Ниши
Петербург традиционно претендует на роль культурной столицы. Однако новые театры и музеи открываются здесь редко. В бюджете едва хватает средств на поддержание уже существующих объектов культуры, а инвесторы пока не видят возможности вернуть вложения. Если частное лицо и открывает музей, то, как правило, это акт меценатства. Однако участники рынка полагают, что театры и музеи в городе востребованы.
Сегодня вопрос создания общественных пространств широко обсуждается в городе, но до активного обустройства таких зон дело пока не дошло. Пока же функцию общественных зон круглогодичного пользования выполняют торговые центры. В связи с этим доля торговых комплексов, имеющих развлекательную составляющую, в Санкт-Петербурге растет. Девелоперы стараются наполнить свои объекты новыми функциями, которые помогли бы увеличить поток посетителей, но нестандартных развлечений по-прежнему не хватает.
Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, говорит, что для торгового центра театр или музей — это в первую очередь способ выделиться среди конкурентов и получить еще одну якорную функцию, способную привлечь посетителей в проект. "Такие объекты платят небольшую арендную плату, или целью их работы является простая самоокупаемость", — считает он.
Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", считает, что успешный культурный объект может стать эффективной энтертейнмент-функцией многофункционального комплекса, которая вносит свой вклад в формирование потребительского потока — как хороший кинотеатр в торговом центре. "Однако в данном случае, как мне представляется, основная сложность заключается в совмещении довольно специфических, разных аудиторий и разных мотиваций к посещению. Хотя эту задачу, скорее всего, можно решить", — рассуждает она.
Фишка для якоря
"В связи с этим открытие театра или музея внутри многофункционального центра может стать некоей фишкой, точкой притяжения горожан. В Петербурге такая практика развита достаточно слабо, поскольку многим девелоперам пока непонятно, насколько такие объекты могут быть прибыльными. В целом при грамотно разработанной концепции, в которую изначально включена данная функция, такие проекты вполне уместны. Безусловно, включение в состав многофункционального комплекса театра в его классическом понимании, скорее всего, не будет экономически эффективным шагом в силу режима его работы, сроков выхода премьер. Но если рассматривать театр в широком понимании, то под него попадают различные театры-кабаре, например, парижское кабаре Crazy Horse, театры варьете, комедийные клубы, самым ярким примером в России является Comedy Club. Такие коммерческие проекты зачастую становятся успешными и прибыльными, и в то же время обеспечивают дополнительный приток посетителей в комплекс", — говорит Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург".
По его данным, в Петербурге в составе многофункциональных центров открыто два театра. Первый — это детский театр "Плоды просвещения" в ТРК "Гранд Каньон". "Данный проект самостоятельно не является коммерчески выгодным предприятием. Но в связи с тем, что целевая аудитория торгового центра и театра комплементарны, проект стал достаточно успешным и привлек дополнительный поток посетителей в комплекс. С точки зрения создания общественного пространства подобные проекты необходимы городу еще и в силу того, что в центральных районах Петербурга можно найти места проведения досуга, тогда как в спальных районах города найти их проблематично, а возможность выезжать в центр каждые выходные есть не у всех", — говорит он.
Другим примером является всемирно известный клоун-мим-театр "Лицедеи", разместившийся в МФК "Толстой сквер". "Театр работает в очень интересном интерактивном формате. Но при этом стоит учитывать, что "Толстой сквер" — это в первую очередь бизнес-центр класса А, поскольку офисные помещения в комплексе занимают порядка 60 процентов площадей. Прямое пересечение с арендаторами бизнес-центра не является фактором, увеличивающим количество посетителей театра. В связи с этим театр "Лицедеи" не настолько коммерчески успешен, как театр в ТРК "Гранд Каньон"", — считает господин Радзимовский.
Руководитель направления коммерческой недвижимости КЦ "Петербургская недвижимость" Любава Пряникова добавляет, что и целевые аудитории "Лицедеев" и торгового комплекса, расположенного в МФК "Толстой сквер", не пересекались. "Значительная разница в целевых сегментах торгового центра и театра привела к тому, что объекты существовали обособленно друг от друга — поток потребителей торговой функции и поток зрителей театра совершенно не пересекались. Сейчас "Толстой сквер" проводит значительную реконцепцию, и ситуация может измениться", — рассуждает она.
Против кино не попрешь
Впрочем, не все эксперты считают, что театр в виде якорного арендатора способен выправить ситуацию. Любава Пряникова считает, что объекты культуры в роли магнита существенно проигрывают традиционным кинотеатрам и паркам развлечений и могут успешно функционировать только как дополнительная развлекательная функция. "Примером удачного размещения объектов культуры является ТРК "Галерея", где интерактивный музей "Умникум" дополняет широкий ряд организаций сферы развлечений (развлекательный парк, кинотеатр, боулинг). В 2010 году предполагалось, что около 400 кв. м площадей в "Галерее" займет Молодежный центр театрального и киноискусства "Миг", однако от этих планов позже отказались", — вспоминает она.
Эксперты рынка говорят, что хорошим показателем считается, если проект заработал до 20% своего бюджета. "Объектам культуры приходится соперничать с многочисленными объектами досуга: кинотеатрами, ресторанами, клубами. Чтобы привлечь посетителей, нужно быть постоянно на слуху, регулярно удивлять какими-нибудь выставками и нестандартными акциями", — говорит Светлана Чевдарь, директор департамента консалтинга и оценки недвижимости ГК "ЛАИР".
По ее мнению, ниша частных музеев и театральных проектов в России не освоена. "Окупаемость малых проектов может составить два-три года, а по крупным и значимым может растянуться до бесконечности", — говорит госпожа Чевдарь.
Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" полагает, что срок окупаемости музея или театра может достигать 25-30 лет. "Пока инвесторы реализуют их скорее из любви к театру и искусству или как имиджевые. К тому же реализация проектов имеет дополнительные нюансы — более длительное и сложное согласование (так как каждый проект уникален), трудности с прогнозами по окупаемости и расчету показателей бизнес-плана (так как рынок молодой). Эти риски должен взять на себя инвестор проекта без каких-либо гарантий и пока оптимистичных прогнозов роста рынка", — рассуждает она.
Светлана Попова считает, что музей или театр не могут быть приоритетным бизнесом, частные проекты организуются больше как PR-акции, как магниты для развития туризма. Все чаще открывают мини-музеи или экспозиции рядом с автосалонами (объекты с автомобильной тематикой), в составе общепита (музей водки) и прочее. В будущем получат развитие корпоративные выставки при производстве и в офисах компаний.
"Чаще всего имеют успех такие разноплановые проекты, как, например, "Лето в Новой Голландии". Заметным и успешным проектом является музейный комплекс "Эрарта" — самый крупный негосударственный музей современного искусства в России. Как заявляют кураторы музея, цель этого проекта не в извлечении прибыли: все средства идут на дальнейшее развитие искусства", — рассуждает госпожа Чевдарь.
"Вопрос еще и в том, может ли культурный объект, расположенный в новом жилом районе, стать центром притяжения для потенциальных потребителей — жителей этого района. С моей точки зрения, безусловно, может стать", — заключает Владимир Скигин, совладелец управляющей компании "Сателлит Девелопмент".