реализует их на рынок либо по уступке прав требования (на этапе строительства), либо, после завершения строительства и оформления прав собственности, — по договорам купли-продажи. Такая схема финансирования сейчас является оптимальной, так как в соответствии с 214-ФЗ банки имеют вторичное право требования к застройщику — в первую очередь защищаются интересы дольщиков. Банки крайне неохотно идут на прямое финансирование застройщика, поэтому многие компании используют такую схему: кредитуют одного большого дольщика для приобретения квартир у застройщика. "Платинум.ру" — проектная компания, собственником которой является Алексей Дедюля, акционер и управляющий партнер компании "РБ инвест". "РБ инвест", напомню, организовала рестарт данного проекта, привлечение проектного финансирования и приложила немалые усилия для формирования команды.
BG: К такой сложной схеме финансирования проектов прибегают многие застройщики?
Д. Ю.: В Москве — очень часто. В Петербурге это менее распространенная практика.
BG: В прошлом году компания столкнулась с проблемой, связанной с продлением сроков строительства комплекса. Как она была решена?
Д. Ю.: Нельзя сказать, что проблема была решена. Мы пытались ее решить всеми доступными законопослушному застройщику способами, но в итоге она решилась ровно с той скоростью, с которой готовятся документы в городском правительстве, когда в них не заинтересован никто из власть имущих. Процесс продления сроков строительства занял более девяти месяцев. К сожалению, за это время в городской администрации не нашлось человека, который бы нашел время на то, чтобы посмотреть на ситуацию критично и, поняв, что промедление в подготовке документов отрицательно сказывается на проекте в целом, взять на себя ответственность за принятие решения. При этом текст постановления, подготовленного изначально, отличался от того, который был в итоге принят, несколькими словами. Я не знаю, почему город потратил столько времени на то, чтобы закрыть простой формальный вопрос. Итогом явилось постановление городского правительства, в котором срок строительства был продлен до сентября 2013 года. Правда, просили мы об этом сроке в мае 2012 года, а получили результат только в конце апреля 2013-го.
BG: Это создало определенные неудобства...
Д. Ю.: Это мягко говоря. Мы не имели возможности продавать квартиры без действующего разрешения на строительство. Естественно, наша финансовая модель не подразумевала такого длительного перерыва в поддержке проекта денежными средствами с рынка. Кроме того, мы столкнулись с проблемами технического характера. При отсутствии действующего разрешения невозможно открывать ордеры на определенные виды работ. Поэтому была задержка по прокладке внеплощадочных магистралей. Это касается присоединения к газопроводу, работ по водоотведению и электроснабжению. Таким образом, одна, казалось бы, несущественная проблема, лежащая в административной плоскости, тащит за собой целый набор других проблем. Сейчас все документы получены, и мы сосредоточились на том, чтобы преодолеть отставание по подключению к городским сетям.
BG: Ради продления разрешения на строительство вам пришлось пойти на какие-либо уступки?
Д. Ю.: Господин Метельский, как только стал "строительным" вице-губернатором Петербурга, попросил нас уменьшить высоту комплекса. Мы были вынуждены пойти городу навстречу и избавились от навершия на башне. Оно представляло собой двухуровневые квартиры, пентхаусы. Чтобы минимизировать потери в площади, пришлось убрать технический этаж, разделяющий это навершие и башню. В результате высота комплекса сократилась на шесть метров. Это привело к определенным финансовым потерям, потому что потребовалось перепроектирование, изменение состава инженерного оборудования, лифтов.
BG: Как на эти изменения реагировали дольщики?
Д. Ю.: Довольно много квартир в башне было продано на самом раннем этапе, еще в 2008 году, когда проектом занималась компания "Квартира.ру". Конечно, дольщики были обеспокоены происходящим, но понимали, что упрекать нас в бездействии неправильно, потому что мы вели открытый диалог с городом и ничего не скрывали от дольщиков. Когда мы объявили о том, что вид башни будет изменен, некоторые наши клиенты говорили о том, что рассчитывали на другой облик комплекса. Мы объяснили, что другого варианта нет, и предоставили другие квартиры людям, которых эти изменения коснулись.
BG: У проекта непростая история. Как при этом идут продажи?
Д. Ю.: Сейчас продано около 40% квартир. Конечно, на продаже сказалось отсутствие разрешения, потому что у клиентов не было уверенности в том, что оно будет получено в ближайшие сроки.
BG: Есть ли спрос на коммерческие помещения?
Д. Ю.: Пока мы не осуществляем продажи, но большая часть помещений уже забронирована. Высокий спрос на коммерческие помещения обусловлен тем, что в этой локации сосредоточены клиенты с хорошей покупательской способностью. Сейчас на набережной не так много возможностей для нового строительства. Остается потенциал в редевелопменте, но политика Смольного не подразумевает активного освоения этих площадок. Наша финансовая стратегия подразумевает полную продажу коммерческих помещений. Те помещения, на которые мы не найдем покупателей, будем сдавать в аренду, чтобы покрывать эксплуатационные расходы.
BG: Покупая дорогое жилье, хочется видеть, во что ты инвестируешь свои средства. С этой точки зрения правильно ли продавать на этапе строительства жилье бизнес-класса?
Д. Ю.: Застройщики делают это не от хорошей жизни. Если бы ставка кредитования давала возможность финансировать стройку от и до, это сильно изменило бы сам облик строительного рынка. Многие компании с этого рынка бы просто ушли, ведь не секрет, что не все заявленное на стадии начала стройки исполняется к сдаче. Тут есть проблема другого свойства, — открытие продаж на ранних этапах строительства ведет к тому, что после сдачи дома в нем сталкиваются люди, купившие недвижимость, например, по две тысячи долларов за квадрат и по пять тысяч долларов за квадрат. Соответственно, у них разные мироощущения, они по-разному смотрят на свое устройство жизни. Таким соседям сложно достичь компромисса даже по простым вопросам: нужна ли охрана, нужны ли машинки для чистки обуви в подъезде, как часто должен убираться паркинг. Это маленькие мелочи, с которыми люди будут сталкиваться на протяжении всей жизни. В нашем проекте мы сможем максимально избежать такой социальной неравномерности, потому что продаем квартиры в уже практически построенном доме.
BG: Но после сдачи дома стоимость квартир вырастет?
Д. Ю.: Да, я прогнозирую прирост цены на 20% после оформления прав собственности на квартиры.
BG: Что будет с компанией после сдачи проекта ЖК "Платинум"?
Д. Ю.: Скорее всего, "Квартира.ру Платинум" останется с этим проектом на время гарантийного срока и до тех пор, пока не будут реализованы все площади. Вопрос к акционерам, захотят ли они сохранить компанию в сегодняшнем виде. В любом случае мы оставим бренд "Платинум". Мы подразумеваем сохранение команды, которая работала над объектом. Есть несколько проектов, которые мы сейчас анализируем, рассматриваем возможность участия в них. Нас не интересует массовый сектор. Мы хотим участвовать в проектах бизнес- и премиум-классов, но таких возможностей сегодня в городе не очень много.