Рынок загородной недвижимости не ограничивается одними коттеджными поселками. Львиную его долю составляют частные домовладения, расположенные на территории небольших населенных пунктов — сел и деревень. Зачатую они так близко примыкают к новой организованной застройке, что могут стать достойными конкурентами "большим" соседям за единым забором. А заодно и воспользоваться созданной для них инфраструктурой.
Полугород
Начать знакомство с частной застройкой мы решили не с территорий, вплотную примыкающих к большим коттеджным поселкам, а с земель, находящихся в плотном соседстве со столичным Куркино. Это район "полузагородного" формата, где многоэтажки легко уживаются с таунхаусами, где дороги не по-московски щедры на ширину и мало загружены, а уровень инфраструктуры вполне достойный.
Куркинские таунхаусы на вторичном рынке присутствуют в изобилии. Так, за расположенный вдоль Куркинского шоссе таунхаус (300 кв. м) с дизайнерским ремонтом и полностью оборудованной кухней просят 42 млн рублей. Есть варианты и подешевле. Например, таунхаус без отделки и с минимумом внутренних перегородок (154 кв. м) продается за 17,5 млн рублей.
Частной застройки в самом Куркино почти не осталось, не считая нескольких "островков независимости" — чуть покосившихся деревянных домиков. Когда осуществлялась комплексная застройка района, городские власти их пытались выкупить, но некоторые владельцы, крепко свыкшиеся с полудеревенским форматом жизни, отказались продавать свои дома. Не удивительно, что и сейчас ни один из них не выставлен на продажу.
Чего не скажешь о примыкающем к московскому Куркино подмосковном поселке с тем же названием. Он довольно ухожен, с неплохими, хотя и узкими улочками, разноликими домами, что в принципе не делает их менее интересными: большинство коттеджей построено относительно давно, садовые деревья успели стать большими. Поэтому в целом впечатление складывается вполне приятное. Предложений по продаже хватает, причем их бюджет колеблется в очень широких пределах. Одно из самых дорогих — за 175 млн рублей. Такую сумму просят за дом площадью 600 кв. м, расположенный неподалеку от поймы реки Сходни. В коттедже с качественным ремонтом есть бассейн, каминный зал, пять спален, большой зимний сад. На участке с выполненным ландшафтным дизайном — два гаража на три автомобиля. Как объясняет продавец, столь высокая цена кроме размеров и качества постройки связана с тем, что его коттедж все же стоит на землях Москвы. Правда, на вопрос, как в этом случае будут оформляться документы на земельный участок вокруг дома, он ответить затруднился.
Но такой вариант все же исключение из правила. Основная масса выставленных на продажу коттеджей — на землях чисто подмосковных и на порядок дешевле. Так, кирпичный одноэтажный дом (площадью 320 кв. м) с большой мансардой и подвалом, расположенный на участке в 15 соток, продается за 12 млн рублей. А за коттедж с евроремонтом и ярким фасадом (270 кв. м, участок 18 соток) просят 22 млн рублей. Примерно такой же уровень цен и в организованных коттеджных поселках, расположенных чуть дальше, по другую сторону Куркинского шоссе. Например, в поселке "Эдем" трехэтажный дом 275 кв. м со всеми центральными коммуникациями на участке в 7,5 сотки стоит 18 млн рублей. При этом как жители частной застройки, так и организованных поселков за обучением, лечением и развлечениями предпочитают наведываться в московское Куркино.
Непреодолимые километры
Поселок Вешки, в котором мы захотели сравнить частную и организованную застройку, заинтересовал нас по двум причинам. Во-первых, он находится очень близко к Москве — в 2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. Во-вторых, вокруг несколько организованных коттеджных поселков. Так, непосредственно на территории Вешек прямо у въезда, напротив построенного в 2004 году храма Святого мученика Уара, возводится (а отчасти уже построен и заселен) один из самых крупных коттеджных поселков с подрядом — "Новые Вешки". Основная масса его развитой инфраструктуры (школа, детский сад, большой торговый комплекс, медицинский и фитнес-центры) пока находится в процессе строительства. Дома здесь строятся по канадской технологии (сэндвич-панели). Так, коттедж площадью 430 кв. м на участке 9 соток обойдется примерно в 75 млн рублей, а вдвое меньший дом на 10 сотках — в 25,5 млн рублей. Чуть дальше находится коттеджный поселок "Вешки-Сити", в котором четырехуровневый кирпичный коттедж площадью 770 кв. м (участок 14 соток) можно приобрести за 85 млн рублей. В других организованных поселках цена предложений варьируется от 20 млн до 60 млн рублей.
