Главная претензия, которую предъявляют к панельным домам,— их однотипность. Набор квартир одинаков по площади, конфигурации и количеству комнат от первого этажа до последнего и полностью повторяется во всех домах одной серии. Никакого эксклюзива, разве что самостоятельно затевать перепланировку. Но так ли это?
109-й элемент
Мои знакомые недавно озаботились покупкой просторной квартиры. Главная проблема заключалась в том, что им требовалось жилье непременно на первом этаже, причем такое, в которое можно сразу вселиться. Большинство монолитных домов тут же отпало: в них первые этажи нежилые. А панельные, где есть квартиры на первом этаже, не радовали планировками, ведь тот район, на который ориентировались мои знакомые, в основном застраивался в начале 1980-х преимущественно девятиэтажками серии II-68. И вот однажды им на глаза попалось объявление, в котором на продажу предлагалась "элитная квартира на первом этаже панельного дома". Удивившись, они пришли на просмотр и действительно обнаружили нечто нестандартное. Во-первых, во всех квартирах этой серии кухни едва превышали унылые 6 кв. м, а тут было больше 10 кв. м. Во-вторых, вместо узкого длинного коридора имелся квадратный холл, при этом все комнаты были изолированными, а не смежно-изолированными, как на остальных этажах. Планировка была настолько нетипична для старой серийной панельки, что тут же возникла мысль о сделанной в квартире перепланировке. Может, законной, а может, и нет. Однако выяснилось, что конфигурацию никто не менял: в таком виде квартира существовала с момента постройки дома.
Впоследствии моим знакомым встретилось еще несколько необычных квартир в девятиэтажных домах. Они отличались и друг от друга и от квартир прочих этажей дома, однако было у них кое-что общее. Большинство из них располагалось в четвертом подъезде, носило номер 109, а квартир на этаже было не четыре, а три. Выяснилось, что именно в четвертом подъезде в те годы часто проектировались помещения под ДЭЗ, опорные пункты милиции, диспетчерские и иные службы. Входы в них делались отдельно, с противоположной стороны дома, а чтобы эти помещения могли вписаться в дом, в подъезде перекраивали часть первого этажа. В результате получались нетипичные для типового дома квартиры.
Тайна черных ходов
Появляться нетипичные квартиры могут и по другим причинам. Например, в домах другой старой серии — I-515. "Конструктивно в домах этого типа вообще не предусмотрены однокомнатные квартиры,— рассказывает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ Недвижимость" Ольга Новикова.— Однако одна однушка в каждом доме все-таки присутствует. Дело в том, что в одном из подъездов этой серии имеется заложенный в проекте черный ход, который ведет на противоположную сторону дома. Именно рядом с ним и находятся однокомнатные квартиры. Причем они имеют ряд не слишком приятных особенностей. Кухня в них меньше, чем в остальных квартирах дома, и едва достигает 5 кв. м. Система водоснабжения замкнута на эту квартиру, поэтому водяной полотенцесушитель в ванной будет горячим, только если из крана непрерывно течет горячая вода. Кроме того, черный ход в таких домах сейчас закрыт и не используется, однако сотрудники эксплуатирующих организаций зачастую приспосабливают его для хранения инвентаря, а иногда и для ночлега. Но есть у таких квартир и достоинства: протечки от соседей сверху невозможны, поскольку на всех остальных этажах кухни и ванные находятся как раз над черным ходом".
Необычные квартиры, не являющиеся результатом перепланировки, встречаются не только в панельных домах, которые были построены почти 30 лет назад. Есть они и в более современных зданиях. Вот, например, что рассказывает эксперт Гильдии риэлторов Москвы, генеральный директор агентства недвижимости "Мэтр Роше Юго-Запад" Юлия Плетнева. "Нам встречалось несколько интересных вариантов,— припоминает она.— В Южном Бутово на улице Адмирала Руднева мы приобретали для клиентки квартиру площадью 68 кв. м в доме серии ГМС-2001. В этой квартире предполагались не только две ванные комнаты, но и две кухни, хотя квартира была двухкомнатной. Вторую кухню хозяева превратили в дополнительную комнату, а один из санузлов переделали в просторную гардеробную. В том же районе на аллее Витте в доме серии П3М нам встречалась роскошная трехкомнатная квартира, в которой было отдельное крыльцо, а площадь ванной комнаты составляла 9 кв. м. Главное при покупке таких квартир — выяснить, что находится за стенкой, чтобы в дальнейшем не стало неприятным сюрпризом соседство с распределительным щитом или с дворницкой".
