В феврале текущего года в Москве раскупали недвижимость активнее, чем в феврале 2011-го: за отчетный период в столице было зарегистрировано 7152 сделки с жильем против 6222 годом ранее. Эксперты считают, что этот прирост связан с активным возвращением на рынок ипотечных кредитов, а также мартовскими выборами президента России.
Всплеск спроса
По данным управления Росреестра по Москве, в феврале текущего года было зарегистрировано 7152 сделки купли-продажи жилья, что на 77% больше, чем в январе текущего года (4048), и на 15% больше, чем в феврале прошлого года (6222 сделки). Для сравнения: аналогичный существенный рост объема сделок в феврале относительно января был зафиксирован в 2008 году, когда рост количества зарегистрированных сделок в феврале относительно января составил 87%. Но похоже, что это далеко не предел.
"В последнее время недвижимость пользуется повышенным спросом. Ничего удивительного в этом нет. Сегодня в условиях стабильности рынка удачный период приобретения квартир как для инвесторов, так и для покупающих для себя. В целом же стоит отметить, что более существенный рост может быть отмечен в марте, в период традиционного сезонного повышения активности покупателей на рынке жилья",— говорит генеральный директор "МИЦ-Недвижимость" Наталья Соломонова.
По словам гендиректора АКЦ МИЭЛЬ Владислава Луцкова, в феврале на столичном рынке действительно наблюдалась более высокая активность, чем обычно. "Это было обусловлено несколькими факторами — во-первых, уроки кризиса и сохраняющиеся еще опасения по поводу возможной экономической нестабильности в будущем, заставляют многих не откладывать на завтра решение довольно важного для каждой семьи квартирного вопроса, а при имеющейся возможности решать его сегодня. Подогревают спрос и разговоры о возможном ужесточении условий выдачи ипотечных кредитов, роста ставок",— говорит эксперт. Впрочем, как отмечает коммерческий директор DNA Realty Евгений Данилов, говорить о слишком резком росте спроса было бы неверно, так как в январе 2012 года число сделок на рынке было ниже, чем годом ранее, а февральский всплеск, скорее всего, был вызван внешними для рынка недвижимости факторами.
Политический фактор
"Мощнейшим фактором роста продаж в феврале 2012 года послужили предстоящие выборы,— полагает гендиректор "СКМ-Групп" Роман Семенов.— Выборы всегда тревожат россиян, они опасаются негативных тенденций. Часто люди начинают вкладывать в недвижимость, которая является надежным инвестиционным инструментом, чтобы сохранить заработанные средства". Правда, уточняет эксперт, в основном это актуально для рынка элитной недвижимости. Хотя в нынешней ситуации в связи с активизацией протестного движения в России выборы могли частично сказаться и на рынке более дешевого жилья: многие старались закрыть сделки до выборов, чтобы избежать неопределенности после них.
"Февраль традиционно является месяцем восстановления активности после новогодних праздников. Однако в этом году он стал еще и последним предвыборным месяцем. И это обстоятельство, конечно, вносило свои особенности в покупательский спрос. И хотя количество обращений по городской и загородной недвижимости выросло в два раза по сравнению с январем, реально закрывались лишь сделки, начавшиеся еще в конце прошлого года",— уверяет гендиректор агентства Contact Real Estate Денис Попов.
"Выборы стали дополнительным фактором, повлиявшим на активность покупателей. Кто-то, опасаясь возможных законодательных изменений, спешил вложить деньги в недвижимость, а кто-то, напротив, занял выжидательную позицию",— уточняет руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. "На рынке вторичного жилья Москвы в феврале на фоне высокой деловой активности как продавцов, так и покупателей был отмечен рост числа предложения относительно января на 10,5%. Февраль, на который пришлась активная фаза предвыборной гонки, характеризовался высоким уровнем деловой активности, что существенно отличает этот период от предыдущих, когда на фоне выборов наблюдалось временное затишье на рынке недвижимости",— подтверждает заместитель гендиректора "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова.
Управляющий партнер НСКА Юрий Гольдберг утверждает, что рост числа сделок в феврале 2012 года связан с факторами, набиравшими силу еще во втором полугодии 2011 года: ростом ипотеки и объемом бюджетных денег, которые идут через субсидии, военную ипотеку и другие государственные программы, а также реализацией отложенного спроса со стороны людей, понявших, что дальнейшего снижения цен не будет, а рост весьма вероятен. Также, по его словам, еще с конца прошлого года на рынке активизировались инвесторы в жилую недвижимость, а каждая десятая сделка была инвестиционной. "У инвесторов есть понимание того, что цены будут расти, что также является для рынка определенным сигналом покупать",— уверяет господин Гольдберг. Евгений Данилов также рассказывает о том, что на рынке появилось много инвесторов, но в основном они нацелены на приобретение активов в Подмосковье или в новостройках Москвы. "Вторичную же недвижимость в основном покупают для себя",— говорит эксперт.
"Сегодня большая часть сделок совершается с целью улучшения собственных жилищных условий — к концу 2011 года количество альтернативных сделок, когда продавалась одна квартира и на эти деньги плюс собственные средства/различного рода займы приобреталась другая, более комфортная, составляло более половины всех операций с жильем",— подтверждает Владислав Луцков.
А цены стоят
Рост спроса на квартиры пока существенно не повлиял на цены на жилье. "В феврале средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья снизилась всего на 0,9% и составила 173,2 тыс. рублей. В долларах "квадрат" подорожал на 3,8%, до $5,8 тыс. В сегменте "эконом" квадратный метр в рублях потерял 1,2%, до 158,4 тыс., в долларах вырос на 3,5% до $5,3 тыс. "Квадрат" бизнес-класса в рублях подешевел на 0,5%, до 206,9 тыс., в долларах прибавил 4,3%, до $6,9 тыс.",— говорит Дмитрий Таганов. В целом же с начала года, по его данным цены выросли примерно на 3,8%.
Однако по итогам года динамика роста цен будет ниже, так как квадратный метр просядет по окончании высокого сезона, предупреждает господин Таганов. "Ценовая динамика и развитие спроса на рынке недвижимости в дальнейшем будут зависеть от общеэкономической ситуации, определяющей такие необходимые для развития рынка недвижимости составляющие, как объем инвестиций в строительство, уровень доходов населения и стабильность рынка. Экономика России сейчас находится на этапе стабилизации, поэтому в течение 2012 года вполне вероятен рост цен на жилую недвижимость, который по итогам года, по нашим оценкам, составит порядка 10-12%",— соглашается Владислав Луцков.