Новые проекты хотя и редко, запускаются и во время кризиса — как в городе, так и за городом. Правда, в большинстве своем это проекты, которые разрабатывались и отчасти финансировались еще в прошлом году. А вот вывод на рынок объекта, который и задумывался как "антикризисный", можно считать новостью. Именно таким является поселок "Новые дачи" в 150 км к западу от Москвы.
Погоня за вечным двигателем
Когда экономика была на подъеме, все стремились строить "дорогое и хорошее". Первое из определений (дорогое) никаких сомнений не вызывает, насчет хорошего — это еще большой вопрос. В период упадка всегда находятся девелоперы, которые пытаются протащить на рынок под видом антикризисного "дешевое и плохое" (сужу по ситуации десятилетней давности, сейчас пока таких проектов не видно). При этом "плохое" действительно таким и оказывается, но оно, как правило, и не стоит тех денег, которые за него просят. Понятно, что по-настоящему антикризисное предложение "хорошее и дешевое", но с точки зрения бизнеса рациональнее заняться выпуском вечного двигателя. Ну и, наконец, четвертый, увы, довольно распространенный вариант — мошенничество на антикризисных ожиданиях покупателя.
Поэтому когда на рынке появляется "антикризисный" (то есть попросту дешевый) вариант, первым делом надо понять, за счет чего оказалось возможным предложить приятную для покупателя цену. Поселок "Новые дачи", в котором готовые дома с отделкой на участке площадью 12 соток предлагаются по 2,5 млн рублей (то есть чуть меньше $75 тыс. по нынешнему курсу), безусловно, относится к разряду дешевых, а значит, вызывает вопросы.
Соседний регион
Безусловно, одна из главных составляющих низкой цены — значительная удаленность от Москвы. Поселок расположен на территории соседней Смоленской области, а земли в свое время выкупались у рабочих совхоза. Понятно, что себестоимость этой земли невысока.
"Новые дачи" находятся в 148 км от МКАД по Минской трассе, далее — еще 15 км по дороге местного значения. Строго говоря, сейчас, чтобы добраться до места, надо проехать еще на 20 км больше — через город Гагарин. Прямая дорога существует, но 1,5 км не имеют покрытия, так что проехать по ней в весеннюю распутицу пока можно только на внедорожнике. Правда, застройщик поселка управляющая компания "Гагаринлэнд" обещает уже в этом году отремонтировать проблемный участок за собственный счет. Но в любом случае удаленность от Москвы такова, что поселок можно позиционировать только как дачный — что, впрочем, следует уже из его названия.
Минская трасса не лучшая в Подмосковье. На выезде из Москвы — постоянные пробки, после этого надо миновать еще ряд светофоров. Дорога от центра Москвы занимает два с половиной часа в "неурочное" время, а в "часы пик" можно смело добавлять еще пару часов.
Зато остальные характеристики места исключительно положительные. Во-первых, отличная экология: вокруг никаких промышленных предприятий и многоквартирной застройки, только поля и леса. Коттеджной застройки тоже нет и не предвидится в будущем. В зоне прямой видимости только один населенный пункт — село Клушино, в котором, кстати, родился первый космонавт. Так что 12 апреля, в День космонавтики, мимо домов обитателей "Новых дач" будут проноситься кортежи космических, военных и прочих чиновников (в этом году Клушино посетил даже президент Медведев). В остальные дни дорога, проходящая по границе поселка, не слишком оживленна, а скорее пустынна. И наконец, прямо к территории "Новых дач" примыкает озеро. Это не какой-нибудь деревенский прудик с карасями (в рекламе подмосковных поселков именно такие водоемы часто именуют "озерами"), а действительно озеро площадью 14 га, в котором водятся щуки. На территории поселка будет, конечно, и собственный пляж.
Дома-конструкторы
Все дома в поселке будут деревянными и выполненными по типовым проектам (и при этом, конечно, пригодными для постоянного проживания). Подрядчик строительства — компания "НЛК-Домостроение", которая производит дома и собирает на месте. Технология строительства — фахверк из клееного бруса с применением теплоизоляционных материалов. Девелопер предлагает покупателям на выбор несколько вариантов домов. 2,5 млн рублей — стоимость самого маленького модуля площадью 68 кв. м. Это по проекту дом с просторной гостиной и кухней на первом этаже и спальней на втором. То есть такой вариант подойдет только семье из двух человек. Следующий по площади дом — 87 кв. м. Здесь есть уже вторая спальня, а комнату на втором этаже можно при желании разделить на две. Такой модуль стоит 3,2 млн, то есть за каждый из дополнительных 19 м надо доплатить по 36 842 рубля (чуть более $1 тыс. за "квадрат").
