Застройные явления
В этом году, несмотря на спад на рынке жилищного строительства и на растущее количество «замороженных» объектов, некоторые компании вышли на этап строительства отдельных домов. Таких строек, начатых с января по октябрь, „Ъ“ насчитал во всей Перми восемь. В большинстве случаев строительство стало возможным за счет кредитов Сбербанка. Причем среди застройщиков — только местные компании.
Замерзший рынок
Любопытный факт: в этом году один из крупнейших пермских девелоперов — «Камская долина» (KD Group) планирует сдать порядка 140 тыс. кв. метров жилья, и это лучший показатель компании за все годы ее работы. Раньше этот объем составлял порядка 80 тыс. кв. м, а максимум был — 100 тыс. «квадратов», рассказывает заместитель гендиректора компании Алевтина Романова. То есть в самый тяжелый, кризисный год девелопер сдаст самое большое для себя количество новостроек. Но это, сожалеют сами строители, показатель лишь того, какими темпами они наращивали количество проектов, базу своих участков и на какие объемы замахивались.
Кризис буквально «поломал» планы застройщиков, которые они формировали еще до падения рынка. К примеру, в 2009 год «Камская долина» вышла с 13 разрешениями на строительство. То есть 13 объектов компания готова была начать в этом году, если бы не ситуация на рынке.
В целом в прошлом году пермские строители «заморозили» строительство 15 объектов. Их общая площадь составляла 147,6 тыс. кв. м. А по итогам трех кварталов этого года площадь таких «замороженных» строек выросла уже до 242,5 тыс. кв. м. Кроме того, среди тех домов, которые строители все-таки продолжают возводить, много «отстающих» от графика — 37% всех площадей в новостройках.
Но, между тем, новое строительство не застопорилось совсем. Несмотря ни на что, в Перми сейчас есть такие стройки, которые были начаты именно в год кризиса. Строить начали пять компаний. Таких домов во всем городе сейчас восемь.
Не отходя от Сберкассы
Три дома из этого списка возводит «Камская долина». Это два дома — 10 и 16 этажей в жилом комплексе «Боровики» (микрорайон Акуловский) и один 16-этажный — в комплексе «Авиатор» (микрорайон Юбилейный). Их строительство началось весной, летом и осенью. Сейчас все они находятся на стадии «нулевого цикла». Как рассказывает Алевтина Романова, в этом году половину своих проектов компания продала по госпрограммам — под расселение ветхого жилья или для Минобороны. «Государство купило по цене значительно ниже рыночной. В некоторых случаях даже ниже себестоимости. Но в данном случае была важна не рентабельность, а в первую очередь поддержание текущей ликвидности». Таким образом, резюмирует Алевтина Романова, сменился целевой покупатель жилья. Раньше государство покупало лишь незначительную его часть.
В то же время сама оплата государством будущих новостроек, как правило, производится уже после завершения строительства, так что компаниям необходимо профинансировать стройку, найдя средства. Стоимость каждого их трех новых домов «Камской долины» составляет около 100–150 млн руб. По словам Алевтины Романовой, планируется оформить кредит, как только девелопер вложит собственных средств порядка 30% от этой суммы. «Структура вложений у компании обычно была 30% собственных на 70% заемных. И сейчас объем привлеченных средств не уменьшился. Связано это с тем, что большую часть объектов — абсолютное большинство — финансирует Сбербанк, у которого именно такие условия», — поясняет госпожа Романова.
Тот же основной кредитор и у другого крупного застройщика — Пермского завода силикатных панелей (ПЗСП). Основным его партнером среди банков является именно Сбербанк. Из списка новостроек этого года ПЗСП возводит две — весной началось строительство на Парковом, 1а, чуть более месяца назад — на Куфонина, 9. Стоимость каждого проекта и суммы кредитов в компании пока не называют.
Стоит добавить, что прошлой осенью ПЗСП одним из первых приостановил строительство двух домов — на Костычева, 31 и Сочинской, 2. Продолжить же их удалось за счет государства, в данном случае в лице дочерней компании РЖД — «Желдорипотека». По словам генерального директора ПЗСП Николая Демкина, компания приобрела половину квартир в доме по улице Сочинской, 2 для работников Пермского отделения СвЖД. «В планах железнодорожников — приобрести еще ряд квартир в доме по Костычева, 31. Впрочем, сегодня ситуация изменилась, продажи в розницу пошли. Дом на Сочинской, 2 продан почти полностью за исключением двух квартир на первом этаже. Дом на Костычева, 31 продан на 50%», — рассказывает господин Демкин.
Еще одна стройка, начатая в этом году, — третья очередь жилого дома на Ленина, 10. Это проект «Треста №14». Генеральный директор компании Владимир Мачехин пояснил, что кредитуется стройка в основном тоже с помощью Сбербанка.