Прежде чем понять, как эти цены соотносятся с частными предложениями в самих Вешках, сперва стоит прогуляться по поселку. Первое ощущение, что отъехал от Москвы не на 2 км, а на добрых полторы-две сотни: все очень провинциально. Дороги настолько щербаты, что поездка на автомобиле превращается в экстремальное путешествие, а во что они превращаются слякотной осенью — даже страшно подумать. Маленькие магазинчики и парочка кафе тоже совсем уж поселкового образца. Застройка тоже весьма специфичная. Есть двух-трехэтажные "многоэтажки" барачного вида, есть старые кирпичные и деревянные частные дома, есть относительно новые или обновленные. Но общее впечатление мрачности и запущенности не исчезает. Предложения о продаже есть самые разные. Например, ветхий одноэтажный дом на участке 8 соток обойдется в 17 млн рублей. Дом в таком состоянии, что его проще снести, чем перестроить. По сути, можно считать, что продается участок с коммуникациями. Из плюсов — соседство с водоемом и виды на разной степени завершенности новые частные коттеджи на другом берегу. Из явных минусов — окружение из точно таких же развалюх. Есть и более "живые" предложения. Так, архитектурно примитивный кирпичный коттедж в 420 кв. м на участке 6 соток продается за 29,5 млн рублей. Правда, из коммуникаций к нему подведено только электричество, а газ проходит по границе участка, и еще большой вопрос, удастся ли подсоединиться к сетям.
Но самые любопытнее варианты находятся еще дальше. Так, на территории дачного товарищества продается бревенчатый дом площадью 400 кв. м с участком 24 сотки. За него просят 39 млн рублей. Другой деревянный дом (300 кв. м), на придомовом участке которого (12 соток) построена русская баня и большой гараж, продается за 30 млн рублей. И все бы ничего, но чтобы подобраться ко всем этим домам — и немного удаленным от Вешек, и находящихся прямо в них, пока придется ездить по очень сомнительным дорогам. А за инфраструктурой отправляться в Москву.
Лидеры под боком
Чтобы обзор частной застройки получился более информативным, мы решили посетить окрестности двух коттеджных поселков, где, по данным риэлторов, продажи идут наиболее динамично. Первый — "Глаголево-Парк", расположенный в 35 км от МКАД по Киевскому шоссе рядом с деревней Глаголево. Это известное стародачное место, солидное и очень спокойное. Из изюминок инфраструктуры — ресторан "Какаду", единственный в мире, имеющий филиал на Северном полюсе. А вокруг — хвойный лес. На продажу выставлено немало домов, различных по габаритам и строительным технологиям. Так, дом площадью 80 кв. м на участке 6 соток с баней, подведенной водой и электричеством стоит 2,8 млн рублей. За кирпичный коттедж в 185 кв. м (участок 10 соток) просят 15 млн рублей, а за двухэтажный деревянный (160 кв. м) с большими террасами и красивой покатой крышей, стоящий на участке 30 соток,— 19 млн рублей. В организованных коттеджных поселках цены примерно такие же. Так, дом в 365 кв. м на участке 16 соток в коттеджном комплексе "Новоглаголево" продается за 24,5 млн рублей. А готовый к проживанию дом в "Глаголево-Парке" (275 кв. м, 15 соток) обойдется в 21 млн рублей. Любопытно, что, несмотря на то что в каждом организованном поселке здесь есть своя (порой очень обширная) инфраструктура, деревенские жители обделенными себя не чувствуют. В окрестностях есть и очень достойные школы, и медицинские учреждения.
Целая плеяда коттеджных поселков с высоким уровнем продаж находится на Новорижском шоссе в 23 км от МКАД неподалеку от деревни Покровское. Это "Гринфилд", "Онегино", Agalarov Estate и многие другие, поселки разного класса. Поэтому для корректности сравнения с загородной застройкой мы остановились на загородном комплексе "Покровский", вплотную примыкающем к деревне. Средняя стоимость дома в нем составляет 21 млн рублей. В деревне почти за такую же цену (22 млн рублей) можно приобрести кирпичный дом площадью 215 кв. м с участком 15 соток. К дому подведены все центральные коммуникации, а на участке разбит фруктовый сад. Еще одно предложение — за 13,5 млн рублей. Это кирпичный дом без отделки площадью 300 кв. м (участок 12 соток). По соседству расположено гольф-поле, но основная инфраструктура (если не брать во внимание простую деревенскую) все-таки относительно удалена.
Вывод из увиденного напрашивается сам собой. Чем более однородна среда организованной застройки и соседствующей с ней частной, чем обширнее инфраструктура, чем лучше подъездные дороги, тем в более равные условия попадают и жители изолированных коттеджных поселков, и жители окрестных деревень. Поэтому и цены почти одинаковы, и условия проживания очень похожи. И наоборот, если разброс цен велик — жди подвоха в виде не слишком хорошего соседства. И даже если спрятаться от беспорядка за ограждением коттеджного поселка, соприкасаться со средой по ту сторону забора все равно придется.