Спрос на офисные площади в Москве превысил предложение

Постепенный отказ компаний от дистанционного формата работы обеспечил позитивную динамику офисному рынку Москвы. Объем арендованных и проданных до конца этого года помещений в бизнес-центрах может достичь 1,3–1,5 млн кв. м, что было характерно до пандемии. Высокий спрос на такую недвижимость на фоне дефицита предложения уже привел к росту средних ставок аренды на 10–15% в отдельных локациях. Девелоперы не спешат строить новые объекты из-за роста себестоимости работ и нехватки участков.

JLL прогнозирует, что по итогам 2021 года в Москве будет арендовано и продано совокупно 1,3 млн кв. м офисных площадей, что больше на 69,3% год к году и сопоставимо с показателем 2017 года, когда объем поглощений составил 1,4 млн кв. м. Динамика оказалась более позитивной, чем изначально ожидали консультанты, констатирует руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрий Клапша.

Прогноз аналитиков основывается на позитивной динамике по итогам первых трех кварталов года, когда было реализованы 996 тыс. кв. м — это на 61% больше, чем за тот же период 2020 года. В Colliers также говорят, что к концу этого года объем поглощений на рынке офисов достигнет около 1,5 млн кв. м. Негативного сценария позволил избежать отказ от жестких санитарных ограничений для офисных сотрудников, отмечают в CBRE.

«Мы предполагали, что рынку потребуется больше времени на восстановление, но компании, напротив, стали активно наращивать площади»,— говорит региональный директор департаментов офисной группы Colliers Алексей Кучвальский.

Он отмечает, что доля дистанционной работы на рынке постепенно снижается. По подсчетам Ipsos, по итогам второго квартала только 8% россиян заявили, что последние три месяца работали удаленно.

Рост активности арендаторов заметили и управляющие компании. Количество просмотров и сделок вернулось на тот уровень, что был до пандемии, хотя в удаленном режиме все еще работают 10–15% сотрудников, говорит директор департамента офисной недвижимости Accent Capital Ульяна Мирошниченко. Управляющий партнер Stone Hedge Анастасия Малкова отмечает, что ряд компаний пока сохраняют гибридный режим работы — в итоге в некоторые дни в офис приходит на 20% сотрудников меньше, чем до пандемии.

Старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова обращает, что международные компании пока в полном объеме не вернулись в офлайн: «Сроки глобального открытия офисов в мире сейчас переносятся на начало 2022 года». В то же время в Москве сохраняется дефицит качественных офисных площадей, констатирует Анастасия Малкова: «Новые объекты начинают строиться при наличии уже подписанных договоров купли-продажи или аренды».

В такой ситуации, считает управляющий партнер сети офисов #BusinessClub от Capital Group Мурад Дамиров, со стороны бизнеса может вырасти интерес к коворкингам и сервисным офисам.

По прогнозам Colliers, высокими темпы поглощения новых офисов останутся и в 2022 году. В то же время госпожа Денисова ждет, что объем ввода новых помещений в следующие два года сохранится на уровне 0,7–0,8 млн кв. м в год. Эксперт не отмечает массового выхода спекулятивных проектов, связывая это с увеличением затратной части работ и дефицитом востребованных площадок.

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина особо обращает внимание на то, что в 2022 году внутри МКАД не ожидается ввода новых крупных бизнес-центров. Эксперт не исключает, что дефицит приведет к постепенному росту арендных ставок. Эта тенденция частично наблюдается уже сейчас: в JLL зафиксировали годовой рост стоимости аренды на 10–15% в некоторых объектах. Тенденция к выводу новых объектов за пределами сложившихся деловых районов во много объясняется новой стратегией девелоперов крупных жилых комплексов. Ульяна Мирошниченко считает, что в 2022–2023 годах на спальные районы придется 50% от общего объема ввода офисной недвижимости на московском рынке. Строительство бизнес-центров застройщиками жилья отчасти продиктовано стремлением получить льготы при смене вида разрешенного использования участков, заключает она.

Александра Мерцалова