Еще недавно система "умный дом" относилась скорее к разряду маркетинговых "фишек", призванных ускорить продажи того или иного объекта недвижимости. Постоянный рост цен на энергоресурсы делает "умный дом" вполне экономически эффективным инструментом — специалисты говорят, что он способен экономить до трети расходов на тепло, воду и энергию.
Система "умный дом" — это целый комплекс, который позволяет запрограммировать работу инженерных систем здания, отвечающих за каждый участок — отопление, освещение, вентиляцию, кондиционирование, охранные системы и пр. Если речь идет о жилом помещении, то можно настроить абсолютно все: когда включать и выключать свет, какую температуру поддерживать в определенное время суток, когда включать стиральную машину и тому подобное.
В результате оптимизации работы всех систем и механизмов, а также постоянного контроля за их использованием, удается снизить общее энергопотребление объекта недвижимости практически вдвое. Система "умный дом" отслеживает любое изменение в работе инженерных систем, поэтому фиксирует малейшие колебания и своевременно реагирует на них. Система настроена так, что способна принять меры к устранению сбоев или неполадок. Например, протестировать линию, отключить неисправный узел, оповестить специалистов ремонтной службы, поставить в известность собственника обо всем, что происходит на объекте.
Технически такая система состоит из блока управления, датчиков (движения, температуры, влажности, дыма, освещенности, разбития стекла, протечки воды), исполнительных устройств (светильники, кондиционеры, розетки, устройства перекрытия воды), управляющих устройств (реле, электромагнитные клапаны), блока питания и аварийного источника питания. Они реализуют основные функции системы (управление инженерными системами, безопасностью, освещением) и дополнительные функции, например, Multiroom (аудио и видео), включение в систему счетчиков потребления энергоресурсов (вода, электричество, газ, тепло) с выводом показаний на экран сенсорной панели с возможностью ведения статистики расхода ресурсов и оплаты; сбор метеоинформации внутри дома и вне дома (температура, влажность, давление, скорость ветра, атмосферное давление).
Самый важный элемент системы — блок управления. Он позволяет создавать индивидуальные сценарии: режимы работы освещения, вентиляции, отопления, кондиционирования (утренний режим, дневной режим, ночной экономичный, энергосберегающий); задание сценариев "сон", "гости", одновременное отключение одних приборов и включение других нажатием одной кнопки; удаленный запуск запрограммированных сценариев.
Офисы впереди
В жилом секторе система чаще всего встречается на объектах жилой элитной недвижимости. Впрочем, далеко не все обладатели даже статусного жилья готовы платить за их максимальную комплектацию. "Гораздо важнее, на наш взгляд, предоставить клиенту возможность установить именно тот набор "умной" инженерии, который ему действительно необходим. Например, строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" первой на рынке начала предусматривать на кухнях своих объектов два вентиляционных канала — индивидуальный и с возможностью подключения вытяжки", — рассказал Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад".
Но чаще система инсталлируется на объектах офисной недвижимости класса А. "Среди наших заказчиков такой системой пользуется БЦ "Альфа Арбат центр" (Москва). На объектах коммерческой недвижимости возможности системы зонированы в зависимости от потребностей арендаторов: в одних бизнес-центрах вся система функционирует при помощи нажатия одной кнопки, в других — автоматизировано управление лишь системами освещения и кондиционирования", — рассказал Александр Скробко, директор департамента по работе с клиентами MD Facility Management.
Путаются в понятиях
Петр Кузнецов, директор инжиниринговой компании "Конфидент", считает, что сегодня многие путают такие понятия, как "умный дом", "интеллектуальное здание", "энергоэффективное здание", "автоматизация здания". "Отсюда возникают разного рода попытки выдать одно за другое. "Умный дом" — это интеллектуальная система управления инженерной начинкой частных квартир (высотное строительство) и коттеджей (малоэтажное строительство) классов элит или бизнес. Предложения по установке системы "умный дом" экономкласса я считаю лишь разновидностью недобросовестной конкуренции, которой пользуются некоторые компании на волне моды и растущего интереса к этим системам", — категоричен господин Кузнецов.
