Кабала с минимальным взносом

С июля Агентство по ипотечному жилищному кредитованию снизило размер первоначального взноса по ипотечному кредиту до 10%. Сейчас уже несколько банков выдают кредиты на жилье при первом взносе в размере 10-15%. А можно найти кредит даже с нулевым первоначальным взносом. Но за такие либеральные условия приходится платить повышенной процентной ставкой, дополнительными комиссиями или страхованием ответственности.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

На прошлой неделе премьер-министр Владимир Путин подписал стратегию развития ипотечного кредитования в стране до 2030 года. Согласно документу, к этому сроку ипотека должна стать доступной для 60% населения. А средний уровень процентных ставок будет высчитываться как значение инфляции плюс 2-3%. Как отметил вице-премьер РФ по социальным вопросам Александр Жуков, в 2009 году купить квартиру по ипотеке могло лишь 17% россиян. Это притом, что средневзвешенная ставка в рублях снизилась до 13,4%, а в иностранной валюте — до 11%. Правда, по мнению ипотечных брокеров, эти данные слишком уж оптимистичны. Так, по подсчетам компании "Кредитмарт", в июне среднерыночная ставка по ипотечным продуктам составила 16,52% в рублях и 13,45% в долларах.

Тем не менее, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за первые пять месяцев 2010 года было выдано почти 85 тыс. ипотечных займов более чем на 100 млрд руб. По прогнозам агентства, в 2010 году объемы выдачи составят 320-360 млрд руб. Следует отметить, что ситуация на ипотечном рынке заметно улучшилась. А ведь первоначальный прогноз АИЖК был менее оптимистичным: 280-320 млрд руб. в 2010 году.

Один из важнейших факторов, влияющих на доступность ипотеки,— величина первоначального взноса. "30% — это средний ориентир, а сейчас по многим программам идет снижение до 20 и даже до 15-10%",— утверждает Александр Жуков. С 1 июля АИЖК изменило стандарты выдачи ипотечных кредитов. Теперь минимальный первоначальный взнос при получении ипотеки по стандартам Агентства по кредитам снижен до 10%. И с 1 июля кредит с первоначальным взносом в размере 10% можно получить, например, в ВТБ 24. Правда, обязательное требование в этих случаях — оформить дополнительную страховку по неисполнению ипотечных обязательств заемщика.

Как сообщили в АИЖК, заемщики, оформившие добровольное страхование своей ответственности по ипотечным обязательствам, могут приобрести жилье с первоначальным взносом 10% по ставкам не более 11,5% годовых на первичном рынке жилья и 12,5% — на вторичном. Агентство сотрудничает в части добровольного страхования ипотечных обязательств со страховыми компаниями ВСК, "Пари", "Югория" и "Макс". Как подсчитали в АИЖК, снижение первого взноса до 10% увеличит доступность ипотеки в четыре раза. По данным АИЖК, в 2006-2008 годах половина выданных кредитов была оформлена с первоначальным взносом менее 30%.

В отличие от программы АИЖК в ВТБ 24 купить квартиру с первоначальным взносом 10% можно только на вторичном рынке жилья. Минимальные ставки составят 14,35% в рублях и 10,1% в валюте. Оформить страховку можно в ВСК и "Россгосстрахе". "Для России ипотечный кредит, сопровождающийся страхованием ответственности заемщика по кредитному договору, которое предусматривает получение им защиты от дополнительных претензий банка в случае недостатка денежных средств после продажи квартиры,— совсем новый продукт, хотя на Западе он используется достаточно давно. Чем меньше первоначальный взнос, тем выше риск для банка. В данном случае этот вид страхования будет покрывать риски кредитора, связанные с изменением цен на недвижимость, что всегда являлось потенциально высоким риском",— рассказывает генеральный директор компании "Кредитмарт" Юлия Купко.

