Экономкласс идет на обгон

В прошедшем месяце цены на городскую недвижимость росли чуть быстрее, чем летом, но прорыва, которого ожидали некоторые эксперты, не произошло. Из тенденций можно отметить более значительные темпы подорожания вторичного жилья — по сравнению с новостройками, а также появление дешевых, на грани демпинга проектов на рынке загородной многоэтажки.

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ

Рост ниже ожидаемого

Хотя почти во всех сегментах городского рынка в сентябре был отмечен рост, он не столь впечатляющ, как ожидали риэлторы. Так, по данным аналитиков компании "Миэль", на вторичном рынке с приходом осени высокие темпы роста цен сохранились только в сегментах наиболее востребованного жилья: дорожали однокомнатные квартиры и жилье экономкласса в спальных районах города. "Здесь ценовой уровень вырос более чем на 1%. В среднем же по рынку приросты снизились до 0,4%, и цены остановились на отметке 166,0 тыс. руб./кв. м. Зато продавцы активизировались: объем предложения за месяц вырос на 10,6%, до 45,3 тыс. объектов",— говорит Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль".

На вторичном рынке, по данным "Миэль", в первый месяц осени повысилась активность покупателей, количество покупок выросло почти вдвое по сравнению с августом. "Пока это не отразилось на цене предложения,— комментирует Владислав Луцков.— Выход на рынок квартир в девяти новых объектах экономкласса способствовал увеличению доли этих домов в предложении (с 2,9 до 6,8%) и за счет структурных изменений — снижения средней цены предложения по Москве".

Надо сказать, что сами застройщики не так уж пессимистично оценивают итоги месяца. "Ожиданий, что в сентябре будет резкий скачок спроса, у нас не было,— утверждает Артем Эйрамджанц, первый вице-президент группы компаний ПИК.— Мы не сомневались, что спрос на недвижимость останется стабильным, и это подтвердилось. Объемы продаж жилья в сентябре оказались больше, чем в летние месяцы, что неудивительно. При этом мы фиксируем сохранение тенденции к плавному увеличению спроса на квартиры. Рынок жилой недвижимости в сегменте экономкласса восстанавливается за счет роста количества сделок". Бурного роста цен в ПИКе не ожидают, но медленное повышение все-таки происходит. "Скорее всего, будет небольшой рост рублевых цен в пределах инфляции,— продолжает Артем Эйрамджанц.— В то же время хотим обратить внимание и вот на какую тенденцию. В этом году на целом ряде строящихся объектов в Москве и Московской области мы повышали цены, но это было связано не с изменением стадии строительной готовности, а с большим спросом на квартиры по тем или иным адресам".

Метражный демпинг

Далеко не все процессы в сфере недвижимости можно измерить средними ценами квадратного метра. Цены могут оставаться неизменными или даже снижаться, а средний бюджет покупки — увеличиваться, и наоборот. Характерно, что первый вариант имеет место в подмосковных многоэтажных новостройках, второй — в московских.

В первых числах октября компания Urban Group начала продажи квартир и таунхаусов в ЖК "Новосходненский" (11 км от МКАД, Сходня, округ Химки). Студия площадью 28 кв. м с отделкой стоит около 1,5 млн руб. С учетом ипотеки стартовая сумма — 300 тыс. руб., это цена подержанного автомобиля экономкласса. Ежемесячные ипотечные взносы за такую квартиру составят 15 тыс. в месяц при минимальном первоначальном взносе и рассрочке на 10 лет. При этом в десяти многоквартирных домах можно выбрать также небольшие двухкомнатные (от 40 кв. м) и трехкомнатные (от 60 кв. м) квартиры.

Цена квадратного метра, немного превышающая 50 тыс. руб., не новость для загородного рынка. Например, компания "НДВ-недвижимость" предлагает квартиры в жилом комплексе в городе Домодедово как раз по 50 кв. м. Но и там минимальный бюджет двухкомнатной квартиры составит 3,19 млн руб. В "Новосходненском" — 2,2 млн руб. за счет маленьких площадей. Именно подобная нарезка многоквартирного жилого комплекса на крохотные квартиры и является в данном случае новостью.

Трудно сказать, к чему приведет подобный эксперимент. Маленькие площади и низкая цена гарантируют высокую плотность заселения и невысокий социальный статус проживающих. Также вероятно, что подобные квартиры будут охотно скупать риэлторы для расселения коммуналок.