Девелоперы полагают, что именно такой проект будет пользоваться наибольшей популярностью. Модульная технология хороша тем, что в будущем любой дом, даже самый маленький, можно будет расширить до 200 кв. м. Покупатель может приобрести дом за минимальную сумму, а когда появится возможность (или увеличится семья), добавить помещения на первом или втором этаже. Проще и быстрее всего это сделать, заказав строительный комплект и сборку у производителя — "НЛК-Домостроение". Но если хочется сэкономить, можно достроить дом и самостоятельно. При покупке домовладения собственнику передадут проект и сводную спецификацию деталей и изделий. Используя эти документы, можно купить материалы у разных производителей и самостоятельно осуществить сборку.
Пожалуй, самый приятный момент для покупателя: названные суммы окончательные, никаких дополнительных платежей продавец не потребует, а в стоимость дома уже входит не только полная отделка (в том числе стеклопакеты и плитка в ванной), но и сантехника, и даже кухонное оборудование. Насколько я знаю, подобные предложения на загородном рынке до сих пор появлялись только в нескольких поселках элитного уровня и скорее в порядке эксперимента.
Нюансы и риски
Конечно, есть и нюансы, которые нуждаются в пояснениях. Первый из них — поселок не газифицирован. То есть газ проходит по периметру, но к каждому участку не подведен. Во всех домах по проекту предусмотрено электроотопление. В отопительный сезон, при том что дом будет прогреваться постоянно, плата за электричество составит примерно 1,5 тыс. рублей в месяц. (Если же пользоваться домом только в выходные, а в остальные дни использовать "спящий" режим — +5°С, то плата не превысит 1 тыс. рублей.)
По замыслу девелоперов, после того как все дома будут проданы, жильцы поселка сами решат, нужен им газ в домах или нет. И если решат, что нужен, то потребуется доплата в размере $5 тыс. с домовладения. Надо сказать, что при нынешних тарифах на электроэнергию этой суммы хватит на 20 полноценных отопительных сезонов с помощью электричества.
Кстати, за дополнительную плату в размере 95 тыс. рублей в доме может быть установлена система удаленного управления отоплением через интернет: за день до выезда на дачу вы устанавливаете требуемую температуру и приезжаете в теплый дом. Понятное дело, в поселке будет выделенная линия интернета.
Второй нюанс заключается в том, что сейчас строительство только начинается и участок представляет собой чистое поле с будкой охраны и домиком "продажного" отдела. То есть покупателю предлагают заплатить за непостроенный дом. Однако платить придется всего 5% от стоимости дома (если покупатель заказывает самый маленький домик — 125 тыс. рублей). Остальное выплачивается, когда дом уже полностью готов, и вместе с землей он сразу оформляется в собственность покупателя. Такая схема оплаты хороша не только тем, что фактически покупатель рискует только $5 тыс. При оформлении в собственность земли и дома возможно получение ипотечного кредита, о чем у застройщика есть предварительная договоренность со Смоленским отделением Сбербанка.
Ежегодная плата за услуги управляющей компании (охрана, вывоз мусора, уборка территории, освещение общественных зон) составит, как обещает девелопер, не более €400. Эта сумма вполне реальна, если будут построены все 110 домов в соответствии с проектом. Если же по каким-либо причинам будут построены только две первые очереди (68 домов), то, конечно, плату с домовладения управляющей компании придется увеличить.
Наконец, стоит сказать, что проекты не привязаны к участкам, так что на любом можно заказать хоть самый большой, хоть самый маленький дом. Но строительство будет вестись в плановом порядке независимо от хода продаж. Первая очередь (18 домов) должна быть закончена к августу, после этого сразу начнется строительство второй (50 домов). Если к этому времени останутся непроданные участки, то, как говорят девелоперы, "по умолчанию" будет ставиться проект N2 (87 кв. м, 3,2 млн рублей). Соответственно, самый дешевый вариант на стадии строительства получить не удастся.
Коттеджный поселок "Новые дачи"
Расположение: 145 км по Минскому шоссе, на границе Московской и Смоленской областей
Площадь поселка (га): 34
Площадь участков (соток): 12
Площадь домов (кв. м): 68-200
Цена домовладения, включая земельный участок (млн руб.): 2,5-6,4
Срок окончания первой очереди (18 домов): конец июля 2009 года
Срок окончания второй очереди (50 домов): декабрь 2009 года
Срок окончания третьей очереди (42 дома): июнь 2010 года
Статус земли: в собственности
Тип договора: оформление в собственность земли и дома
Девелопер и продавец: УК "Гагаринлэнд"
Застройщик: "НЛК-Домостроение"
Характеристики проекта
Положительные: хорошая экология, близость к воде, адекватная цена, привлекательные условия оплаты, возможность поэтапного расширения домов.
Отрицательные: значительная удаленность от Москвы, небольшой выбор типов домов, невозможность внесения изменений в планировки.
Одноклассники
|
