Новые поступления
В июле — сентябре 2012 года объем качественных офисных площадей в Петербурге увеличился на 58,36 тыс. кв. м и достиг 2,15 млн кв. м. Объем ввода офисных площадей за третий квартал 2012 года стал наибольшим по сравнению с первыми двумя кварталами текущего года.
Как подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle, за три месяца на рынок Санкт-Петербурга вышло пять новых объектов, в том числе бизнес-центры "Собрание" (арендопригодная площадь 22,14 тыс. кв. м) и "Международный" (арендопригодная площадь 12 тыс. кв. м) компании "Адамант".
Девелоперы постепенно активизируются, вследствие чего количество анонсируемых проектов растет. Так, до конца текущего года общий объем введенных качественных офисных площадей достигнет 200 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями 2006-2007 годов.
С точки зрения спроса по отраслям в период с января по сентябрь наиболее активными были компании, задействованные в секторе разработки недр: их доля в общем объеме сделок составила около трети. Это обусловлено продолжающейся экспансией структур компании "Газпром" в Санкт-Петербург, а также рядом крупных сделок аренды, заключенных уже существующими игроками рынка. Также одним из лидеров по объему арендованных площадей остается информационный (IT) сектор, на долю которого пришлось 22% сделок за первые девять месяцев 2012 года.
В третьем квартале 2012 года объем чистого поглощения офисных площадей в зданиях классов А и В составил 56,55 тыс. кв. м, а с начала года — 190 тыс. кв. м, причем доля класса А в этом объеме составила 54%. Традиционно наибольшая активность с точки зрения географии спроса была сформирована в районах, где были введены новые качественные офисные объекты: в Московском, Василеостровском и Фрунзенском.
Примечательно, что аналитики Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate дают другую картину. По мнению специалистов этой компании, в третьем квартале 2012 года объем чистого поглощения офисных площадей в Петербурге по бизнес-центрам класса A, В+ и B составил около 14 тыс. кв. м.
В Jones Lang LaSalle полагают, что доля вакантных площадей в третьем квартале 2012 года осталась на уровне 9,7%. В то же время в бизнес-центрах класса А произошло сокращение доли свободных площадей с 14,7 до 12,2%, а в классе В — увеличение до 8,9% против 7,8% во втором квартале. В абсолютном выражении объем вакантных площадей в классе А составил 69,49 тыс. кв. м, в классе В — 138,74 тыс. кв. м (против 81,65 тыс. кв. м и 120,2 тыс. кв. м кварталом ранее).
В Astera считают, что средний уровень вакансии на рынке офисных центров Санкт-Петербурга снизился с 8,2% во втором квартале 2012 года до 6,2%.
По данным Jones Lang LaSalle, в июле — сентябре ставки аренды на офисном рынке Санкт-Петербурга изменились незначительно, в пределах 2%. По итогам квартала они составили $350-420 за кв. м в год в классе А и $250-330 — в классе В.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, прокомментировала: "На протяжении последних посткризисных лет разница между ставками аренды в зданиях классов А и В оставалась сравнительно небольшой. Однако в третьем квартале этого года появилась тенденция к увеличению разрыва между ставками аренды в бизнес-центрах, расположенных в сопоставимых локациях, но относящихся к различным классам. Пока это заметно лишь на примере тех районов, в которых ведется наиболее активное строительство объектов офисной недвижимости. Однако не исключено, что в перспективе это станет общим трендом для всех объектов класса А, функционирующих в Петербурге".
В Astera согласны с тем, что уровень средних арендных ставок по всем классам по сравнению со вторым кварталом 2012 года существенно не изменился. "Это связано с летним спадом спроса, незначительным объемом ввода новых объектов в течение первых трех кварталов, переносом сроков открытия большого количества проектов. В классах А и В ставки снизились в среднем на 2,4 и 1,9 процента соответственно, в классе В+ средняя ставка аренды выросла на 7,4 процента. Низкий уровень вакансии к концу третьего квартала приводит к тому, что арендные ставки на свободные помещения определяются конкретными характеристиками каждого помещения, что может существенно влиять на диапазон уровня арендных ставок в классе", — говорят аналитики Astera.
До конца года в Санкт-Петербурге запланирован ввод в эксплуатацию 12 высококлассных бизнес-центров. В случае реализации всех заявленных проектов общая арендопригодная площадь на конец 2012 года составит около 1,9 млн кв. м, или около 430 кв. м на одного жителя города.
В то же время эксперты Astera полагают, что с большой вероятностью сроки ввода части объектов будут перенесены на 2013 год. "Но даже в этом случае объем ввода качественных объектов офисной недвижимости в 2012 году существенно превысит уровень 2011 года. Структура распределения офисных площадей по сегментам будет смещена в сторону роста доли класса А", — говорят в Astera.