Покупка залоговой квартиры — не только способ заработать на несчастье несостоятельного заемщика. Это еще и возможность получить у банка ипотеку на льготных условиях. Мы решили проверить, что за объекты и на каких условиях предлагают сейчас банки.
Скидка на Каланчевке
Альфа-банк на своем сайте обещает всем, кто решится купить залоговую квартиру, некую льготную программу ипотечного кредитования. Без всякой конкретики. Я, конечно, тут же позвонил по горячей линии, но и там процентной ставки мне не назвали — предложили сначала подать заявку и подготовить документы, а потом, дескать, все скажут. После моих настойчивых просьб девушка на том конце линии сменила гнев на милость и все-таки пояснила, что под льготной ставкой в Альфа-банке понимают среднерыночные 12-13% в рублях, а так у них ставки порядка 15%.
Я подумал, что раз ставки средние, то, быть может, хоть квартиры будут дешевле рынка. Выбирать было почти не из чего — на сайте предлагалось только два варианта в Москве. В объявлении был указан мобильный телефон банковского менеджера, который довольно оперативно свел меня с собственником Георгием. (Самого менеджера вживую я так и не увидел: как оказалось, банковские работники на показы квартир не ездят.) В доме на улице Пантелеевской, недалеко от трех вокзалов, на продажу была выставлена маленькая 38-метровая "двушка" за 6 млн руб. Кстати, цена хорошая, аналогичные квартиры в этом районе стоят не менее 6,7 млн.
Правда, у той "двушки", которую смотрел я, имелся серьезный недостаток: два окна из трех выходят прямо на товарный двор Октябрьской железной дороги и пути, по которым электрички следуют на станцию Каланчевская.
"Я, когда покупал квартиру, этой железной дороги даже не заметил,— рассказывал Георгий.— Весь просмотр продолжался минут пять, и договор я тогда заключил практически не глядя". Было это осенью 2008 года. Несмотря на начавшийся кризис собственное финансовое положение тогда казалось Георгию прочным, а квартира срочно была нужна. Тогда он, не задумываясь, купил ее за 8,5 млн (цены уже поползли вниз) и согласился на долларовую ипотеку. Из-за чего и пострадал.
Уже есть решение суда о передаче залога банку, причем все, что заплатил невезучий собственник, "съели" банковские проценты, поэтому деньги от продажи целиком получит кредитор.
Зато для меня как покупателя в этом оказался несомненный плюс: никогда еще мне не показывал квартиру человек, столь мало заинтересованный в ее выгодной продаже. Хотя, возможно, Георгий просто очень порядочный человек. Так или иначе, он скрупулезно демонстрировал мне все недостатки своего жилища.
"Ремонт свежий, хозяин незадолго до продажи делал, но дешевый,— сообщил пока еще хозяин квартиры и тут же отодвинул диван, чтобы показать мне место, где отходит плинтус.— А тут перепланировка несанкционированная".
Напоследок Георгий посоветовал мне торговаться и уверял, что банк согласится на скидку в полмиллиона или даже в целый миллион. И оказался прав. Через пару дней он позвонил мне и сообщил, что уже нашел покупателя за 5,5 млн. Таким образом, эту квартиру действительно можно было купить ниже рынка.
Машиноместо в довесок
Сергей, хозяин "двушки" неподалеку от станции метро "Автозаводская", был настроен совсем по-другому. Он продавал квартиру заранее, еще без решения суда, и рассчитывал, что вернет в семью хотя бы часть потраченных денег. Поэтому о торге не было и речи. Кстати, найти Сергея оказалось проще всего — телефон его представителя нашелся в объявлении на сайте, посвященном залоговому имуществу Собинбанка. Покупал Сергей эту квартиру еще в 2006 году за $180 тыс., то есть за 5,58 млн рублей по нынешнему курсу. Теперь продает за 6,3 млн. Но в принципе цена вполне в рамках рынка. При этом в довесок к квартире хозяин готов передать холодильник, кухонную мебель, стенной шкаф, хорошую душевую кабину с гидромассажем и даже машиноместо на открытой стоянке.
При ближайшем рассмотрении ипотека от Собинбанка оказалась невыгодной. "Льготные условия" для покупателей залоговых квартир выглядят так: при сохранении валюты первичного кредита (той самой долларовой ипотеки, на которой и погорел Сергей) — процентная ставка 13%. При переходе на рубли — все 20%. Пожалуй, покупать квартиры у этого банка имеет смысл только за наличные.
Недострой на Беговой
Куда соблазнительнее условия для залоговых квартир у банка ВТБ 24. Не больше 8% годовых в рублях или 10% в долларах и евро, срок до 50 лет и первоначальный взнос от 20% стоимости. Список залоговой недвижимости, готовой к продаже, еженедельно обновляется на сайте банка. Мой выбор пал на дон-строевский (а значит, фактически принадлежащий ВТБ) "Дом на Беговой", благо предложений в нем было аж восемь. Так я планировал оглядеть сразу несколько квартир скопом.
Но все оказалось не так просто. Прежде всего, прямых телефонов сотрудников, непосредственно занимающихся залоговыми квартирами, нигде нет. Есть только некая горячая линия, где мне предложили оставить заявку и подождать три рабочих дня. Только после третьей по счету оставленной заявки я смог поговорить с двумя собственниками.
Два дня спустя один из них, Валентин, ждал меня у входа в "Дом на Беговой". При неработающих лифтах нам предстояло героическое восхождение на номинально 15-й, а фактически 20-й этаж. Пока, тяжело дыша и иногда останавливаясь передохнуть, мы взбирались наверх, Валентин вводил меня в курс дела.
Сразу удивила цена: квартира стоила 14 млн и почему-то еще 23 тыс. руб. сверху. Загадка разрешилась просто — оказалось, что Валентин решил продать свое жилье по 185 тыс. руб. за метр, а поскольку в квартире 75,8 м, то и сумма получается некруглая. В качестве крайней уступки Валентин согласен на 180 тыс. за "квадрат", то есть 13,6 млн за квартиру. Секрет такого упорства состоял в том, что Валентин, в отличие от моих предыдущих контрагентов, вовсе не находился в бедственном положении. Просто устал ждать сдачи дома и решил переуступить кому-нибудь ипотеку. А ждать действительно пришлось долго: "Дом на Беговой" должны были сдать еще в декабре 2008 года, теперь обещают конец 2010-го.
Квартира оказалась неинтересная — с маленьким и неудобным санузлом в единственном экземпляре и видом на железную дорогу. Странно, что Валентин, судя по его словам, покупал ее для себя. Кстати, в "Доме на Беговой" есть квартиры и с большей площадью, и по цене на 1-1,5 млн ниже, чем у Валентина. Покупать жилье у него имело смысл только ради льготной ипотеки.
Выводов удалось сделать два. Во-первых, даже "льготные" ипотечные программы не гарантируют адекватные ставки. Во-вторых, однозначно можно сказать, что чем хуже положение заемщика, тем выгоднее покупать у него квартиру.