Ее называют родиной космонавтики, водочной столицей, колыбелью атомной промышленности, нашим Сингапуром и одновременно Детройтом в его золотые времена. А недавно вслед за расширением столичных границ она стала ближайшим Подмосковьем: в силу географического положения превратилась для Москвы в нового соседа. Все это — о Калужской области.
Заводы сейчас, жилье в будущем
Калужской области с ее населением, перевалившим за 1 млн, и территорией, чуть не дотягивающей до 3 млн га, и до превращения в прямого соседа Москвы жилось неплохо. В последние три года по показателям промышленного роста и объему привлеченных иностранных инвестиций она оказалась в числе лидеров среди всех Российских регионов.
Шутка ли, на территории области уже функционирует несколько крупных индустриальных парков (Грабцево, Ворсино, Росва и др.), здесь разместили предприятия концерны Volvo, Volkswagen, PSA Peugeot-Citroen & Mitsubishi, Samsung, Hemofarm, Nestle, строится единственный в России завод по производству современных препаратов инсулина, а будущий наукоемкий технопарк Обнинск рассчитывает покорять вершины биотехнологий, радиационной медицины, IT, конечно, модных нанотехнологий. И это далеко не все. Так что функции загородного придатка Москвы Калужской области вроде бы и ни к чему. Однако сами москвичи к ближайшей к столице территории экономических чудес приобщиться не прочь. Например, в роли крупных и частных инвесторов на поле жилой недвижимости, а также в качестве простых отдыхающих-дачников.
В отличие от экономических чудеса жилищные в Калужской области еще впереди. Пока жилья в области строится не слишком много. Так, в 2010 году ввели в эксплуатацию немногим больше 105 тыс. кв. м, хотя, по мнению губернатора Калужской области Анатолия Артамонова, область ежегодно способна поглощать в 10 раз больше. Что при высокой активности местной промышленности кажется вполне соответствующим спросу.
Организованных коттеджных поселков в области немного. Калужане предпочитают самостоятельно строить индивидуальные частные дома в деревнях и старых дачных поселках
Фото: Юрий Ли-бин, Коммерсантъ
Московское нашествие
Этот спрос почуяли застройщики — на всех крупных новостройках красуются логотипы хорошо известных компаний. Так, в Обнинске ГК ПИК начала строительство большого жилого комплекса "Борисоглебский". Это одиннадцать 16-этажных домов на 2,4 тыс. семей плюс полный набор сопутствующей инфраструктуры: школа, детский сад, поликлиника, магазины. Первый дом сдается в эксплуатацию в начале следующего года, а весь микрорайон завершат в 2016 году.
Любопытно, что в строящемся сейчас доме, который состоит исключительно из одно- и двухкомнатных квартир, в продаже имеются лишь двухкомнатные — однокомнатные уже полностью проданы. Объясняется этот факт не только высокой потребностью в "однушках", сколько большими площадями: в отличие от московской ситуации, рынок новостроек эконом- и бизнес-класса в Калужской области гигантоманией еще не переболел. Причем это заметно практически во всех строящихся в области объектах. В "Борисоглебском", например, площадь двухкомнатных квартир — около 72 кв. м, а минимальные цены на них — 3,2 млн руб. (45,5 тыс. руб. за кв. м). Однако в качестве инвестиционных объектов они все равно интересны. Для сравнения: в целом по городу в уже обжитых домах цены на двухкомнатные квартиры на вторичном рынке колеблются от 2 млн до 6 млн руб., при том что площадь у них в основном не превышает 50 кв. м.
Возводится "Борисоглебский" на пересечении улиц Маркса и Энгельса, каковое вполне логично. А на улице с интригующим на слух названием Любого в этом году завершено строительство 9-этажного кирпичного дома, его возводила местная компания "СМУ-2-Пром". Одна из изюминок проекта — большие холлы на этажах, удобные для хранения детских колясок и велосипедов. Квартиры здесь тоже не тесные (площадь однокомнатных составляет 50 кв. м), а цены не меньше 2,8 млн руб. (56 тыс. руб. за кв. м). Есть в Обнинске и еще несколько строящихся объектов, в частности микрорайон "Северный-2" упомянутой ГК ПИК (цены — от 43 тыс. руб. за кв. м). Всеми этими домами уже живо интересуются потенциальные сотрудники будущего местного технопарка.
В самой Калуге, где проживает третья часть всего населения области, один из главных строящихся объектов — микрорайон "Правград". К сфере права он имеет мало отношения, скорее — к правому берегу Оки, хотя до этой водной артерии Калуги отсюда довольно далеко. Зато близко до Ледового дворца, горнолыжного курорта "Квань", общеобразовательной и музыкальной школ и детского сада. Проект крупный, его ведет несколько строительных компаний, в том числе "Евро Строй" и "СУ-155", а в прошлом году проект представляли на международной выставке MIPIM.
В основном новый калужский микрорайон будет состоять из 16-этажных домов, появится и одна 22-этажка — это будет самое высокое здание в Калуге. Не удивительно, что три верхних этажа в доме уже полностью распроданы. По метражу квартиры под стать обнинским. У однокомнатных — 46-48 кв. м, у двухкомнатных — 70-75, трехкомнатные приближаются к 100 кв. м. Цены в пределах 42-44 тыс. руб. за кв. м.
