Кризис оказал неоднозначное влияние на развитие сегмента индустриальной недвижимости. Дефицит ликвидности и отсутствие проектного финансирования сделали практически нереальным реализацию индустриальных проектов на открытом рынке. Соответственно основной тенденцией на рынке сейчас является продажа/покупка земельных участков для строительства единичных объектов под собственные нужды. Поэтому, как говорят участники рынка, единственным разумным решением сегодня является создание определенных промышленных зон или кластеров, в которых будущим резидентам предоставляются определенные преимущества, такие как подведенные коммуникации, гарантии реализации со стороны властей.
Государственно-частное партнерство имеет смысл тогда, когда проект является долгосрочным и требует большого объема инвестиций и долгой реализации. В таких проектах участие и поддержка государства наиболее актуальны. На правительственном уровне должны решаться и вопросы инфраструктуры. Именно с инфраструктурой обычно возникают сложности: нужно получить и выкупить мощности, достроить или реконструировать необходимые объекты и т. д. Благодаря созданию промышленных территорий европейского уровня есть возможность говорить о повышении инвестиционной привлекательности России и регионов. "Примером является развитие промышленной зоны "Парнас", где активно открываются автомобильные заводы крупных западных марок. При этом одной из проблем остается привлечение квалифицированной рабочей силы. Для полноценного функционирования промышленных зон необходимо привлечение большого количества специалистов. Поэтому до активного развития промышленных зон, расположенных в удалении от крупных городов, необходимо решать вопрос с обеспечением работников жильем и социальной инфраструктурой. Также для начала активного развития территорий необходимо и строительство как жилых, так и коммерческих объектов. Значимым объектом, например, является порт в Усть-Луге", — говорит управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев.
Есть куда расти
Индустриальная недвижимость — неразвитый в России сегмент. Качественные проекты единичны, а спрос даже в кризис превышает предложение. "В ближайшие два года данное направление будет активно развиваться, в том числе и в формате индустриальных парков. Что касается инвестиционной привлекательности, то надо понимать, что рентабельность бизнеса по строительству объектов индустриальной недвижимости заведомо ниже других сегментов коммерческой недвижимости. Поэтому говорить сейчас о преимуществах индустриальных парков по сравнению с другими объектами не приходится. Офисные и торговые объекты, например, для иностранного инвестора более привлекательный с точки зрения выхода в России в условиях кризиса вариант", — считает Виталий Антонов, генеральный директор "Эспро Девелопмент".
Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA, уверен, что государство должно принимать активное участие в подготовке зон промышленного использования. "Если мы хотим привлекать инвесторов, то речь может идти только о привлечении их на подготовленные территории. Государство должно развивать инфраструктуру и инженерные коммуникации промышленных территорий. В любой стране мира, если инвестор хочет строить завод, муниципальные власти с готовностью обеспечивают ему все необходимые условия. Административные единицы ведут конкурентную борьбу за инвесторов, предлагая им лучший участок, лучшие условия. Власти осознают, что открытие завода это не только прямые денежные инвестиции, это также новые рабочие места, решение социальных и кадровых проблем", — считает господин Волошин. Он уверен, что для государства проще реализовывать подготовку промышленных территорий, создавая кластеры зон промышленного назначения, индустриальные парки. На одной территории создается вся инженерная инфраструктура, которая затем распределяется между инвесторами. "Это дешевле и удобнее. В таком подходе есть свои преимущества и для инвесторов. Большой плюс, когда соседи известны и можно разделить вложения в инфраструктуру. Создание индустриальных парков, безусловно, повысит инвестиционную привлекательность России. В настоящее время взаимодействие регионов с инвесторами пока строится неоднородно: отлично работают с инвесторами в Ленинградской области, в Калуге, но при этом есть регионы, где не только не помогают инвестору, но и ставят препоны", — говорит господин Волошин.
Дмитрий Рябов, генеральный директор ОАО "Корпорация развития Ульяновской области", считает, что создание новых промышленных территорий должно вестись в соответствии со стратегиями развития и схемами территориального планирования, и это дело государственных и муниципальных органов власти, либо созданных при их участии структур. Ключевой момент при создании новых промышленных зон — это решение вопросов с землей и строительством инфраструктуры. "Земельные участки должны быть либо государственными и муниципальными, либо выкуплены на управляющую компанию, занимающуюся развитием промышленной зоны. Необходимо снять все риски для инвесторов — прежде всего правовые и экологические. В Ульяновской области, например, мы землю выкупаем на "Корпорацию развития" региона (100 процентов государственный капитал) и проводим все необходимые геологические и экологические исследования; планировку территории нам делает известная европейская компания. И обеспечение промзоны инфраструктурой — дело государства. В нашем регионе мы создаем ее за счет бюджетных средств, а, например, электрические мощности строит частная сетевая компания, которой это выгодно, так как появляются новые потребители — клиенты. Социальные и кадровые проблемы вокруг промышленных зон должны решаться также на этапе планирования — за счет расположения их рядом с участками перспективной жилищной застройки. В частности, успешно действующая на территории города Ульяновска промышленная зона "Заволжье" расположена в пяти километрах от земельных участков, предлагаемых девелоперским компаниям для комплексного освоения территорий", — рассказал господин Рябов.
Владимир Альев, заместитель генерального директора строительной компании "Эдванс", говорит, что сегодня большинство промзон создаются по кластерному типу. "И это имеет под собой основу. Гораздо проще и эффективнее развивать территорию, когда на ней расположены производства, к которым предъявляются общие требования и с точки зрения санитарно-защитных зон", — говорит он. Господин Альев также отмечает, что важнейшим вопросом для реализации проектов индустриальных парков является вопрос обеспечения энергией. "Для начала все же нужно определить модель развития энергетической отрасли. Если она будет развиваться за счет частных инвестиций, то владельцам таких компаний будет выгодно предоставить ресурс в требуемые сроки и по приемлемой цене. Если же энергетика пойдет по пути монопольного развития, а сейчас похоже, что именно так оно и будет, то государство должно взять на себя роль регулятора и тарифной политики и контролировать выполнение сроков", — говорит господин Альев.
Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов обращает внимание на то, что при создании технопарков используются современные модульные легкие конструкции, что позволяет возводить подобные помещения достаточно быстро и технологично. "Если создана соответствующая инфраструктура, то кластерные терминалы устраиваются достаточно быстро, и из-за их невысокой стоимости они достаточно быстро окупаются. Однако это и накладывает определенные ограничения на использование коммерческих помещений. Поскольку подобные здания не являются капитальными, то их перепрофилирование практически невозможно. Если инвестор ошибается с проектом, то цена ошибки довольно высока. Сегодня под склады класса С используются промышленные помещения и здания, но их можно перепрофилировать, несмотря на их низкую рентабельность в склад, промпредприятие. Сегодня основные проблемы технопарков — дороги, транспортная доступность, квалифицированная рабочая сила", — добавляет он пункты в список проблем, стоящих перед промышленниками.