Так же, как и в Москве, рынок мансардных помещений в северной столице совсем невелик. По данным компании Penny Lane Realty Saint Petersburg, их число не превышает 3-5% от общего объема предложения.
Кто во что горазд
Если судить по данным, которые предоставили опрошенные эксперты, разброс цен на этот тип недвижимости в Петербурге просто гигантский. Например, ориентировочная сумма квадратного метра на чердаке, не перестроенном под квартиру, может варьироваться от 50 тыс. до 70 тыс. рублей, в то время как "квадрат" отреставрированной мансарды в "золотом треугольнике" северной Венеции может оцениваться в 1 млн рублей.
Участники рынка объяснили, что самые дешевые помещения "под крышей" жильем не являются ни по документам, ни по самой своей сути. "Есть, например, квартиры с "картонными" стенами, без полноценных окон или с очень низкими потолками,— рассказывает специалист по недвижимости АН "Бекар" Лилия Крейсс-Белова.— Такой объект очень сложно перевести в статус жилого помещения, а следовательно, и получить прописку в подобной квартире нельзя".
Тем не менее сегодня порядка 80% мансард в Петербурге официально не зарегистрировано и не переведено в жилой фонд. Это объясняется, в частности, сложностями в согласовании проектов мансардных этажей. Необходимо получить согласие всех собственников квартир многоквартирного дома, что, во-первых, непросто, а во-вторых, в городе были прецеденты, когда уже согласованную и построенную мансарду признавали незаконной. Если же сделать это все же удается, то, по словам члена совета директоров компании O2 Development Виктора Осокина, стоимость квадратного метра в квартире с мансардой может вырасти сразу на 10-15%. В тех случаях, когда такое жилье можно еще и перестроить, улучшив его качественные характеристики, на рынок оно выходит уже как комфорт-класс и его стоимость возрастает до 150 тыс. руб. за 1 кв. м.
По мнению директора Penny Lane Realty Saint Petersburg Павла Пикалева, поднять цену на объект может также наличие террасы или выхода на кровлю, однако это чаще всего является лишь технической возможностью, никак не закрепленной юридически. "Определенные поправки в сторону увеличения стоимости могут быть связаны и с особенными видовыми характеристиками, но ввиду конструктивных особенностей мансардного остекления это является довольно редким случаем",— объясняет господин Пикалев.
С заявкой на пентхаус
Между тем некоторые эксперты считают, что именно от видовых характеристик объекта в значительной степени зависит стоимость мансардной квартиры. "Если из окон открывается хороший обзор, то цена на мансарду может начинаться от 200 тыс. руб. за 1 кв. м",— уверена руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Анна Калинина. В случае же с эксклюзивными предложениями, расположенными в самых дорогих петербургских локациях — на Мытнинской или Дворцовой набережных, "прайс" может быть вообще заоблачным: именно здесь цена за квадратный метр площади в квартире с мансардой достигает 1 млн руб.
"При хорошем стечении обстоятельств и грамотном проектировании из мансарды может даже получиться полноценный пентхаус с собственными инженерными системами, панорамными окнами, высокими потолками, своим лифтом и минимумом соседей по горизонтали,— добавляет генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.— Такой объект несомненно интересен для покупателя и является прекрасной альтернативой новым домам".
Однако подобные трансформации единичны. "Мансарды, как правило, имеют ломаные стены, повторяющие изгибы крыши, в то время как все внешние стены пентхаусов должны представлять собой ровную вертикальную поверхность",— объясняет Павел Пикалев. Между тем именно таким образом спроектированы помещения в мансардной части в некоторых последних проектах современных домов. Например, в "Доме на Детской" на Васильевском острове объекты "под крышей" являются обычными квартирами с монолитными несущими конструкциями, без характерных для этого типа недвижимости "окон в небо" и с хорошей влаго- и шумоизоляцией.
То же самое можно сказать и о "Доме с мансардой" на Большой Зеленина, 6, и о квартирах с мансардами в сестрорецком "Ясном доме". Разница в ценах в новых проектах не столь значительна, как в старом фонде, но тоже существует и находится в диапазоне от 70 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м. Так же, как и в ситуации со старым фондом, все зависит от местоположения объекта и особенно от его видовых характеристик: если рядом находится парк или залив, то стоимость по сравнению с аналогичными вариантами без мансарды будет выше на 15-20%.
Романтика в ограниченном объеме
По словам Николая Пашкова, соблазн жить выше всех, изолированно от большинства соседей привлекает очень многих. Тем не менее вряд ли когда-нибудь петербургские мансарды превратятся в массовый товар.
Развитие сегмента мансардных квартир существенно тормозят сложности с согласованием, да и перестройка чердаков обходится дорого. По данным компании "Строй-СПб", минимальный тариф на проектирование составляет от 1 тыс. руб. за 1 кв. м, согласование проекта начинается от 500 тыс. руб., оплата генподряда обойдется в 7-10% от сметы по объекту, за общестроительные работы заказчику придется заплатить от 50 тыс. руб. за 1 кв. м, а за отделочные — от 12 тыс. руб. за "квадрат". Если учесть, что в среднем площадь мансард составляет 150-200 кв. м, удовольствие это весьма дорогое.
С точки зрения расширения рынка и на новое строительство не приходится рассчитывать, поскольку, по мнению экспертов, с точки зрения доходности этот сегмент малопривлекателен. "Девелоперами мансарды не востребованы в первую очередь по причине своей геометрии, предполагающей потерю площади, а значит, и потенциальной прибыли",— объясняет Анна Калинина. Слова коллеги подтверждает и Виктор Осокин. "Доля мансардного жилья в новостройках действительно минимальна. Например, в новом доме на 1 тыс. квартир подобных вариантов может быть не больше 20-30, то есть не больше 5% от общего объема квартир",— уверен эксперт.
Между тем дефицит мансардных квартир вряд ли как-то повлияет на спрос. По всей видимости, он останется на том же уровне, что и сейчас. Не изменится и портрет целевого покупателя. Дорогие, качественно выполненные мансарды по-прежнему будут востребованы обеспеченной богемой и свободными молодыми людьми, которые, по словам Николая Пашкова, ищут возможности выйти на террасу и общаться с городом на уровне питерского неба и романтичных питерских крыш, откуда видна панорама старого города, меняющаяся в зависимости от времени суток. Дешевые, малопригодные для жилья варианты из-за низкой стоимости также потихоньку будут приобретаться, но уже в большей степени для последующей сдачи в аренду, нежели для собственного проживания.