На рынке городского жилья Москвы продолжается подъем: по данным столичного управления Росреестра, в марте было зарегистрировано 8524 сделки с жильем, что на 19,2% превышает показатели февраля 2012 года (7152 сделки) и на 14,4% — марта 2011-го (7452 сделки). По мнению экспертов, рост числа сделок связан с возвращением на рынок инвесторов, а также с прошедшими выборами.
Выборный фактор
Вопреки прогнозам многих экспертов, на рынке жилой недвижимости Москвы продолжает расти количество сделок с квартирами. Так, за первый квартал 2012 года в Москве было зарегистрировано 19 742 сделки с жильем против 18 140 годом ранее (+8,8%). Только в марте на столичном рынке было заключено на 14,4% больше сделок, чем за аналогичный период 2011 года,— 8524 сделки против 7152 (прирост по сравнению с февралем 2012-го составил 19,2%). При этом в 2011 году в Москве уже был зарегистрирован рекорд по числу заключенных сделок: 91 224 сделки против 85 650 сделок в 2010 году и 90 880 — в 2003-м, который до этого считался рекордным по числу проданных квартир.
"Текущий год выдался более мощным, чем 2011-й,— говорит гендиректор "НДВ-Недвижимости" Александр Хрусталев.— Оценивая уровень продаж в первом квартале, можно с полной уверенностью заявить, что количество заключенных сделок по итогам года вырастет на 20% по сравнению с предыдущим". По его словам, после прошедших в марте президентских выборов стало очевидно, что изменения курса на увеличение налогового бремени физических лиц и введения налога на недвижимость не произойдет. "В такой ситуации люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и имеющие для этого возможность, стараются приобрести необходимые квадратные метры, опасаясь изменения собственных финансовых условий и дальнейшего роста цен на недвижимость",— подчеркивает господин Хрусталев.
"Выборы оказали некоторое влияние на активизацию покупательской активности, но оно было скорее не прямым, а опосредованным — через строительные и риэлторские компании,— добавляет советник президента ФСК "Лидер" Георгий Алтухов.— После выборов и предшествовавшего им периода затишья застройщики постарались нарастить объемы продаж и стали проводить различные акции, предлагать дополнительные скидки, а так как потребность людей в жилье никуда не исчезла, покупатели с относительно стабильной финансовой ситуацией этими акциями воспользовались". "Часть людей откладывала покупку недвижимости до выборов. Также рост количества сделок является следствием продолжающегося увеличения спроса на недвижимость",— полагает управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг.
"Эта весна аномальная,— констатирует гендиректор Galaxy Group Евгений Штраух.— Все отмечают, что продается абсолютно все. На экономсегменте политическая ситуация в принципе практически не сказывается. Больше всего нестабильность бьет по элитному жилью и бизнес-классу". Зато на рынке жилья экономкласса рост спроса на жилье был спровоцирован как раз рядом предвыборных шагов нынешней власти. "Рост реальных доходов населения — основная причина роста количества крупных приобретений,— полагает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Вадим Ламин.— Сейчас явно большее количество людей может реализовать свои планы по улучшению жилищных условий. Почувствовалось влияние новогоднего увеличения уровня зарплат определенным категориям населения. Повысилась доступность ипотечных кредитов. Рост спроса виден достаточно явно, причем структура его несколько изменилась в сторону смещения акцента на квартиры в ценовом диапазоне от 10 млн до 15 млн рублей, хотя, конечно, хитом продаж продолжают оставаться маленькие однушки и двушки возле метро".
Инвесторы возвращаются
В последнее время на рынке активизировались инвесторы, которые не очень понимают, что будет с курсами основных валют, а также фондовым рынком. "Каждый раз, когда в стране наблюдается ненадежная, как прогноз погоды, ситуация, население прибегает к единственному инструменту, проверенному временем: вкладывается в недвижимость. Если бы люди ожидали падения цен, такого всплеска в марте и апреле никто бы не наблюдал",— отмечает Евгений Штраух.
