Национальные особенности бизнеса
Петербург вполне ожидаемо сегодня занимает второе место на территории СНГ по величине ставок аренды в бизнес-центрах. Третье место досталось Астане. Условия аренды в разных странах и даже городах одной страны серьезно различаются.
Алексей Ефимов, директор по России и СНГ, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle, рассказал: "Одними из основных показателей зрелости и стабильности рынка офисной недвижимости являются уровень арендных ставок и срок аренды помещения. На московском офисном рынке ставки выше, чем в других городах, и это во многом обусловлено высоким уровнем жизни и ее стоимостью в столице. В Москве по сравнению с другими рынками гораздо больше объектов инвестиционного качества, которые также поддерживают максимальные ставки на высоком уровне. Кроме того, бизнес исторически концентрируется в Москве, и большой объем спроса на качественные объекты определяет величину арендных ставок".
По размеру максимальных арендных ставок Москва среди изученных городов является безусловным лидером, а также входит в число городов с наиболее высокими ставками в регионе EMEA, уступая лишь Лондону. Так, стоимость аренды офисов класса премиум в российской столице достигает $1,2 тыс. за кв. м в год против $1,603 тыс. за кв. м в Лондоне.
Среди изученных городов второе место по величине ставок занимает Санкт-Петербург, третье — Алма-Ата и Астана, а замыкает рейтинг Киев.
Стандартный срок арендных договоров в Москве также значительно превышает показатели других городов и составляет 5-7 лет против максимального периода пять лет в Петербурге, Киеве, Алма-Ате и Астане. При этом в Северной столице и городах Казахстана арендаторы могут заключать договоры на беспрецедентно маленькие сроки — 11 месяцев (в классе B).
Алексей Ефимов объясняет: "В Москве девелоперы и инвесторы обычно имеют долгосрочную стратегию и предпочитают заключать договоры с арендаторами на длительный период — в некоторых случаях до 10 лет. В Петербурге, Киеве, Алма-Ате и Астане некоторые собственники офисных зданий по-прежнему предпочитают краткосрочные договоры — они пытаются "поймать момент" и надеются на повышение ставок в перспективе. Также стоит отметить, что лишь в Москве ставки устанавливаются в расчете за квадратный метр в год, тогда как в других изученных городах — из расчета за квадратный метр в месяц. Лишь в некоторых зданиях класса А в Петербурге устанавливается годовая плата за аренду".
Арендные каникулы представляют собой период, на который арендатор освобождается от платежей за офисные площади. Как правило, его продолжительность напрямую зависит от срока аренды: чем он больше, тем продолжительнее и каникулы. Время, в течение которого замораживается плата за использование помещения, для арендаторов московских офисов насчитывает от трех до шести месяцев, в то время как в Санкт-Петербурге и Киеве этот срок не превышает трех месяцев. В Казахстане каникулы могут длиться от двух недель до трех месяцев.
Алексей Ефимов отмечает: "Каникулы являются как коммерческим условием договора, так и техническим требованием арендатора. С одной стороны, это бонус за длительный договор аренды, с другой — этот период нужен компании на отделку нового офиса. Поэтому продолжительность каникул зависит не только от срока договора, но и от объема занятых площадей, а значит, от количества fit-out работ".
В Москве, как правило, помещение предоставляется арендатору без отделки, но с готовыми общими зонами, отоплением, механическими системами, лифтами и системой противопожарной безопасности. Внутренняя отделка офиса обходится в среднем в $700-1000 за кв. м. В Санкт-Петербурге якорным арендаторам может предоставляться частичная компенсация за проведение отделочных работ, а их стоимость обычно не превышает $700 на кв. м.
Киев отличается от российских городов тем, что помещения арендаторам там предоставляются уже с базовой отделкой: открытая планировка, стены отделаны и окрашены, установлены инженерные системы, подвесные потолки. Таким образом, арендатор оплачивает дополнительные внутренние работы при необходимости. Ориентировочная цена внутренней отделки составляет $400-700 на кв. м.
В Казахстане (Алма-Ата и Астана) помещения предоставляются с базовой отделкой или без нее. Стоимость внутренней отделки составляет $600-700 на кв. м.
Другие арендные расходы, в частности обслуживание, уборка и охрана общих зон, включены в операционные расходы, однако охрана внутри арендуемых помещений оплачивается арендатором. Дополнительной расходной частью для арендаторов обычно становится охраняемая парковка. В зависимости от города аренда машино-места может обходиться в сумму от $100 до $500 в месяц.
Алексей Ефимов резюмирует: "Несмотря на то, что Москва и Петербург являются двумя столицами одной страны, офисные рынки в этих городах довольно сильно различаются. Еще более значительные отличия мы наблюдаем на рынках других стран — Украины и Казахстана. В каждом из изученных городов действуют свои правила, есть свои условия работы, и нет единого тренда, характерного для них".