Последнее расселение

Инвестора, рискнувшего самостоятельно заняться расселением коммунальной квартиры, может ждать много трудностей, хотя прибыльность подобного мероприятия составляет порядка 20-50%. Впрочем, у частных маклеров есть интересные альтернативные предложения перспективных вложений в коммунальный жилой фонд.

Треть экономии

Частные маклеры сходятся на том, что, купив готовую к расселению коммунальную квартиру, можно выгадать около 20-25% от ее рыночной стоимости. А если взяться за расселение самостоятельно, то и все 40-50%. Однако сегодня самостоятельное расселение настолько долгий, непредсказуемый и трудоемкий процесс, что человеку, далекому от рынка недвижимости, браться за это, скорее всего, не стоит. У агентств и частных маклеров есть варианты, где все жильцы либо уже согласны, либо почти согласны (надо немного поторговаться) продать свои доли. Одна или несколько долей такой квартиры находится, как правило, в собственности у самого частного маклера. Это облегчает переговоры и несколько сглаживает фактор "последнего жильца", то есть жильца с самыми высокими требованиями.

Одна из таких квартир расположена в доме N7 по Армянскому переулку. Это дореволюционное пятиэтажное здание, построенное в самом начале XX века. Просторный подъезд отремонтирован очень средненько, сетчатая лифтовая шахта смотрится совершенно инородным элементом. В качестве охраны — консьержка. Все остальные коммуналки в этом подъезде уже расселены, "наша" находится за единственной обшарпанной дверью.

Изначально эта 200-метровая квартира была рассчитана на четыре комнаты, но из-за самодельных перегородок, разделяющих комнаты и коридор, угадать первоначальный замысел архитектора можно только по лепнине на потолке. Еще в этой квартире есть светлая 18-метровая кухня и черный ход, ведущий во внутренний двор. На этом список очевидных достоинств заканчивается. Квартира выставлена на продажу за $2 млн. $10 тыс. за квадратный метр — вполне приемлемая цена за квартиру в пяти минутах ходьбы от Кремля. По уверениям жильцов, точно такую же квартиру этажом ниже, только, естественно, отремонтированную, сегодня сдают за $30 тыс. в месяц. Если вложить $1 млн в ремонт, то срок окупаемости составит восемь-девять лет — это совсем неплохо. Конкурентное преимущество данной квартиры состоит еще в том, что в районе Маросейки вообще нет элитных новостроек.

Еще одно интересное предложение — на улице Малая Ордынка в доме N5. Это один из кооперативных домов, построенных в первые годы советской власти. В нем продается очень специфическая "трешка" площадью 123 кв. м. Ее самая интересная часть — 36-метровый холл, который при желании можно превратить и в гостиную, и в домашний кинотеатр. Также эта квартира может порадовать потенциального покупателя бетонными перегородками, доставшимися ей после реставрации. Хотя, учитывая несколько странную планировку комнат, это можно записать и в минус. Ломать эти бетонные перегородки недешево. Просят за квартиру 27 млн рублей. Получается $7,5 тыс. за квадратный метр — примерно на треть дешевле, чем в строящемся в том же районе жилом комплексе "Четыре солнца".

Занятный вариант находится на престижной Фрунзенской набережной в добротном сталинском доме N34. Там тоже предлагается трехкомнатная квартира, но поменьше — 82 кв. м, а стоит она $1 млн. Примечательно, что эта квартира находится на первом этаже и ее теоретически можно использовать под офис. Хотя, учитывая сегодняшнюю стоимость офисных помещений, такой вариант вряд ли заинтересует многих.