Нестандарт на потоке
Необычно спланированных квартир и связанных с этим сюрпризов в серийных панельных домах много быть не должно. Но так ли это на самом деле? Давайте взглянем на набор квартир в каком-нибудь доме. Например, в здании уже упомянутой популярной серии П3М, построенном на улице Академика Анохина в 1999 году. В доме 17 этажей, поэтому можно смело предположить, что количество однокомнатных квартир будет кратно 17. Точно так же, как квартир из двух, трех и более комнат. Однако на практике все иначе. В этом доме 31 однушка, 67 двушек и 86 трешек. Ни одно из этих чисел без остатка на 17 не делится. Впрочем, помещения первого или даже второго этажей могут быть нежилыми, что объяснило бы странную ситуацию. Однако ни на 16, ни на 15 эти числа тоже не делятся. Но нежилые помещения вряд ли могут располагаться выше третьего этажа. И уже совсем невозможно объяснить то, что в том же доме имеется пять четырехкомнатных и одна пятикомнатная квартира.
Возможно, это случайность и ни в каких других серийных домах подобная картина не наблюдается? Но нет, это не так. Возьмем, например, дом другой серии — П44-Т, построенный в 2000 году на улице Цюрупы. Картина в нем точно такая же, как и в предыдущем: количество одно-трехкомнатных квартир не делится ни на 17, ни на 16, ни на 15, а кроме того, имеются 7 четырехкомнатных и 2 пятикомнатные. А вот, скажем, 24-этажный дом серии И-155, возведенный в 2002 году на Белореченской улице. Если первый этаж не является жилым, то с двухкомнатными квартирами в нем все логично: их 46. Но вот трехкомнатных всего 11. Ситуация начинает казаться еще более странной, если упомянуть, что для подсчета количества квартир дома брались случайным образом, буквально первые попавшиеся. То есть нетиповые квартиры в типовых домах оказываются чуть ли не правилом и уж точно не исключением.
Эксклюзив с подвохом
Замеченная Домом закономерность сильно озадачила одного из ведущих специалистов по панельному домостроению, главного инженера ДСК-1 Романа Шурера. "Такого просто не может быть! — категорично завил он.— Не чем иным, нежели проведенными в квартирах перепланировками, которые были сделаны уже после ввода домов в эксплуатацию, я это объяснить не могу. Например, среди названных домов фигурировала наша серия П-44Т. Однако в проектах этой серии четырехкомнатные, а тем более пятикомнатные квартиры встречаются крайне редко, а о массовости их присутствия в одном и том же доме и речи быть не может. Более того, единственная на сегодня серия, в которой исходно допускаются различные планировки,— это Д-25. Причем конструктивно в ней заложена возможность на каждом этаже делать квартиры, отличающиеся и по количеству комнат, и по габаритам. То есть все расположенные друг над другом квартиры могут быть совершенно разными. Но это единственный пример. В остальных современных сериях квартир, отличающихся от всех остальных, может быть буквально одна-две квартиры нестандартной планировки. Но чаще не будет ни одной. Я это знаю наверняка, ведь ДСК-1 строит основную долю всех панельных домов в Москве и Подмосковье. И хватит пальцев одной руки, чтобы пересчитать все нестандартные квартиры, появляющиеся за год".
Эксперт объяснил, почему возникает необходимость менять конфигурацию этажа. Чаще всего это связано не с необходимостью устроить в доме дополнительные помещения для технических нужд (они и так есть в проектах), а с особенностью расположения здания. Например, если в некоторых квартирах будущей новостройки из-за расположенных рядом домов будет недостаточно естественного освещения, ее невозможно будет вести в эксплуатацию: органы Санэпиднадзора не примут. В таких случаях затемненную квартиру можно сделать нежилой (для нежилых помещений нормы естественной освещенности иные). Но еще вопрос, удастся ли найти на нее покупателя или арендатора. А можно пойти другим путем. Внести в проект корректировки и объединить такую квартиру с соседней или с частью соседней. Дело в том, что по нормам учитывается уровень инсоляции не каждой отдельной комнаты, а квартиры в целом. Поэтому если из-за появления новых окон (а значит, и новой планировки) количество проникающего в квартиру естественного света будет в пределах нормы, никаких проблем при сдаче дома не возникнет. Однако именно из-за разницы освещенности внутри квартиры большинство нестандартных предложений считается заведомо хуже типовых, а значит, и дешевле в пересчете на цену 1 кв. м. Другое дело, что любители солнца вряд ли поселятся на первом этаже, а по всем остальным параметрам необычная квартира окажется на высоте.
Впрочем, в некоторых случаях расположение отведенной под застройку площадки может привести к массовому появлению нестандартных квартир. "Речь идет о ситуациях, когда секции панельного дома требуется состыковать под углом,— поясняет Наталия Тишкова, начальник отдела офиса "Бабушкинское" компании "Инком-недвижимость".— Например, в Куркино из-за такого расположения здания в угловой секции некоторых домов серии П3М появились гардеробные или кладовые. Причем в общей площади квартиры они не учитывались, хотя к балконам или лоджиям их отнести невозможно: в них нет окон. В некоторых других домах этого района по той же причине появились зимние сады: там угловые секции были с оконными проемами. Один наш клиент, кстати, это помещение утеплил и устроил там кабинет. То есть в квартире появилась лишняя комната". Но это все-таки немного другая история. В остальном же правило не меняется: нетипичные квартиры в панельных домах — исключение, а если их оказалось много, ищи признаки перепланировки.