Фонд особого назначения

Что делать с построенным, но не проданным объектом, как без налоговых потерь выйти из земельного актива и как продать торговый центр нескольким покупателям, не потеряв контроля над ним до завершения расчетов? На все эти вопросы рынок сегодня часто отвечает: закрытый паевой инвестиционный фонд. Генеральный директор УК INSIGHT capital Олег Седляр разбирает, какие задачи бизнеса решает закрытый паевой фонд и за счет чего работает его главное преимущество — отложенное налогообложение.

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. На стадии формирования такого фонда инвесторы вкладывают в него определенные активы (как правило, деньги или имущество) на заранее оговоренный срок. Фонд ведет управляющая компания, и она работает по заранее сформулированным и согласованным правилам доверительного управления подобным фондом, которые регистрируются в ЦБ РФ. Лицензированию Центробанком подлежит и деятельность самой управляющей компании.

В своей практике мы часто встречаем ряд типичных примеров использования ЗПИФа. Первый из них касается случаев, когда объекты недвижимости, как коммерческой, так и жилой, уже построены, но еще не реализованы. В текущей экономической ситуации вопрос, когда же такие объекты можно будет продать, едва ли не самый частый; ЗПИФ может стать здесь своеобразным хранилищем уже готовых объектов, и далее их можно будет продать или сдать в аренду непосредственно из него.

В чем же польза? Во-первых, налоговое планирование: ЗПИФ — это не юридическое лицо, а имущественный комплекс, фонд не является плательщиком налога на прибыль. Вся прибыль, которая поступает в фонд, генерируется в нем, способна оставаться внутри и идти на реализацию других проектов. Речь здесь идет об отложенном налогообложении; конечно, если происходит продажа паев, выплачиваются дивиденды пайщикам или фонд ликвидируется, то налог (НДФЛ) возникает у бенефициара (пайщика) фонда — физического лица, или налог на прибыль, если бенефициаром (пайщиком) фонда является юридическое лицо, но по общим правилам налога на прибыль у фонда нет.

Во-вторых, ЗПИФ может выступать в роли своеобразного хранилища имущества, которое дает дополнительную безопасность актива. Дело в том, что бенефициары фонда владеют паями (ценными бумагами), а имущество находится в фонде, которым управляет управляющая компания — соответственно, оно не может быть арестовано и в отношении него не может быть инициирована процедура банкротства.

ЗПИФ может оказаться полезным и в том случае, если клиент занимается девелопментом. По закону о долевом строительстве (214-ФЗ) фонд не вправе выступать застройщиком, однако может занять позицию инвестора-заказчика проекта — при условии, что располагает пригодной для застройки землей или денежными средствами. Земельные участки фонд может приобрести самостоятельно; также они, как и деньги, могут быть внесены в него в качестве вклада еще на стадии формирования. Затем участок продается застройщику или передается ему в аренду, а денежные средства направляются на финансирование строительства.

Когда же объект сдан, схема замыкается на конструкцию, описанную выше: готовые площади либо вносятся обратно в фонд, либо передаются ему в качестве оплаты — например, за тот самый земельный участок, предоставленный под застройку. В результате мы возвращаемся к исходной модели: прибыль полностью генерируется на уровне фонда, отложенное налогообложение работает, а активы защищены. Заработанные средства фонд может направлять на реализацию следующих проектов, и, хотя нормативный срок его работы ограничен (от 3 до 49 лет), он может продлеваться; фактически фонд способен функционировать столько, сколько потребуется бенефициарам.

Следующий пример использования ЗПИФа — продажа земельного участка. Представим, что участок уже куплен, но поступило предложение о его продаже, или же собственник передумал вести на нем строительство и решил реализовать актив. Фонд и здесь может оказаться весьма полезным.

Если между покупкой участка и его предполагаемой продажей прошел небольшой срок, у продавца возникает налогообложение маржи, то есть разницы между ценой покупки и ценой продажи — и сумма может оказаться существенной. Если, к примеру, участок приобретался за 1,5 млрд руб., а продается за 2 млрд руб., то налогооблагаемая база составит 500 млн руб. и налог придется заплатить независимо от того, выступает ли продавцом физическое или юридическое лицо.

Если же участок будет продавать фонд, мы снова возвращаемся к логике налогового планирования: ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, и полученная маржа не облагается налогом до тех пор, пока средства остаются внутри фонда. При этом участок может как приобретаться самим фондом, так и вноситься в него с последующей продажей. Вырученные средства фонд в дальнейшем вправе направлять на любые инвестиционные проекты: от строительства до вложений в ценные бумаги, депозиты и прочие инструменты. Функционал ЗПИФа весьма широк и позволяет проводить с активами практически любые операции.

Следующий пример использования ЗПИФа не связан со строительством как таковым — речь идет о продаже крупных объектов недвижимости, например торгового центра. Допустим, владельцы ТЦ решили его продать и покупателей несколько: в этом случае объект можно внести в фонд и продавать уже не саму недвижимость, а паи — ценные бумаги фонда, достигая таким образом постепенной и поэтапной продажи объекта. Здесь важны два момента: во-первых, прежний собственник сохраняет контроль над объектом до тех пор, пока владеет не менее чем 51% паев фонда, а во-вторых, наличие управляющей компании исключает конфликт интересов сторон в момент перехода прав собственности.

Преимущества ЗПИФа актуальны практически для любого бизнеса. Консолидация активов позволяет, условно говоря, собрать разные бизнесы «под одной акцией», что упрощает и текущее управление, и дальнейшее распоряжение ими, от продажи до наследования. Также ЗПИФ обеспечивает дополнительную юридическую защиту: имущество фонда обособлено как от имущества управляющей компании и других участников инфраструктуры, так и от имущества самого пайщика. Претензии к УК на активы фонда не распространяются; при претензиях третьих лиц к пайщику имущество фонда не может быть арестовано, невозможна и процедура его банкротства.

Еще одно преимущество ЗПИФа — конфиденциальность бенефициаров: сведений о пайщиках нет ни в каких открытых реестрах, их имена не фигурируют в СМИ. К примеру, если ЗПИФ приобрел участок под строительство, то информация о том, кому принадлежит сам фонд, останется закрытой — это и есть приватность бизнеса, в том числе и семейного.

С точки зрения наследования и распоряжения фонд позволяет организовать регулярные выплаты доходов, а наследовать паи быстрее, безопаснее и проще, чем оформлять в наследство каждый объект по отдельности: вместо десятков разрозненных активов (недвижимости, долей в компаниях, счетов или оборудования) наследники получают паи ЗПИФа, в котором эти активы и сосредоточены.

И, наконец, очевидны и преимущества отложенного налогообложения: вся прибыль аккумулируется в фонде и может направляться на новые проекты, а налог возникает лишь при выплате дохода пайщикам, при продаже пая (с разницы между ценой покупки и продажи) и при ликвидации фонда.