В правительстве региона обсуждают вариант перепрофилирования уфимских санаториев под гостиничные комплексы. Таким образом власти рассчитывают решить проблему дефицита земельных участков с готовой инфраструктурой для создания новых гостиниц. Эксперты в целом одобрительно отнеслись к идее, но указывают, что проект будет трудновыполнимым, и им вряд ли заинтересуются крупные девелоперы.
В распоряжении „Ъ“ оказалась аналитическая записка «О развитии индустрии гостеприимства в РБ», подготовленная советником президента по вопросам инвестиционного сотрудничества Андреем Назаровым. В ней предлагается перепрофилировать под гостиницы расположенные в Уфе санатории. Отсутствие свободных участков под строительство, особенно в центре города, а также дефицит участков с проложенной инженерной инфраструктурой, отмечается в докладе, делает Уфу непривлекательной для гостиничного бизнеса. В черте города расположены два санатория — государственное предприятие «Зеленая Роща», и санаторий «Радуга» (собственность муниципалитета). Общая площадь земельных участков под ними (санатории расположены по-соседству, в береговой зоне реки Уфы) превышает 30 га.
Вчера господин Назаров пояснил „Ъ“, что разработал проект по просьбе президента республики Рустэма Хамитова. Доклад был направлен премьеру Азамату Илимбетову и, как предполагается, ляжет в основу республиканской программы развития гостиничной сети. Тема дефицита номерного фонда стала активно обсуждаться в правительстве после того, как Уфа выиграла конкурс на проведение Международных детских игр 2013 года. А кроме того, власти объявляли о планах подать заявку на проведение в городе саммита Шанхайской организации сотрудничества-2014.
Комментируя свои предложения, Андрей Назаров отметил, что курортные учреждения «достойны располагаться в более экологически чистом месте». «Это не единственная мера, которая поможет смягчить инвесторам условия работы в Уфе,—оговорился он. — Мы также предлагаем правительству пакет налоговых льгот для инвесторов в виде установления минимальной процентной ставки на землю и полного или частичного освобождения от уплаты налога на имущество». Перепрофилирование, по его мнению, «эффективно для всех заинтересованных сторон»: «Пациенты получают лучшую экологию, а инвесторы экономят средства». Эти затраты мог бы понести инвестор, учитывая, что строительство гостиницы с нуля может обойтись ему в Уфе гораздо дороже, считает советник. Наличие на территории санаториев инженерных коммуникаций, по его расчетам, позволит сократить сроки строительства отеля «до двух лет».
Глава госкомитета по предпринимательству и туризму республики Руслан Кинзикеев вчера не стал прогнозировать, будет ли поддержано предложение советника. В резолюции прошедшего во вторник совещания в ведомстве предложения были признаны «наиболее приемлемыми».
В то же время их восприняли в штыки руководители санаториев. Директор «Радуги» Альберт Шамсутдинов заявил вчера „Ъ“, что он «категорически против». «Наши клиенты не согласятся выезжать за город, —уверен он. — Заполняемость в последние 10 лет у нас стопроцентная, работаем с прибылью, зачем что-то менять?».
В эффективности предложения засомневались и эксперты. Вице-президент Торгово-промышленной палаты республики Азат Фазлыев признал, что «вопрос привлечения инвесторов действительно во многом упирается в выделение земли», но считает, что «вряд ли стоит переделывать под гостиницы санатории»: «Может оказаться, что в Уфимском районе, куда, скорее всего, будет предложено переселить санатории, тоже возникнут проблемы с инженерными сетями, это растянет процесс перевода на длительное время и выльется в серьезную сумму». Генеральный директор группы Accor по России и СНГ Алексис Деларофф (группа управляет в том числе отельными сетями Novotel и Ibis) считает, что «проведение за счет бюджета инженерной и коммунальной инфраструктуры, а также снижение налога на прибыль было бы для инвестора самым полезным». Снижение инвестзатрат при комплексной господдержке, включая наличие готовой инфраструктуры, он оценивает в 10-20%. Однако старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко полагает, что вариант перепрофилирования не покажется привлекательным крупным девелоперам. «Затраты на приведение в соответствие зданий бывших санаториев могут быть достаточно большими, а рентабельность возрастет не более чем на 30-40%,— отмечает она.— Крупные операторы с большой неохотой соглашаются на перепрофилирование, особенно зданий советского периода. В таких объектах они вынуждены полностью менять, например, инжиниринговую систему. А затраты по переносу санаториев за черту города — это двойной удар, маловероятно, что на это согласятся». Проект-менеджер GVA Sawyer Анастасия Цыганова также считает схему «запутанной» и обремененной «долгосрочными вложениями». «8-10% от бюджета проекта составляют затраты на инженерную подготовку участка,— констатирует она, более уместен вариант государственно-частного партнерства, когда город подводит инженерную инфраструктуру, получает долю в проекте, а далее инвестор в течение длительного периода выплачивает долю из прибыли, но действующих примеров ГЧП в гостиничном бизнесе на сегодняшний день нет». Антон Сафонов из «Инвесткафе» полагает, что «вынос отелей за пределы города имеет мало смысла». «Клиентов у такого отеля будет не очень много в связи с неудобной транспортной схемой. Большим спросом пользуются отели в центре городов, рядом с бизнес-центрами или центральными хабами»,— констатирует он. В то же время аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин отмечает, что «в условиях дефицита свободных участков для строительства гостиниц в черте города власти вполне могут пойти по пути редевелопмента и, в том числе, вывода некоторых объектов на ближайшие загородные территории». «На первый взгляд, это довольно рациональное решение — с точки зрения планирования территорий и последующего развития городской бытовой и социально-экономической инфраструктуры», — полагает эксперт.