"Застройщики снова после долгого затишья, вызванного посткризисными проблемами на рынке, создают частным инвесторам благоприятные условия для получения прибыли",— подтверждает управляющий партнер Tekta Group Андрей Биржин.
"Сокращение в течение последних лет объемов ввода нового жилья на территории Москвы практически в два раза и снижение текущих объемов предложения квартир в новостройках привело к перераспределению покупателей, стремящихся приобрести квартиру в столице, с первичного рынка на вторичный",— утверждает гендиректор АКЦ МИЭЛЬ Владислав Луцков. Кроме того, по его словам, многие покупатели, которые не нашли себе квартиру в Москве, перешли на рынок новостроек Подмосковья. "Спрос на квартиры в Московской области, особенно на новостройки "новой Москвы", очень высокий, но в основном его формируют жители столицы: до 70% сделок заключается москвичами",— отмечает Ирина Фомичева, коммерческий директор "Абсолют Недвижимости".
Рост под вопросом
Тем не менее высокий спрос на квартиры пока не сказывается на ценах на жилье. По данным руководителя аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, в марте средняя стоимость вторичного жилья в Москве уменьшилась на 0,9%, до 171,7 тыс. рублей за квадратный метр, а в долларах "квадрат" подорожал на 1%, до $5,9 тыс. "По сегментам рынка в марте цена жилья категории "эконом-минус" в рублях снизилась на 0,4%, до 145,8 тыс. рублей, долларовый ценник вырос на 1,5%, до $5 тыс. за квадратный метр. В сегменте "эконом-плюс" в рублях "квадрат" потерял 0,2%, до 158 тыс. рублей, в долларах прибавил 1,7%, до $5,4 тыс. Жилье бизнес-класса незначительно подешевело в рублях — на 0,1%, до 206,7 тыс., а в долларах подорожало на 1,8%, до $7 тыс.",— рассказывает эксперт.
Противоположные данные приводит, правда, Владислав Луцков: "Цена предложения квартир вторичного рынка жилья в течение первого квартала 2012 года демонстрировала положительную динамику: с начала года рост составил 5% в Москве и 5,3% в области".
До конца года эксперты ожидают роста цен на квартиры в пределах 5-10%. Сейчас, по данным НСКА, средняя цена за 1 кв. м в Москве на первичном рынке составляет 178 тыс. рублей, на вторичном — 189 тыс. рублей, в Подмосковье на первичным рынке 65 тыс. рублей, на вторичном — 75 тыс. рублей. Специалисты компании прогнозируют, что до конца года цены на жилье вырастут более чем на 15%.
Впрочем, оптимистичные прогнозы разделяют не все эксперты. "В связи с тем что макроэкономическая ситуация в России и мире до сих пор остается сложной, существенных скачков цен не ожидается. Можно прогнозировать, что среднемесячная динамика роста цен как на первичном, так и на вторичном рынках останется в существующих границах — на уровне 1-3%",— говорит Георгий Алтухов. Более высокий рост цен по сравнению с остальными районами, по его словам, прогнозируется на территории "новой Москвы". "Но и здесь цены на существующие проекты уже выросли, а дальнейший заметный скачок возможен лишь после начала реализации проекта, когда будут видны реальные шаги по освоению: построены объекты инфраструктуры, улучшено качество дорог",— заключает господин Алтухов.
Также, по прогнозам экспертов, будет расти и общее число сделок с недвижимостью. "В марте мы наблюдали на рынке очень высокую активность как со стороны покупателей — число звонков с начала года выросло примерно в три раза, так и со стороны продавцов, которые в большом количестве выводили на рынок объекты с бюджетом до 10 млн рублей. В связи с этим мы ожидаем, что в ближайшие месяцы сделки могут вырасти еще на 5-10%",— полагает Юлия Лурье, руководитель офиса "Добрынинское" компании "Инком-недвижимость". А по итогам года общее число сделок может превысить показатели 2011 года минимум на 10-15%, полагает коммерческий директор DNA Realty Евгений Данилов.