Он утверждает, что в Петербурге пока нет ни одного застройщика, который позиционирует свой объект как "умный", если говорить о многоквартирном жилом проекте в целом. "Проекты в Петербурге есть, но все они частные. Принудительное оснащение системой "умный дом" жилого комплекса целиком, наверное, неправильно, поскольку подобное оборудование — достаточно дорогое удовольствие, и только конечный собственник жилья может принять решение о его установке и необходимом наборе элементов и функций. К тому же, готовые решения в сегменте элитной недвижимости просто неактуальны", — говорит господин Кузнецов.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", согласна с тем, что на сегодняшний день нет реализованных проектов "умный дом", но отмечает, что на рынке элитной недвижимости уже появились игроки, которые планируют выводить жилье с элементами "умного дома" в будущем. "Одним из таких проектов является элитный жилой комплекс "Леонтьевский мыс", в котором будет заложена система автоматизации", — говорит она
А Денис Бабаков уверен, что полноценное внедрение системы "умный дом" возможно только в отношении собственного особняка — например, загородного коттеджа. Система "умный дом" предполагает, что опции объекта "заточены" под нужды всех его обитателей и максимально индивидуализированы. "В многоквартирном доме можно говорить об использовании элементов этой системы", — считает он.
Недешевое удовольствие
Разумеется, система "умный дом" ведет к удорожанию проекта. Затраты будут зависеть от того, какие именно системы внедряются. "Если это система "умный дом", то смело приплюсуйте 1000 руб. к затратам на квадратный метр, если вы хотите получить не только умный, но и энергоэффективный дом, речь идет уже о 5000 руб. за кв. м. Хотелось бы еще добавить, что внедрять систему "умный дом" следует только в современных новостройках, поскольку старое оборудование и коммуникации не всегда подходят для подключения к системе, либо на это уйдет большее еще большее количество финансовых средств", — отмечает господин Кузнецов.
При грамотной инсталляции "умный дом" способен снижать затраты на электроэнергию до 30-35%. Оптимистичные зарубежные оценки говорят об окупаемости в течение двух-пяти лет — за счет экономии электроэнергии, по России таких данных пока нет. "В России "умный дом" — скорее дорогая игрушка, чем способ сэкономить на коммунальных платежах", — сокрушается господин Кузнецов.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор Северо-Западной палаты недвижимости, согласен с тем, что цена на создание "умного дома" должна окупаться в течение трех-пяти лет. "Тогда это будет востребовано", — рассуждает он.
По мнению специалистов, повсеместное использование интегрированных систем управления и интеллектуальных систем тормозится из-за целого ряда причин. Это и неосведомленность общества о продукте, и отсутствие стимулирования прогрессивных строительных технологий со стороны государства, и разрозненность интересов, и неслаженная работа различных административных городских служб. "По мере роста понимания важности и целесообразности внедрения таких систем, спрос будет увеличиваться. Инвесторы будут требовать создания таких систем для разных зданий. Уже сейчас все большим интересом пользуются системы автоматизации для торговых центров, спортивных сооружений, банков, вокзалов", — считает господин Скробко.
Впрочем, в среде аналитиков есть и скептики. Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, считает, что комплексное внедрение систем "умного дома" вряд ли получит широкое распространение. "Когда понятие "умный дом" только появилось, это было действительно очень модно и интересно. Но постепенно люди начали приходить к тому, что излишняя автоматизация может стать не благом, а бременем. Безусловно, какие-то отдельные автоматизированные системы представляют интерес покупателей, например, автоматическое включение света, поддержание определенной температуры или влажности: это делает жилье более удобным и комфортным. Но когда человек начинает зависеть от всей этой системы и когда что-то ломается, он не может этого исправить, дом становится его врагом. Сейчас наиболее актуален вариант, когда покупатель может выбрать определенный пакет тех автоматизированных систем, которые ему необходимы. Автоматизированные системы должны быть максимально просты в управлении и легко заменимы в случае поломки", — резюмирует госпожа Захарова.