Область повышенного спроса

Рынок недвижимости Подмосковья по многим параметрам давно стал интереснее московского — цены ниже, выбор больше. Однако проблемы недостаточно развитой инфраструктуры и транспортной доступности пока тормозят его развитие. Тем не менее эксперты уверены, что потенциал подмосковного рынка недвижимости уже сейчас выше столичного.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Подмосковный рынок недвижимости привлекает покупателей по двум причинам. Первая — средний уровень цен в Подмосковье более чем в два раза ниже московского. Вторая — гораздо больший выбор, ведь объем предложения новостроек в 1,6 раза превышает столичный. Все это заставляет покупателей с ограниченным бюджетом более внимательно рассматривать варианты за пределами МКАД. Даже перспектива стоять в пробках, чтобы доехать на работу в Москву, их не особенно пугает.

Среди тенденций на рынке недвижимости Подмосковья эксперты отмечают постепенное увеличение спроса на наиболее ликвидные объекты и выход на рынок новых проектов, количество которых в пять-шесть раз выше, чем в прошлом году. Однако, несмотря на традиционное осеннее увеличение покупательского спроса, значительного роста цен на данный вид недвижимости не происходит. Эксперты склонны это объяснять разборчивостью покупателей — их интересуют только адекватные по соотношению цены и качества объекты.

Так, агентства недвижимости зафиксировали увеличение обращений по вопросу покупки квартиры в строящихся домах Подмосковья на треть с начала года, при этом число реальных сделок также выросло более чем на 30%. "В кризис, разразившийся в 2008 году, особенно остро встала проблема экономии. Некоторое время большинству людей до покупки квартир вообще не было никакого дела, а когда постепенно спрос стал возвращаться, оказалось, что сумма покупки значительно снизилась, что и привело большинство покупателей за пределы МКАД. Если еще два года назад отношение Москвы и Московской области в структуре продаж составляло 45 к 55%, то в текущем году доля Подмосковья достигла 75%. Во многом это оправданно. Уровень социально-бытовой, торговой, транспортной и досуговой инфраструктуры в ближнем Подмосковье с каждым годом растет, границы с Москвой стерлись практически по всему периметру столицы, а городские территории интегрированы друг в друга",— считает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Артем Ржавский.

По мнению главы аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, "порядка 70% покупателей потенциально готовы приобрести квартиру в Подмосковье". Однако на деле до фактической сделки доходит не более 10-15% желающих. "Это связано с низким уровнем развития инфраструктуры в области. Эти 10-15% реальных покупателей — люди, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но при этом не имеющие достаточного количества средств на покупку жилья. В основном потенциальные покупатели рассматривают покупку жилья в Подмосковье как один из множества вариантов и только при наличии всех необходимых условий для комфортного существования",— объясняет Дмитрий Таганов.

Тем не менее потенциал подмосковного рынка недвижимости эксперты оценивают выше столичного. "С учетом высокого покупательского спроса мы прогнозируем дальнейший рост первичного сегмента рынка недвижимости Подмосковья. Наши партнеры--застройщики продолжают осваивать такие перспективные районы, как Химки, Красногорск, Балашиха, Одинцовский и Ленинский районы. Также есть большой интерес со стороны девелоперов к городам Пушкино, Мытищи, Люберцы, Домодедово и Подольск. Наличие значительных земельных ресурсов в более отдаленных Солнечногорском, Раменском и Нарофоминском районах позволяет надеяться, что в Подмосковье в обозримом будущем вряд ли возникнет дефицит новых квартир",— рассказывает гендиректор агентства МИАН Василий Митько.

Цена — основной фактор привлекательности подмосковных квадратных метров. По данным компании "Инком-недвижимость", средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Подмосковье составляет порядка 60,78 тыс. руб. В Москве данный показатель выше более чем в два с половиной раза (156,7 тыс. руб. за 1 кв. м), при этом самые дешевые предложения в новостройках на окраинах Москвы начинаются от 95-105 тыс. руб. за квадратный метр. Таким образом, даже при этом раскладе разница в цене весьма существенная.

