В ближайшие полгода цены на жилье в новостройках в Москве могут снизиться на 10-20%, а в некоторых случаях до 30%, предупреждают риэлтеры. К этому приведет массовый выброс на рынок инвестиционных квартир, владельцы которых погорели на резком падении фондового рынка. Однако уже вскоре из-за того же кризиса, повлекшего за собой финансовые проблемы у застройщиков и, как следствие, сокращение объемов предложения, цены опять поползут вверх, но уже на уровне инфляции.
За август средняя стоимость жилья в московских новостройках выросла на 2,8%, до $6,48 тыс. за 1 кв. м (рост с начала года 29%), говорится в отчете корпорации "Инком". По данным компании "Миэль", в августе жилье в новых домах столицы подорожало на 4,1%, до $7,85 тыс. за 1 кв. м (рост с начала года 26,9%), а по подсчетам ARN.ru, этот показатель составил 4,3% и $7,3 тыс. за 1 кв. м соответственно (рос с января на 27%). Эксперты рынка уверены, что это последний рывок цен на столичные квартиры в строящихся домах перед неминуемой коррекцией. "После резкого падения фондового рынка у крупных инвесторов, вкладывающих средства в жилье, началась паника",— утверждает гендиректор УК "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко. "Спекулятивные инвесторы выставляют свои квартиры на продажу до того момента, как рынок нащупает дно",— соглашается руководитель аналитического центра компании "Инком" Дмитрий Таганов. По его оценке, 10-15% всех продаваемых квартир в новостройках принадлежит тем, кто вкладывал средства в инвестиционных целях. Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко отмечает, что когда на финансовых рынках появлялись первые признаки кризиса, доля инвестиционных покупателей, продающих ценные бумаги и вкладывающих в покупку жилья, увеличилась до 50%. Если эти покупатели начнут массово избавляться от квартир, то цены на московские новостройки до конца этого года снизятся до 10%, прогнозирует господин Таганов. Появление на рынке инвестиционных квартир может привести к 20-процентному снижению, дает свой прогноз директор департамента бюро недвижимости Doki Ольга Побединская.
По данным Росстата, в 2006 году в Москве построено 4,779 млн кв. м жилья, в 2007 году — 4,821 млн кв. м, в январе--июне 2008 года — 1,161 млн кв. м (меньше на 50,7% по сравнению с январем--июнем 2007 года). В Подмосковье в 2006 году построено 6,484 млн кв. м, в 2007 году — 7,805 млн кв. м, в первом полугодии 2008 года — 2,181 млн кв. м (снижение на 7% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года). В целом по стране в 2006 году введено 62,3 млн кв. м жилья, в 2007 году — 97,8 млн кв. м, в первом полугодии 2008 года — 21,7 млн кв. м (рост на 2,9% по сравнению с январем--июнем 2007 года).
За счет фиксирующих прибыль инвесторов и застройщиков, выбрасывающих на рынок придержанные до лучших времен квартиры, объемы предложения на первичном рынке столице растут, отмечает Олег Репченко. При этом спрос сократился примерно в два раза по сравнению с первым полугодием, добавляет эксперт. В большинстве случаев коррекция коснется жилья невысокого качества с неадекватной стоимостью квадратного метра и явными проблемами с реализацией, уверены игроки рынка. "Падение цен на 15-20% стоит ожидать на тех объектах, строительство которых находится на первичной стадии, а также при плохих гарантиях со стороны застройщика",— говорит вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. По мнению Олега Репченко, в зоне риска окажутся дома- муравейники, позиционирующиеся как комплексы бизнес- и даже элитного класса, с ценой $15-20 тыс. за 1 кв. м. "В таких случаях коррекция может достичь 30% и ниже",— отмечает эксперт.
Кризис начал ощущаться и на региональных рынках. Так, в Екатеринбурге за лето количество продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилось на 30-40% как в количественном выражении, так и в денежном, отмечает директор центра недвижимости "Северная казна" Татьяна Деменюк. Коррекция цен на жилье уже началась в Нижнем Новгороде и Перми. "За август новостройки в наиболее широко представленном сегменте бизнес-класса подешевели в среднем на 1,5%",— говорит директор по продажам нижегородского агентства недвижимости "Адрес" Елена Соловьева. По оценкам аналитиков корпорации "Перспектива", в августе цена на новое жилье в Перми снизилась на 0,1%. Новосибирские риэлтеры утверждают, что падения стоимости жилья в их городе за последний месяц не было, однако, по данным агентства RID Analytics, наметилась тенденция появления дисконта к объявленным ценам продаж: стоимость жилья в реальных сделках на 3-7% ниже стартовой цены.
Девелоперы надеются, что ожидаемое снижение цен будет временным. "Первой поползет вверх стоимость жилья в регионах, где наблюдается большой отложенный спрос. Затем наступит очередь Москвы и Подмосковья",— уверен представитель СУ-155 Федор Сарокваша. Основной причиной нового витка цен станет неизбежное сокращение объемов строительства. По данным Росстата, уже в январе--июне 2008 года по сравнению с первым полугодием 2007 года объемы строительства в Подмосковье сократились на 7%, а в столице и вовсе на 50,7%. Учитывая финансовые проблемы многих застройщиков и их намерения заморозить новые проекты ("Ъ" рассказывал об этом вчера), новых домов вводиться в эксплуатацию будет еще меньше, признаются игроки рынка. Впрочем, сценарий 2006 года, когда из-за дефицита предложения за апрель--май цены выросли сразу на 30%, а за год — более чем на 50%, уже не повторится, убеждена Ольга Побединская. Она считает, что после прохождения рынком черной полосы цены на жилье будут расти на уровне инфляции.
В то же время эксперты считают, что вторичное жилье не подвергнется серьезной ценовой коррекции. "В отличие от новостроек серьезных изменений на вторичном рынке жилья ждать не стоит, ведь именно сюда хлынет часть денег с "первички"",— считает Константин Апрелев.