Интересно, что "однушки" здесь не просто имеются в продаже — на большинство из них распространяются специальные цены (от 1,79-1,95 млн руб. в разных корпусах). А дело вот в чем. Как и в случае с Обнинском, основные покупатели этих квартир — сотрудники технопарков. Самый близкий к Калуге, расположенный на границе города,— Грабцево, на территории которого, например, уже во всю мощь функционирует завод Volkswagen. Окружающие его площадки сейчас, насколько хватает взгляда, заставлены новенькими, только что с конвейера, Touran, Tiguan, Passat, Jetta, а подъездные пути такого качества, что даже не верится, что находишься в России. По московским меркам расстояние между "Правградом" и Грабцево невелико — километров 25 по обходящей город не слишком загруженной трассе. И если бы не было альтернативы, возможно, спрос на "Правград" был бы значительно выше, и корректировать цены не пришлось.
Фото: Юрий Ли-бин, Коммерсантъ
Жилье для профессионалов
Однако альтернатива есть. Ею стал огромный коттеджный поселок "Воскресенское" (застройщик — "Домстройрегион"), который быстро возводится практически в пешей доступности от технопарка. Не случайно его позиционируют как "жилье для профессионалов". Это 1,5 тыс. коттеджей и несколько малоэтажных многоквартирных домов, торговый центр, школа и три детских сада.
Интересен он еще и тем, что дома здесь намеренно небольшие (в самом маленьком, двухкомнатном, всего 60 кв. м), участки тоже невелики (6-7 соток). И обойдется такой коттедж вместе с участком в 2,3 млн руб., что вполне сопоставимо с ценой квартиры такой же площади в новостройке. Сейчас застраиваются две отдельные территории "Воскресенского" — южная и центральная, 200 коттеджей — первая очередь застройки — уже введены в эксплуатацию, поселок газифицирован, возведено здание школы.
На продажу выставлены не все дома. Часть коттеджей, а также квартир в многоквартирных малоэтажных зданиях зарезервировали под аренду. Предполагается, что арендная ставка за однокомнатную квартиру составит 8-10 тыс. руб. в месяц, за двухкомнатную или коттедж — 12-18 тыс. Сотрудникам самого технопарка часть суммы будет компенсировать его администрация, поэтому спрос на аренду прогнозируется очень высоким. В арендной программе смогут поучаствовать и собственники домов, воспользовавшись услугами управляющей компании.
По аналогичному принципу создается поселок вблизи индустриального парка Росва, где балом правит альянс PSA Peugeot-Citroen и Mitsubishi Motors. Строятся в области и поселки в более классическом ключе, однако их гораздо меньше, чем многоэтажных проектов. А вообще гражданам в регионе пока еще больше нравится строить индивидуальные частные дома в деревнях и старых дачных поселках.
Организованные же поселки тяготеют к экономклассу и расположиться стараются подальше от любой промышленности, поближе к зеленым зонам и границе с Московской областью. Например, практически у въезда в область (если добираться по Киевскому шоссе) компания "Рускапиталинвест" возводит поселок "Иван Купала": 77 участков, которые можно приобрести с подрядом и без (75 тыс. и 85 тыс. руб. за сотку соответственно). Подряд на строительство дома (123-217 кв. м) в зависимости от площади и иных особенностей обойдется в 1,6-3,7 млн руб. Есть в продаже и несколько уже готовых домов из оцилиндрованной сосны. Из "зеленых" бонусов — соседство с лесом и протекающая по границе территории небольшая речка. Ее берега летом будущего года облагородят, обустроят зоны отдыха. Из суровых минусов — сравнительная удаленность от магазинов и развлечений. Однако покупателей это не смущает — основная масса участков уже распродана, половина домов достраивается, и многие намерены начать здесь жить уже следующим летом. Кстати, в декабре к поселку подведут газ, и планируется, что цены тут же повысятся на 10-15%.
Правый берег Оки активно застраивается, в том числе и московскими девелоперами
Фото: Юрий Ли-бин, Коммерсантъ
Калужская элита
В сегменте элитных поселков область пока действует неуверенно. Например, проект Kosmovo Club (застройщик — компания "Зеленый дом") в 18 км от Калуги в местечке Косьмово позиционируют как приближенный к элитному. Но, по сути, от элитного у него лишь нетипичный для Калужской области подход к архитектуре, да и то только у некоторых строений — кубические формы, плоские крыши. Прочие особенности весьма сомнительны с точки зрения элитности.
Рассчитанный на 12 коттеджей проект буквально втиснут в небольшое пространство среди существующих разномастных дач, дома маленькие (50-75 кв. м, цены — 3-4 млн руб.), а подъездные пути в таком состоянии, что об элите лучше и не заикаться. Наверное, поэтому покупатели сюда не спешат. Не спешат и строители. Кроме одного-единственного дома на площадке ничего не построено. Нет даже вывески с названием поселка.
Возможно, как раз для развития более дорого сегмента загородной недвижимости соседство с Москвой придется как нельзя более кстати, будет у кого учиться проектировать, размещать, продавать. Все-таки до того, чтобы элитный сектор стал обиходным, нужно дорасти, даже таким успешным регионам, как Калужская область.