До конца года, по предположениям экспертов, цены на подмосковные квадратные метры поднимутся, но рост затронет не весь рынок в целом, а только наиболее ликвидные объекты. "Начиная с августа 2010 года средняя цена на новостройки незначительно корректируется в сторону уменьшения. Данное снижение связано лишь с тем, что в течение третьего квартала на рынок вышло большое число новых проектов на ранних стадиях строительства со сроками ввода в эксплуатацию в конце 2011-го и в 2012 году по ценам на 12-15% ниже среднерыночных. Однако всевозрастающий спрос на новостройки Подмосковья будет стимулировать постепенное увеличение цен. Вплоть до конца текущего года на фоне продолжающегося делового сезона и растущего покупательского интереса, ожидается дальнейшее повышение цен на новостройки Подмосковья. Таким образом, годовой прирост средней цены квадратного метра, вероятнее всего, составит 10-12% относительно конца 2009-го. При этом темпы удорожания новостроек эконом- и комфортклассов, пользующихся массовым спросом, будут стремиться к верхнему пределу вышеуказанного диапазона и, скорее всего, достигнут 12%. Показатели ценовой динамики жилых комплексов бизнес-класса будут несколько отставать от среднерыночных темпов: годовое увеличение цен в этом сегменте, вероятнее всего, не превысит 8-10%",— поясняет Артем Ржавский.

Оптимальным по соотношению цены и качества жилья эксперты называют районы комплексной застройки эконом- и комфортклассов в городах Балашиха, Железнодорожный, Люберцы, Лобня, Московский и др. "Что касается распределения спроса между городами Подмосковья, то наибольшей популярностью пользуются именно те, где созданы максимально комфортные условия для проживания и работы — Химки, Реутов, Мытищи, Одинцово, Долгопрудный. Некоторым покупателям квартир за пределами МКАД важно, чтобы были созданы рабочие места и ежедневно не приходилось тратить много времени на поездку в столицу. К сожалению, очень мало городов могут предложить качественную работу с более или менее адекватным доходом. Решить проблему поможет комплексное освоение территорий, то есть строительство объектов коммерческой недвижимости — бизнес-центров, логистических и гостиничных комплексов, торгово-развлекательных центров, а также объектов социальной инфраструктуры — школ, детских садов, досуговых центров и проч. Все это делает объект жилой недвижимости востребованным среди покупателей, а следовательно, и более ликвидным, ведь будущие жители смогут не только жить в комфорте, но и работать неподалеку",— рассказывает Дмитрий Таганов.

По данным МИАН, наибольший выбор новостроек предлагают Красногорск и Балашиха. На втором месте по количеству новых домов находятся Одинцово и Подольск, на третьем — Люберцы и Химки. На эти шесть городов приходится около трети общего объема предложений в домах-новостройках Подмосковья. "С учетом пожеланий относительно места расположения дома и бюджета, которым располагает покупатель, наши риелторы могут предложить квартиры в Люберцах площадью 43,08-182,64 кв. м за 3,171-17,350 млн руб.; в Химках — 42,47-118,89 кв. м за 2,463-8,322 млн руб.; в Красногорске — 86,5-130,8 кв. м за 7,266-10,725 млн руб. В расположенном чуть дальше от МКАД Одинцово квартиры площадью 75,05-106,0 кв. м продаются за 4,816-6,678 млн руб., в Балашихе — 40,69-118 кв. м за 1,627-7,700 млн руб. А в Подольске, находящемся в 16 км от Москвы, располагая суммой 1,926-5,967 млн руб., можно купить квартиру площадью 37,4-132,6 кв. м",— говорит Василий Митько.