Таким образом, большинство новостроек, заложенных в этом году, были начаты при поддержке государства: сначала оно (в лице тех или иных структур) становилось покупателем жилья, затем госбанки же кредитовали проекты. «У кого сейчас есть свои деньги? Если банк ничего не дал, то все сидят. А банки почти не кредитуют», — сокрушается гендиректор компании «СтройПанельКопмлект» (СПК) Виктор Суетин. При этом СПК кредитуется в основном также в Сбербанке. Например, дом на Цимлянской, 23 СПК начинал в самый разгар кризиса за свой счет (его стоимость порядка 500 млн руб.), сейчас объем заемных средств по этому проекту составляет порядка 60%, говорит Виктор Суетин. В начале декабря компания планирует начать строительство еще одного дома на Цимлянской, 17, поначалу тоже за счет своих средств. «А январь-февраль покажут: либо привлекать кредитные ресурсы (тогда нужно понимать — для кого: для военных или под какую-то другую программу), либо замораживать эти объекты, если они никому не будут нужны», — говорит господин Суетин.
Деньги из разных карманов
Еще одно предприятие, которое заложило новый дом в этом году, — группа компаний «Мегаполис». Она возводит панельную 17-этажку на Янаульской, 14 (микрорайон Гайва, застройщик — ООО «Петрокоминвест»). Это тот редкий случай, когда компании удалось найти другие источники финансирования, помимо средств госбанков. Управляющий и совладелец группы Леонид Крепак пояснил, что для строительства планируется привлечь кредиты двух банков — «Глобэкс» и Транскапиталбанк. Частично средства уже получены, по другой части принципиальные договоренности с ними уже есть. «Кроме того, финансируем за счет собственной прибыли, накопленной», — отметил Леонид Крепак.
Следующий планируемый проект «Мегаполиса» — дом площадью 20 тыс. кв. м на Черняховского, 57. Но, несмотря на то что разрешение уже получено, компания пока не начинает строительство. «Это для того, чтобы не распылять средства сразу на несколько строек. То есть сейчас действуем так — начали проект, закончили, только потом начали другой», — пояснил Леонид Крепак. По его словам, в целом структура собственных и заемных средств у компании — примерно 50 на 50%.
Свести к минимуму кредитные ресурсы старается группа предприятий ООО «Уралсервис-2000». Как пояснил „Ъ“ председатель совета директоров группы Леонид Лейфер, сделать это удается за счет того, что бизнес диверсифицирован. В группу предприятий входят, например, автосервис, управляющая компания, есть производство стройматериалов, а также монтажное предприятие. По словам господина Лейфера, заработанные ими средства идут на строительство. «Иначе было бы не выжить», — считает он. Как раз за счет этих средств компания начала в этом году новую стройку — многоэтажку на Макаренко, 14а (жилой комплекс «Сирень»).
Смутные надежды
Как показывает обзор этих строек, все они к началу кризиса были в высокой степени готовности. Это подтверждают и сами строители: это те «заделы», которые им невыгодно было просто бросить.
Уже на будущий год таких заделов будет меньше, и ввод нового жилья прогнозируется катастрофически маленький. По данным аналитиков KD Group, если по итогам этого года в Перми планируется ввод около 370 тыс. кв. м многоквартирного жилья, то уже в следующем году — почти в два раза меньше: 192 тыс. «квадратов». «Самое печальное, что не заложено практически ничего», — говорит гендиректор ОАО «Пермглавснаб» Александр Парыгин.
Но, несмотря на то что все строители дружно жалуются на отсутствие кредитования, на то, что банки боятся рисковать, большинство из них при этом надеются, что ситуация уже в ближайшее время начнет выправляться. Так, например, в «Камской долине» отмечают хоть слабое, но оживление на рынке недвижимости: «Если в июне, августе продажи в розницу были всплесками, то уже в августе-сентябре они более-менее стабильные. Это заметно по стабильной ежедневной выручке». Эту тенденцию подтверждают и в «Пермглавснабе», где фиксируют стабильные продажи уже с июля. «Оборот, конечно, не такой, как хотелось бы, но прогнозируемый. Сейчас хоть какая-то возможность планирования вернулась, — говорит гендиректор «Пермглавснаба» Александр Парыгин. — И это уже позволяет начинать думать о том, что надо строить новое жилье. Ведь потребность осталась, а ценовой барьер снизился. Так что тот, кто сегодня найдет вариант строить дешевле 30 тыс. руб. за метр, должен это делать. Это уже оправданно».
К примеру, «Пермглавснаб» рассчитывает до конца года начать строительство 17-этажного дома общей площадью 10,8 тыс. кв. м на Островского, 62. Это будет третий и последний дом в этом жилом комплексе, который строит «Пермглавснаб» в микрорайоне Николая Островского. Как рассказал Александр Парыгин, стоимость проекта — 290 млн руб. Треть из них компания готова внести своих (с привлечением дольщиков), а остальное надеется взять в кредит. И, как и у многих застройщиков сейчас, речь идет о кредите в первую очередь Сбербанка. Александр Парыгин пояснил, что как раз сейчас они ведут переговоры с ним об инвестиционном кредите.
Все из опрошенных строителей имеют перспективные площадки и формируют планы будущей застройки. Но при условии, что получат кредиты. Причем многие ведут переговоры именно со Сбербанком. По мнению Александра Парыгина, если застройщики начинают думать о новых проектах, значит, «они чувствуют, что уже могут снова вкладываться в них».