Суть данной страховки довольно проста: она распространяется на разницу между размером первоначального взноса по стандартной программе банка и собственными средствами, которые смог внести заемщик. Страховым случаем является факт нехватки средств после продажи квартиры, вызванной дефолтом по кредиту, для полного погашения обязательств заемщика перед банком.

В качестве базового по программам АИЖК считается первоначальный взнос в размере 30%, в ВТБ 24 — 20%. "Подходы к определению страховой суммы могут различаться нюансами, связанными с перечнем расходов, которые страховщик может покрывать (остаток долга, проценты по кредиту, расходы на обслуживание жилья, судебные затраты и т. д.). Но в общем случае размер страховой суммы будет рассчитываться как разница между отношением размера кредита к стоимости жилья и неким стандартным "безрисковым" пороговым значением отношения кредита к стоимости предмета ипотеки. Срок действия договора страхования будет рассчитываться до даты достижения остатка долга по кредиту 80% от стоимости жилья",— поясняет руководитель департамента развития и поддержки партнерских продаж компании Росгосстрах Илья Метелкин. Например, жилье стоит 1 млн руб., потенциальный заемщик имеет 100 тыс. руб. на первоначальный взнос, соответственно, он нуждается в кредите в размере 900 тыс. руб., или 90% от стоимости жилья. Пороговое значение установлено банком в размере 80%. Таким образом, страховая сумма составит 100 тыс. руб. "Страховая сумма — не более 20% от стоимости недвижимости, данное ограничение предусмотрено законом об ипотеке",— уточняет глава дирекции страхования при ипотечном кредитовании страхового дома ВСК Денис Шилков.

При этом тарифы зависят от размера первоначального взноса и срока кредита: в "Росгосстрахе" стоимость страхового полиса составит 2-2,5% от размера кредита, в ВСК — от 1%. "Пока трудно сказать, насколько эта мера будет широко востребована заемщиками. Дело в том, что для клиента стоимость такой страховки, при которой он получает возможность снизить первоначальный взнос, получается довольно дорогой, при этом страховой взнос оплачивается сразу, в момент выдачи кредита",— говорит начальник отдела ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Иван Веденисов.

В большинстве случаев кредитные организации при оформлении ипотечного кредита потребуют предоставить как минимум 20-30% собственных средств. Однако купить жилье, располагая всего 10% от его стоимости, можно и не только по программам АИЖК и ВТБ 24. Однако на альтруизм банков рассчитывать не стоит: как правило, низкий первоначальный взнос обернется для заемщика не только более высокой процентной ставкой, но и необходимостью предоставить дополнительные гарантии. Поэтому заемщику следует тщательно просчитать дополнительные расходы — комиссии банка и страховые сборы. Ведь и выбор у заемщиков в этом сегменте не особенно велик.

Так, в Абсолют банке можно оформить кредит с первым взносом 10%, при этом процентная ставка составит 14-15% годовых в зависимости от срока кредитования (максимум 25 лет). При отсутствии личного страхования стоимость кредита вырастет на 4%. Однако такая программа подойдет только тем, у кого уже есть жилье,— его придется оставить в залоге у банка в качестве дополнительной гарантии.

В Московском кредитном банке (МКБ) можно получить кредит на покупку квартиры на вторичном рынке или в новостройке с оформленным правом собственности. Кредит можно оформить на 30 лет, процентные ставки составят от 10% в рублях и от 9% в валюте. В Росевробанке присматриваться к покупке квартиры с таким первоначальным взносом может семья с ребенком. В рамках ипотечного продукта "Семейный" кредит можно оформить на 20 лет под 14,5% годовых в рублях и 12% в валюте. По стандартной программе на покупку квартиры на вторичном рынке минимальный первоначальный взнос составляет 15%.

