Тема объединения Москвы с областью — одна из наиболее горячо обсуждаемых после прихода Сергея Собянина. И даже заявления мэра Москвы о том, что слияние субъектов не планируется, ничего не меняют: все прекрасно знают, как начальники умеют создавать дымовые завесы. Между тем не только объединение как таковое, но и слухи о нем могут изменить ценовой баланс на рынке недвижимости Москвы и ближнего Подмосковья.
Внутреннее содержание
Города ближнего к Москве круга всегда рассматривались как альтернатива отдаленным столичным районам. И до сих пор одно только нахождение "по ту сторону границы" оказывает влияние на цены: московские, конечно, выше. Причем имеется в виду даже не МКАД — это было бы еще понятно (пересечь кольцевую автодорогу в часы пик — дело нелегкое). "Замкадные" московские районы тоже дороже своих ближайших областных соседей, расположенных буквально в нескольких десятках метров от городской черты. Даже в Зеленограде, расположенном куда дальше от Москвы, чем город Химки, при прочих равных цена квадратного метра выше.
А, собственно, почему? Очевидно, что дело не в транспортной доступности: на автомобиле добираться до центра одинаково сложно как из "московских", так и из "областных" районов, а метро за кольцевой есть только в Бутово. Анализ ситуации показывает, что разница цен связана как раз с нахождением внутри административной границы Москвы. "В этом плане показательными являются районы Москвы, расположенные за МКАД,— цена квартир здесь и их ликвидность сегодня выше, чем в соседних районах Подмосковья. И дело не только в психологическом факторе, который, безусловно, присутствует. Та же московская прописка — это не только штамп в паспорте, это дополнительные материальные и социальные льготы, объем которых весьма существенный",— говорит Антон Скорик, генеральный директор "Мортон-инвест".
"Цены в Москве выше, чем в Подмосковье, в среднем на 10-20%. Обусловлено это социальными и инфраструктурными преференциями жителей Москвы относительно жителей других регионов, в том числе и Московской области",— солидарна с ним Марина Маркарова, управляющий партнер компании Mayfair Properties. Действительно, в Москве богаче социальная инфраструктура из расчета на душу населения — больше школ, детских садов, центров рекреации и торговли.
Отсюда вывод: если Подмосковье (или его близлежащие районы) войдет в состав столицы, все вышеперечисленные преимущества автоматически распространятся на новые границы Москвы. Жители этих районов станут москвичами (психологический фактор), получат немедленно все столичные социальные льготы (фактор прописки), а также — в недалеком будущем — образовательную и торговую инфраструктуру, сходную с нынешней столичной.
Впрочем, есть и еще один немаловажный фактор, обуславливающий нынешнюю разницу в ценах: согласование строительных проектов в Москве — процесс, как правило, значительно более длительный и дорогой, чем в Подмосковье. "Удорожание земли после слияния вполне возможно, ведь ни для кого не секрет, что все согласования для строительства в Москве значительно тяжелее, чем в Подмосковье",— говорит Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome. Таким образом, цены на недвижимость в области могут подняться еще и по причине роста себестоимости строительства.
По всей видимости, простое административное решение повысит как уровень жизни в Подмосковье, так и стоимость жилой недвижимости.
Слияние без влияния
В связи со сказанным выше хотелось бы понять: повлияли уже разговоры об объединении на подмосковные цены и могут ли повлиять в будущем? И не пора ли частным инвесторам внимательно присмотреться к подмосковным новостройкам в расчете на вероятное повышение цен?
Участники рынка отмечают, что по крайней мере пока заметного влияния на динамику цен в Подмосковье разговоры о возможном объединении регионов не оказали. "В настоящий момент рынок недвижимости Подмосковья развивается своим путем. Все фиксируемые изменения предложения, спроса и цен обусловлены исключительно рыночной обстановкой,— рассказывает Наталья Бланкова, маркетолог компании "Пересвет-инвест".— В течение текущего года наблюдается рост предложения как по числу адресов, так и по числу квартир (к прошлому году рост составил 20-25%). Также значительно увеличилась активность покупателей: уровень спроса в текущем году практически вдвое выше прошлогоднего. А вот цены ведут себя достаточно стабильно. В рублях динамика особенно стабильная, а в долларах фиксируются небольшие колебания. За год цена квадратного метра в долларах снизилась на 4,5%, в рублях увеличилась на 2,1%".
"Подмосковный квадратный метр как рос, так и продолжает расти в среднем на 2,5-3% в год, но не по причине слухов, а просто потому, что в области жизнь стала намного удобнее — развиваются города, их инфраструктура, за город вышли качественные и перспективные проекты, которым было бы место и в Москве, но владельцы делают ставку на область из-за природы, экологии и сложившегося там дефицита нового жилья",— констатирует Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group.
