Задумываясь о покупке квартиры в кредит, потенциальный заемщик в первую очередь смотрит на ставку по кредиту и размер первоначального взноса. Но дополнительно заемщик платит за поиск квартиры, выдачу банком кредита, страховку, оценку приобретаемой недвижимости, использование банковской ячейки при расчетах, нотариальное оформление документов. В итоге расходы по оформлению сделки могут составить 3-5% от суммы кредита.
Комиссия прежде всего
Основные затраты заемщика по ипотечному кредиту связаны, естественно, с выплатой банку суммы основного долга и процентов по кредиту. Сейчас среднерыночные ставки по ипотеке составляют 9-16% годовых.
Помимо этого покупатель квартиры в кредит несет дополнительные расходы, связанные как с предоставлением кредита, так и с оформлением квартиры в собственность. Совокупные расходы на получение кредита и оформление всех необходимых документов могут составлять 3-5% от суммы кредита и варьируются в зависимости от условий банков и их партнеров.
Расходы желающего приобрести квартиру в кредит возникают уже на этапе поиска квартиры с помощью риэлторов. "Тарифы на риэлторские услуги не зависят от того, как будет оплачиваться квартира — в кредит или полностью за счет средств покупателя,— говорит директор департамента вторичного рынка компании "Инком-недвижимость" Михаил Куликов.— В среднем стоимость полного комплекса риэлторских услуг по поиску и дальнейшему сопровождению сделки составляет 3-6% от стоимости приобретаемого объекта".
Значительная часть дополнительных расходов по кредиту приходится на платежи банку. Основную часть этих платежей занимает комиссия за выдачу или предоставление кредита, которую взимают сейчас практически все банки, выдающие ипотечные кредиты. Например, Сбербанк берет комиссию за выдачу кредита в размере 1-4% в зависимости от условий, установленных территориальным подразделением. В ВТБ 24 комиссия составляет 1,5% от суммы кредита, но не менее 45,4 тыс. рублей и не более 125,4 тыс. рублей. Банк "Возрождение" возьмет за предоставление кредита 2-3% в зависимости от программы, у Юникредит банка комиссия составит 1,5% от суммы кредита, у Альфа-банка — 1%.
Некоторые банки готовы снизить для заемщика размер комиссии за выдачу кредита, но делают это только при выполнении заемщиком дополнительных условий. Например, ВТБ 24 готов снизить комиссию до 25,4 тыс. рублей, если заемщик разместит первоначальный взнос в ипотечный вклад. Средства размещаются в момент подачи заявки на кредит до момента заключения сделки под 4,75-5,30% годовых в рублях и 0,85-1,9% годовых в иностранной валюте. Минимальный размер вклада — 100 тыс. рублей или $4 тыс. Банк "Дельтакредит" предлагает снизить комиссию за предоставление кредита до 0,5% от суммы кредита, но в этом случае ставка по кредиту будет увеличена на 0,5 процентных пункта (например, с 13,5 до 14% годовых). Одновременно банк предлагает за счет увеличения комиссии снизить ставку по кредиту на 0,5-1 процентный пункт. Первое условие может быть выгодно, только если вы планируете гасить кредит досрочно. Если сумма кредита сроком на 15 лет под 13,5% годовых составляет 4 млн рублей, стандартная комиссия составит 60 тыс. рублей, а ежемесячный платеж — 51 тыс. рублей. Воспользовавшись условием программы, заемщик может снизить комиссию до 20 тыс. рублей, при этом от увеличения ставки по кредиту до 14% размер ежемесячного платежа вырастет до 53,2 тыс. рублей, расходы заемщика по выплатам банку увеличатся на 396 тыс. рублей. Если при этих же условиях снизить ставку по кредиту за счет увеличения комиссии на 1,5 процентных пункта, то есть до 120 тыс. рублей, то ежемесячный платеж составит 50,6 тыс. рублей, а чистая экономия за весь срок пользования кредитом — 180 тыс. рублей.
Плата за риски
Другая значительная часть расходов связана со страхованием предмета залога, а также личным страхованием заемщика. Как правило, стоимость комплексной страховки составляет 1-1,5% от суммы кредита. В соответствии с новыми требованиями законодательства обязательным является только страхование залога — полис личного страхования заемщик оформляет по желанию. Правда, ставка по кредиту при страховании только залога будет, скорее всего, на 1-2 процентных пункта выше, чем по программам с комплексным страхованием. Страховая премия выплачивается заемщиком ежегодно.
Остальные расходы по сделке будут не столь значительны. Банку потребуется отчет оценочной компании о стоимости приобретаемой квартиры. Оценку, как правило, проводят компании, аккредитованные банком, ее стоимость варьируется в пределах 3-6,5 тыс. рублей в зависимости от банка и тарифов компании-оценщика. Если заемщик предложит банку принять отчет об оценке неаккредитованной компании, банк может на это согласиться, но увеличив при этом стоимость оформления кредита. Порядок оплаты услуг по оценке квартиры может варьироваться в зависимости от условий банка. В банке "Дельтакредит" сообщают, что самостоятельно направляют запрос оценщику, а заемщик компенсирует банку стоимость этой услуги (3-6 тыс. рублей) при заключении сделки. В Юникредит банке заемщик самостоятельно оплачивает услуги оценщика и предоставляет банку готовый отчет об оценке.
Стоимость услуг нотариуса, который будет проверять "чистоту" приобретаемой недвижимости, составит 10-13 тыс. рублей, сообщили в центре поддержки клиентов Альфа-банка. Регистрация права собственности обойдется в 1-1,5 тыс. рублей. Кроме того, при оплате квартиры с помощью кредита расчеты, как правило, производятся через банковскую сейфовую ячейку — это позволяет защитить интересы и продавца, и покупателя. После подписания договора купли-продажи квартиры средства размещаются в индивидуальной сейфовой ячейке, ключ от нее передается покупателю, который после регистрации права собственности на квартиру передает его продавцу. Ряд банков, например Юникредит банк, банк "Возрождение" и другие, требует использования для сделок именно их сейфовых ячеек.
Стоимость аренды ячейки зависит от срока размещения средств: месяц аренды ячейки в московских отделениях банка "Возрождение" будет стоить 2,5 тыс. рублей, в Юникредит банке — 0,8-1,5 тыс. рублей (в зависимости от размера и отделения), в Альфа-банке 4 тыс. рублей за три недели.
Таким образом, покупая в кредит сроком на десять лет квартиру в Москве, например, за 6 млн рублей, нужно быть готовым оплатить первоначальный взнос в размере 20-50% от суммы кредита, то есть 1,2-3 млн рублей. При этом чем больше первоначальный взнос, тем меньше будут остальные расходы, размер которых рассчитывается от суммы ссуды. Совокупные расходы на оформление сделки и страхование могут составить от 76 тыс. до 289 тыс. рублей.