Многочисленные скандалы, связанные с долевым строительством, изрядно подорвали доверие к этой форме приобретения жилья. Чтобы предотвратить отток клиентов с рынка, московской домостроительный комбинат ДСК-1 решил ввести новую схему отношений с частными инвесторами. ДСК создал товарищество на вере, по уставу которого комбинат отвечает по взносам граждан в строительство жилья всем своим имуществом (сегодня оно оценивается в 1 трлн руб.). Такая форма работы была распространена в России до революции.
Схема долевого участия в строительстве юридически небезупречна и предоставляет широкие возможности для обмана дольщиков. Случаи, когда фирмы выполняли все свои обязательства, до последнего времени были редким исключением. Как правило, это получалось у компаний, которые не только брали на себя функции генерального инвестора (сбор денег и организация строительства), но и имели свою строительную базу. Таких фирм в Москве немного; самые крупные из них — ДСК-1, "Стройтэкс", "МЖК-строй".
Кроме того, сроки ввода жилья соблюдались в тех случаях, когда гарантом проекта выступал крупный банк, бравший на себя контроль за целевым использованием средств. Но, правда, по такой схеме в Москве строятся в основном элитные дома.
Конечно, случаи прямого мошенничества немногочисленны. (Самый громкий из них — недавняя история с фирмой "Мосжилстрой", которая собрала деньги с 300 покупателей под гораздо меньшее количество квартир.) Но вот задержки с введением домов в эксплуатацию, вызванные прокручиванием денег дольщиков на финансовом рынке, встречаются весьма часто. Проигравшими в итоге оказываются не только дольщики, но и честные участники рынка, ведь подрывается доверие к самой схеме долевого участия в строительстве. ДСК-1 пытается теперь вернуть это доверие.
Прежде всего инициатива комбината подтверждает, что новое — это хорошо забытое старое. Товарищества на вере (иначе говоря, коммандитные) были широко распространены в царской России. Особенность их в том, что среди членов товарищества есть так называемый полный товарищ, который отвечает перед остальными членами организации всем своим имуществом в безусловном порядке. При регистрации товарищества определяется размер складочного капитала (максимальная сумма денег), который может привлечь полный товарищ. Он должен быть заведомо меньше стоимости его имущества. Вступают в товарищество для того, чтобы вложить средства в крупный проект, а полученную прибыль, если она будет, поделить.
По словам коммерческого директора ДСК-1 Ирины Сергеевой, форма товарищества на вере, примененная в сфере строительства жилья, предоставляет дольщикам новые возможности. Во-первых, у них появляются дополнительные гарантии сохранности вложенных средств. Так, размер складочного капитала ДСК-1 определен в 200 млрд руб., а имущество комбината, согласно результатам последней аудиторской проверки, оценено в 1 трлн руб., то есть в сумму, в 5 раз большую.
Во-вторых, дольщик получает возможность накапливать средства на покупку жилья постепенно. Предположим, дом достроен, а средств, внесенных членом товарищества, для покупки квартиры недостаточно. В этом случае она продается, а вырученные за нее средства пропорционально делятся между дольщиками. Соответственно, не получивший квартиры дольщик может направить все свои деньги на строительство квартиры уже в другом доме. Выбор при этом достаточно велик: комбинат ежегодно сдает около 1 млн кв. м жилья, из которых 30% строится по госзаказу, 30% — по заказу организаций, а остальное продается.
Коммандитное товарищество имеет еще одно важное отличие. Поскольку оно создается с целью получения прибыли, член товарищества может забрать свою долю не квартирой, а деньгами. Причем в любой момент. Но, по мнению сотрудников комбината, в основном в товарищество будут вступать с целью строительства жилья. Сейчас коммандитное товарищество, зарегистрированное ДСК-1, финансирует строительство первого экспериментального дома в Митино. А его членами стали уже 20 москвичей.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