Стоит отметить при этом, что подмосковная многоквартирная недвижимость в течение всего года дорожала медленнее, чем московская. Если в городах ближнего круга квадратный метр вырос в цене (в рублевом исчислении) в среднем на 2,5-3%, то в столице, в зависимости от района и сектора рынка,— на 5-10%. Так что пока Москва более привлекательна для инвестора, чем Подмосковье. Впрочем, эта ситуация может измениться и без каких бы то ни было слияний.
Инвестиционные перспективы
Многоквартирные дома на Рублево-Успенском шоссе и сейчас по цене не отличаются от московских
Фото: Валерий Мельников, Коммерсантъ
"Реальную долю частных инвестиционных сделок на рынке недвижимости оценить, конечно, очень сложно, поскольку цель, с которой покупатель приобретает квартиру, не всегда известна и не поддается статистическим подсчетам. Некоторое представление о доле инвестиционных квартир может дать взгляд на покупателей. К инвестиционным покупателям можно отнести, например, тех, кто приобретает в одном доме более трех квартир, кто не торопится приступить к ремонту, ожидая оформления прав собственности, на что обычно уходит год-полтора. По нашим оценкам, доля частных инвесторов сегодня не превышает 10%. Активизации частных инвесторов мы пока не наблюдаем",— говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Миэль-новостройки".
Но по мере развития социальной инфраструктуры в Подмосковье вполне возможен опережающий рост цен. Вот что говорит об этом Виктор Козлов, гендиректор компании "Авгур Эстейт", которая продвигает проект комплексной застройки "А101" на Калужском шоссе: "То, что московские панельные новостройки в нескольких километрах от наших областных монолитных домов стоят на $1000 за квадратный метр дороже,— на наш взгляд, пережиток прошлого. Стирание условных административных границ между столицей и Подмосковьем — вопрос ближайшего времени. И уже сейчас ситуация постепенно меняется. Если мы дадим людям в рамках своего подмосковного проекта "А101" не только качественное жилье, но и школы, детские сады, поликлиники, расширим транспортную инфраструктуру и т. д., квадратный метр здесь сможет стать дороже, чем, например, в районе ближайшей станции метро".
Кстати, в самых престижных районах Подмосковья, с наиболее развитой инфраструктурой, многоквартирные дома уже сейчас продаются по московским ценам. Например, на Рублево-Успенском шоссе даже новостройки экономкласса предлагают по $4,5 тыс. за метр площади. В Москве можно найти и подешевле, и не в самых плохих районах.
Конечно, вряд ли инвесторам стоит прямо сейчас скупать многоквартирное Подмосковье в расчете на будущее стирание административных границ. Хотя бы учитывая временной фактор. "Частные инвесторы очень осторожная категория покупателей. Обычно срок "заработка" для них на одном объекте — 6-8 месяцев. За такой срок, возможно, объединение и закрепят на бумаге, но до полномасштабного единства двух регионов — инфраструктурного, административного и прочего — будет еще очень далеко",— говорит гендиректор компании "НДВ-недвижимость" Александр Хрусталев.
Однако, принимая решение о покупке квартиры для себя, будущее стирание границ между городом и областью уже следует учитывать — хотя бы фактическое, а не административное. И особенно в наиболее динамично развивающихся городах и районах Подмосковья.
Обратный вариант
А не получится ли так, что сближение города и области, наоборот, понизит цены в Москве? Некоторые эксперты предполагают, что теоретически это возможно.
"Удаленные районы Москвы, граничащие с областью, могут подешеветь в случае выхода в ближайших к ним подмосковных городах большого объема предложения, при условии, что эти города обладают хорошей транспортной доступностью. То есть коррекция цен в удаленных районах Москвы возможна на первичном рынке экономкласса и на вторичном рынке, если совпадет ряд факторов: объединение Москвы и области, решение транспортных проблем, выход на рынок большого количества объектов в ближайших к МКАД городах",— говорит Мария Литинецкая.
Все же такой вариант надо рассматривать как маловероятный. "Частные инвесторы будут проявлять интерес к более развитым районам Подмосковья. Если после объединения в этих зонах будут строить инфраструктуру, интерес к ним будет повышаться",— говорит Жанна Лебедева. Однако она отмечает: "Что касается столицы, она вряд ли подешевеет, всегда останутся элитные районы, в которых цены будут высоки за счет уже существующих характеристик, центр также всегда останется центром. Удаленные районы, которые тем не менее являются Москвой, скорее всего тоже останутся в своей ценовой нише".