Впрочем, "метражный демпинг" нехарактерен для рынка в целом. И даже наоборот. "Средний бюджет покупки на первичном рынке жилой недвижимости Москвы и области значительно увеличился, что подтверждает прогнозы о восстановлении платежеспособного спроса населения,— свидетельствует Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН.— Так, средний бюджет покупки нового жилья в сентябре составил более 6,5 млн руб. против 4,6 млн руб. в августе". "Продавцы стали запрашивать за свои квартиры в среднем на 5% больше,— подтверждает Виктор Щеблецов, директор по развитию портала "Мир квартир".— Иными словами, покупатели, которые в августе благополучно отдыхали в отпусках, а осенью вернулись к решению своих жилищных проблем, должны были заплатить за приобретаемую недвижимость уже на 600 тыс. руб. больше. Подобное различие в динамике средней цены квадратного метра и всего объекта говорит о том, что дешевых квартир на рынке стало существенно меньше. И действительно, если год назад можно было найти объявление о продаже однокомнатной квартиры, например, за 3,5 млн руб., а малогабаритной двухкомнатной — за 5 млн и даже меньше, то сейчас подобные объекты предлагаются на 1-1,5 млн, а то и на 2 млн руб. дороже".

Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-недвижимость", отмечает влияние такого ценового перекоса на рынок в целом: "Нынешняя ситуация повышает сложности проведения обменных операций типа "разъезд", поскольку небольшие квартиры, требуемые для такого обмена, продолжают дорожать, а цена большой квартиры, оставаясь неизменной, не позволяет дотянуться до необходимого обменного бюджета". Пока трудно предположить, какая тенденция окажется превалирующей: приведет ли удорожание маленьких квартир к росту рынка в целом или, наоборот, рост остановится.

А вот на элитном рынке перекосов не наблюдаются. Общая оценка этого сектора такова: стабильность при почти неизменных ценах.

"Тем не менее предпосылок для спада активности и снижения цен нет, так как на рынке по-прежнему наблюдается дефицит качественного готового предложения, и в ближайшее время это будет одним из основных факторов, формирующих ситуацию в элитном сегменте",— говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton.

9,3% — настолько, по данным корпорации «Инком», увеличилось в Москве число предложений в сегменте наиболее дешевого жилья в сентябре. Всего же увеличение предложения квартир составило 8,1%, таким образом, рост объема дешевого жилья опережает средний уровень. В Подмосковье картина сходная: эти показатели составили соответственно 15,9 и 10,1%

Готовый загород

За городом также есть свои перекосы: многие новые проекты неожиданно оказались менее востребованы, чем вторичный рынок. "В целом сентябрь по количеству потенциальных клиентов на первичном рынке оказался всего на 10% выше уровня августа. Число звонков по первичному рынку оказалось ниже обращений по вторичному в семь раз. Это касается в большой степени и участков без подряда: мы отмечаем, что спрос на них значительно сократился. Учитывая, что обычно эти направления держат паритет по количеству обращений, ситуация выглядит нестандартно. Как известно, на протяжении последних 15 лет август был "мертвым" месяцем, и на этом фоне нынешний сентябрь выглядит провальным (еще раз отмечу, что это касается именно первичного рынка)" — такую резкую оценку загородной "первичке" дает Владимир Яхонтов, управляющий партнер "Миэль--Загородная недвижимость".

Впрочем, не все участники рынка столь пессимистичны. "В элитном сегменте перевыполнение плана продаж в зависимости от проекта составило 15-20%, бизнес-класс пошел еще дальше и превысил план на 50-70%. Единственный аутсайдер сентября, показавший наименьший рост продаж,— это экономкласс, в котором прогноз был не выполнен на 10-20%, но по сравнению с августом продажи все равно выросли на 30%",— говорит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group.

Самир Джафаров, коммерческий директор компании "11 Invest", считает, что неоспоримым доказательством улучшения ситуации на рынке загородной недвижимости Подмосковья является повышение активности со стороны застройщиков. "Несмотря на то что проекты, предлагающие на продажу земельные участки без подряда, продолжают выходить, отмечается тенденция снижения спроса на подобный продукт,— говорит Самир Джафаров.— В текущих рыночных условиях наибольшей популярностью у потенциальных покупателей вновь начинают пользоваться проекты, предлагающие на продажу готовые коттеджи или участки с обязательным подрядом на строительство. Однако количество новых качественных проектов, в рамках которых застройщик берет на себя обязательства по полной его реализации, включая коммуникации и строительство, не так велико. Данная тенденция особенно очевидна в сегменте высокобюджетной загородной недвижимости. Примеров грамотного управления высокобюджетными девелоперскими проектами, которые находились на момент начала кризиса на начальном этапе реализации, крайне мало. Иначе откуда дефицит ликвидного и инвестиционно привлекательного предложения, который наблюдается на текущий момент времени на рынке загородной недвижимости Подмосковья?"

Следует отметить, что в некоторых проектах с началом осени повысились цены продаж. Большинство девелоперов отменило летние скидки и спецпредложения, и в ряде поселков произошло увеличение цены. Например, в поселках Villagio Estate, "Гринфилд", Monteville, Millenium Park цены повысились примерно на 10%, свидетельствует Елена Первакова, управляющий партнер Soho Estate. Таким образом, на загородный рынок возвращается докризисная тенденция опережающего спроса на готовое жилье или поселки в высокой стадии строительной готовности.