Располагая 10% от стоимости жилья, можно обратиться и в Сбербанк, который при этом даже не потребует дополнительных гарантий. Однако такое условие доступно только для программ на покупку объектов недвижимости, построенных с участием кредитных средств банка, или для молодой семьи с детьми. В остальных случаях минимальный первоначальный взнос составляет 15%. Кредит можно оформить на 30 лет, а ставка по нему составит 15-16,25% в рублях и 12-14% в валюте до регистрации ипотеки, а также 13,5-14,75% в рублях и 10,1-12,1% в валюте после регистрации ипотеки.

Имея 15% собственных средств, можно обратиться за кредитом и в Райффайзенбанк. Ипотеку там предлагают на срок до 25 лет, при этом такой уровень первоначального взноса допустим только для рублевых кредитов и только при подтверждении дохода по справке 2-НДФЛ. Стоимость кредита в этом случае составит 14% годовых, при отсутствии договора о комплексном ипотечном страховании ставка повышается на 3%.

В Банке Москвы минимальный первоначальный взнос по ипотеке составляет 15%, а ставки по кредиту будут на уровне 14,7-15,45% годовых в рублях и 10,25-10,8% в валюте. В Нордеа банке с аналогичным первоначальным взносом стоимость кредита составит 11,5-13,5% в рублях и 9-11% в валюте в зависимости от способа подтверждения дохода.

Против рынка пошел банк "Советский", который готов кредитовать своих заемщиков с нулевым первоначальным взносом. Но это возможно лишь при оформлении комплексного ипотечного страхования на максимальный срок до 15 лет. Стоимость кредита составит 17% годовых в рублях, комиссия банка за организацию кредита — 8% от его суммы, при этом максимальный размер кредита не превысит 5 млн руб. Оформить кредит без первоначального взноса можно и в Транскредитбанке. Однако такая опция доступна только для молодых специалистов предприятий РЖД или при предоставлении субсидии РЖД в случае приобретения жилья на первичном рынке недвижимости.

По мнению экспертов, немногочисленность программ с низким первоначальным взносом можно объяснить тем, что сейчас рынок в целом не готов массово разрешать своим заемщикам первоначальный взнос 10%. "Сейчас многие банки постепенно начали снижать первоначальный взнос с 30 до 20%. Это уже большой шаг. Думаю, что к осени практически все банки выйдут на такой уровень. Ипотечный рынок еще помнит негативный опыт докризисных лет, когда банки активно выдавали кредиты с низким первоначальным взносом, а когда цены на недвижимость снизились, сумма от продажи квартиры не могла покрыть долг заемщика перед банком. Можно предположить, что идея АИЖК станет началом тенденции, и, возможно, уже в начале следующего года банки будут более активно предлагать программы с первоначальным взносом 10%, но при условии предоставления дополнительных гарантий",— считает Юлия Купко. "Дополнительные гарантии для банка необходимы — или страхование, или дополнительный залог, или еще какие-нибудь альтернативные способы сократить риски,— согласен с коллегой зампред правления Абсолют банка Эмиль Юсупов.— В противном случае по таким программам будут предлагаться достаточно высокие ставки. Кроме того, наличие первоначального взноса — это важный для банка индикатор умения заемщика сберегать деньги и грамотно управлять своими финансами. Это существенный критерий оценки степени риска дефолта клиентом".

При этом предварительные подсчеты показывают, что кредиты с низким первоначальным взносом выгодны скорее банкам, нежели заемщикам. При нынешнем уровне ставок доход банка при сроке кредита 20-25 лет может доходить до 300%. "Как показывает наша практика, заемщики стараются внести как можно больше собственных средств в счет оплаты недвижимости и предпочитают сначала накопить достаточную сумму, чтобы меньше переплачивать за привлечение заемных средств. Уроки кризиса не прошли даром: сейчас и банки, и заемщики стараются объективно оценивать свои возможности и риски по неуплате ипотечного кредита, заранее минимизируя вероятность их наступления, в том числе и путем внесения максимально возможной суммы собственных средств",— рассказывает начальник управления ипотечного кредитования блока "Розничный бизнес" Альфа-Банка Татьяна Невская.