Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) вплотную займется развитием рынка арендного жилья. Правительство дало АИЖК право направить на рефинансирование кредитов застройщикам доходных домов часть средств, привлекаемых под госгарантии. В текущем году АИЖК намерено выделить на эти цели до 3 млрд руб., впрочем, они вряд ли будут востребованы, поскольку застройщики считают, что доходы от сдачи квартир не смогут покрыть их затраты.
Вчера премьер Дмитрий Медведев подписал постановление правительства, согласно которому теперь АИЖК сможет использовать средства облигационных займов, привлекаемые под госгарантии на рефинансирование займов, выданных юрлицам на строительство арендного жилья. Эти же средства предполагается направлять на займы банкам, выдающим подобные кредиты таким застройщикам.
До сих пор проекты по финансированию строительства арендного жилья, так называемых доходных домов, АИЖК реализовывало лишь в пилотном режиме. Осенью 2012 года подобный проект был запущен в Новосибирске, на его реализацию в партнерстве с банком "Левобережный" АИЖК выделило из собственных средств 143 млн руб. В результате было построено два многоквартирных дома на 130 квартир. Официально объемы реализации программы в штатном режиме пока не утверждены. По словам собеседника "Ъ", близкого к АИЖК, в 2013 году на эти цели может быть выделено до 3 млрд руб.
Программа "Арендное жилье" предусматривает рефинансирование агентством кредитов, выданных банками--партнерами АИЖК (73 банка) юрлицам на строительство жилых объектов для последующей их сдачи в аренду. Кредиты будут выдаваться на строительство жилья экономкласса. Сумма кредита от 5 млн до 500 млн руб., максимальный срок — 20 лет. Кредит не может быть предоставлен более чем на 70% от стоимости объекта строительства. Процентная ставка по кредиту варьируется в зависимости от соотношения размера кредита к стоимости залога и срока кредитования и может составлять 8,8-11,7% годовых.
На текущий момент на рынке обращаются облигации АИЖК, обеспеченные госгарантиями, на общую сумму 144 млрд руб. Еще 7 млрд руб. госгарантий запланировано законом "О бюджете на 2013 год". Согласно утвержденной в конце прошлого года распоряжением правительства госпрограмме по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами, до конца 2015 года ввод жилья в арендных многоквартирных домах должен составить 5,25 млн кв. м, до конца 2017-го — 6,9 млн кв. м, а к 2020-му — 9,2 млн кв. м.
Эксперты сомневаются, что запуск программы АИЖК позволит выполнить запланированные объемы строительства. "С учетом заявленных АИЖК процентных ставок размещать средства будет целесообразно под 13-14% годовых, чтобы сохранялась дельта хотя бы 3%, и в принципе это нормальная рыночная ставка,— подсчитывает предправления Инвестторгбанка (партнер АИЖК) Виталий Глевич.— Это выгодно и государству, и банкам". Однако застройщики брать кредиты на строительство доходных домов по таким ставкам не готовы. "Доходные дома строить невыгодно, инвестиционная стоимость 1 кв. м жилья составляет в Москве 130-140 тыс. руб., при этом стоимость аренды квартиры в пересчете на год — примерно 10 тыс. за 1 кв. м,— подсчитывает гендиректор концерна "Крост" Алексей Добашин.— Таким образом, арендная плата за год составляет 7% от инвестиционной стоимости жилья, а этого недостаточно даже для того, чтобы покрыть затраты на обслуживание кредита". Доходность арендного бизнеса невелика — 5-6% годовых, а кредит должен быть еще дешевле, соглашается гендиректор IRN.Ru Олег Репченко. По мнению участников рынка, сделать строительство доходных домов рентабельным можно лишь при условии предоставления застройщикам земли на льготных условиях, то есть почти бесплатно. "Несмотря на заявления, в том числе и московских властей, о необходимости развития доходных домов, о конкретных мерах по выделению застройщикам льготных участков под них я не слышал",— отмечает господин Репченко. В пресс-службе департамента земельных ресурсов Москвы вчера вечером не смогли оперативно предоставить комментарии по данному вопросу.