По данным компании "Азбука жилья", дороже всего ценится квадратный метр в Красногорске (105,7 тыс. руб.), Видном (90,2 тыс.) и Реутове (87,2 тыс.). Более бюджетные варианты можно найти в Подольске (52,9 тыс. руб. за метр), Звенигороде (54,9 тыс.), Апрелевке (55,3 тыс. ) и Лобне (50 тыс.). Средняя стоимость квадратного метра в Долгопрудном составляет 82,7 тыс. руб., в Балашихе — 70,1 тыс., в Мытищах — 82,9 тыс., в Люберцах — 66,8 тыс., в Королеве — 80,1 тыс. руб.

Таким образом, при бюджете 2 млн руб. вполне можно присмотреть в Подмосковье небольшую однокомнатную квартиру. "Минимальный бюджет покупки в ближайшем Подмосковье на сегодняшний день составляет около 2 млн руб. За эту цену можно приобрести однокомнатную квартиру в панельной новостройке площадью 35-40 кв. м",— утверждает Артем Ржавский.

В компании "Инком-недвижимость" предложили такой вариант: однокомнатная квартира в Островцах в панельном доме за 2,2 млн руб. Площадь предложения составляет 43 кв. м. За 2,5 млн реализуется однушка в новом ЖК "Молодежный" в Солнечногорске. Площадь этой квартиры в панельном доме, строительство которого завершено, составляет 53 кв. м.

Нередко за невысокой ценой стоят нелостатки местоположения. Например, по данным компании Est-a-tet, в Подольске стоимость квартир в доме на ул. Северная составляет 39 860-43 850 руб. за квадратный метр. При этом в компании отметили, что относительно низкий уровень цены обусловлен отдаленностью дома от центра города, а также наличием поблизости промзоны.

Сейчас многие застройщики переориентируются с жилья экономкласса на комфорткласс. По подсчетам "Азбуки жилья", доля комфорткласса в структуре спроса новостроек Подмосковья достигает 60%. "Жилье комфорткласса — это в первую очередь монолитные или монолитно-кирпичные дома, которые пользуются повышенным спросом у покупателей квартир в Подмосковье. В структуре продаж МИАНа на этот сегмент приходится до 90-95% реализованных в Подмосковье квартир. Средняя стоимость квартиры экономкласса составляет около 3 млн руб., комфорткласс дороже почти в полтора раза — порядка 4,624 млн руб.",— говорит Василий Митько. Более высокая цена оправдывается развитыми потребительскими характеристиками: улучшенной инфраструктурой, уровнем безопасности, наличием службы эксплуатации и т. п.

Наименьшую стоимость дома можно получить, приобретая квартиру на первоначальном этапе строительства. По подсчетам компании "Азбука жилья", в настоящий момент в продаже находится более 580 жилых корпусов, при этом 10-12% представлены на ранних этапах строительства (подготовка площадки или фундаментные работы). Однако жилье на начальной стадии не пользуется пока большим спросом у покупателей. В большинстве случаев покупатели отдают предпочтение практически готовым проектам. "По-прежнему наибольшим спросом пользуются квартиры в готовых домах, которые либо уже прошли госкомиссию, либо это вот-вот должно случиться. Для покупателей это очень удобно — они совершают сделку, практически сразу получают ключи и могут начинать делать ремонт. Стоит отметить, что такие характеристики спроса обусловлены рыночной ситуацией. Довольно много строек в кризис было заморожено, и сейчас они как раз завершаются или уже завершены. Новые проекты по тем же причинам не выводились на рынок. Кроме того, банки очень неохотно кредитуют покупателей жилья "на котловане"",— рассказывает Дмитрий Таганов.

По данным компании "Азбука жилья", жилые корпуса на четвертой (монтаж корпуса завершен, ведутся отделочные работы) и пятой (объект сдан ГК) стадиях готовности занимают 44 и 33% в структуре спроса соответственно. Интерес к проектам на более ранних этапах строительства значительно ниже. Так, приобретать дома на нулевой стадии строительства готово только 4% покупателей, дома, где ведется монтаж наземной части, заинтересовали 19% покупателей. При этом количество инвестиционных сделок по сравнению с 2009 годом выросло в два раза — до 4-5%, но до докризисного уровня (10-15%) еще далеко.